房地产核弹级打击三部门联合发文！房贷批不下来首付款能退吗？

　　今年2月以来，针对个人信贷资金违规流入房地产市场，各地银保监局多次发文提出严查。3月26日下午，银保监会、住建部、央行三部门联合发布了关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。一场场经营贷排查风波正席卷全国……多地实施新政，严控资金违规流入楼市，并提高了个人贷款的难度！
　　在这种情况下，如果贷款买房时被拒贷怎么办？会违约吗？首付款是否可以退呢?
　　三部委发文全国清查经营贷
　　3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了 《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》 （以下简称《通知》）。
　　通知截图
　　通知从进房地产市场平稳健康发展的角度，提出九点要求。
　　1、加强借款人资质核查 《通知》指出，银行业金融机构要切实加强经营用途贷款＂三查＂，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。
　　2、加强信贷需求审核 《通知》指出，要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。
　　3、加强贷款期限管理 《通知》指出，《通知》要求，根据借款人实际需求合理确定贷款期限，对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。
　　4、加强贷款抵押物管理 《通知》要求，合理把握贷款抵押成数，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。
　　5、加强贷中贷后管理 《通知》明确，要和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
　　6、加强银行内部管理 《通知》明确银行业金融机构要落实主体责任，加强对分支机构经营用途贷款的监测分析。要加强员工异常行为监控，严防内外勾结，对相关违法违规人员依法严格问责。
　　7、加强中介机构管理 《通知》要求，建立合作机构＂白名单＂。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金。 8、继续支持好实体经济发展 《通知》要求，银行业金融机构要进一步提升服务实体经济效能，持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度，发挥经营用途贷款支持实体经济的积极作用。
　　9、强化协同监督检查 《通知》明确，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度，畅通违规问题投诉举报方式，及时共享并联合排查违规线索。
　　楼市管控再升级！违规即停贷！
　　《通知》发出后，周末京沪再度加码楼市调控，将对房贷资金全面核查。个人按揭审核趋严，放款周期拉长，房贷利率上调，房贷领域的管控或升级。北京银保监局会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题，一经查实将依法从严从重处理。《通知》中的第五条指出，将严格个人住房贷款发放管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。该条政策体现了后续贷款的重要倾向，即后续房贷将重点支持首套中小户型、建筑结构为封顶的借款人的贷款需求。有银行业内人士对媒体表示，今年包括按揭贷款在内的各项房地产贷款紧张会是常态。据媒体报道，目前房贷额度普遍紧张。同时，房贷发放周期也在拉长。此外，审核变得更为严格，对于按揭贷款人的资格审核较以往更严。比如月入流水至少要覆盖两倍月供，严控首付款来源，对不符合偿债收入比例要求的购房人不予放贷等。比如，广州近日实施了首付款审查新政：为防止信贷资金违规流入楼市，3月17日起， 申请按揭房贷还要提供首付款账户流水证明，以佐证首付款是家庭自有资金，或者是父母、儿子等直系亲属自有的 。 同时部分银行对于同期申请了经营贷或消费贷的客户，不给批房贷。
　　具体包括： 1、严查首付款流水。 提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水；可以是活期存款，也可是理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质；对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。对于直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水；若亲属半年前已持有可直接认定；若断续存入的，需核实为合理收入所得。对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。
　　2、民间借贷、经营贷、消费贷尚未结清，都会影响首贷 为了防止经营贷或消费贷流入楼市，需再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需提前结清后方可发放。对于申请借款人名下如果有经营贷或消费贷，且尚未结清的，房贷则不批。此外，征信存在问题、或存在异常流水也会导致贷款审批被拒绝。
　　按揭办不下来怎么办？
　　通常情况下，无论买新房还是二手房，都是在选房后和开发商或业主签订购房合同，在交完首付后再去申请银行贷款。在目前这种情况下，很多购房者会担心房贷批不下来。
　　那么，如果购房者签订购房合同、 交了首付后，最终房贷批不下来，该怎么办呢？首付还能退回吗？
　　在实践中，按揭办不下来的原因有很多，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。因此， 合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。 如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：
　　1、开发商的原因： 如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的。此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。
　　2、购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。
　　3、非买卖双方的原因： 如果 政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现， 购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。 购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。 首付交了，贷款批不下来可以退房吗？ 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、 因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　房贷申请被拒后还能再申请吗？
　　是可以再申请的，不过需要满足一定的条件，包括：1、借款人个人信用良好，被拒绝不是因为信用的问题。如果是因为信用被拒的话，再申请贷款将有一定的难度；2、如果是因为资料准备不齐全的话，第二次申请贷款资料准备齐全后，通常可以通过贷款； 4、具体的还要结合当下的房贷市场、政策等决定。 贷款不批，违约注意事项 目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明， ＂如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款＂。 除此之外还要注意： 1、如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。 2、如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。 总之，在目前情况下， 提醒大家在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，核实自己是否符合银行放贷贷款要求， 在与开发商签约时，一定要要求开发商在合同中注明： ＂如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。＂ 这样在不因自己的原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。
　　文章来源：问律综合中国基金报、广州楼市、中国普法、网络公开报道等