房价只许跌不许涨！最严限价呼之欲出，广州楼市要凉凉？

　　广州推出＂ 421 新政＂后，楼市降温了不少。
　　但大招远远没有放完。
　　比如呼之欲出的楼市限价细则，已经吓得一众开发商一身冷汗。
　　里面提出：
　　要保障广州全年房价增长在 5% 以内，要求 8 个月内广州市住宅价格零增长，政府任务是要求每个月负增长 0.3%。
　　何时官宣，仍未可知。
　　但联系起之前接连落地的新政，涉及房贷、个税、购房门槛等多方面，一系列组合拳，基本上把bug给打牢了。
　　让人看到， 要控房价，其实本质还是得靠城市决策部门的强硬和决心。
　　那么，久未闹腾的广州楼市，真的要因此降温了吗？
　　背后没那么简单。  01
　　近期，广州楼市限价细则出台的声音此起彼伏。
　　尤其是东莞限价细则落地后，广州限价的网传版本，可谓一份比一份细致。
　　不过消息是否真实，并没有经过官方实锤。 但限价这事，早在4月初的官方发文中就预告过了，只差靴子落地。
　　最近，也有销售告诉城叔，南沙、番禺、白云部分片区项目已经准备限价。
　　我们先来看看，此前已经放出风声的限价内容： 1、对有历史成交纪录的项目，接照三种面积段户型（90 平方米（含）以下、90（不含）－144（含）平方米、144 平方米以上）分别设立不同的指导价格。
　　2、对有历史成交记录的项目，备案价指导规则由项目备案价不超过本项目上月最高成交价，从严调整为项目分户型每套房屋备案价不超过本项目 2021 一季度同户型成交均价。
　　3、对于新备案的项目，价格调整规则由价格备案后半年内不得提出调整，改为价格备案后今年内不得调整，对于 2021 年 2 月前已完成备案的项目，不允许任何价格上调，仅允许项目整体一次性提出下调申请
　　4、对于今年新开项目，全户型备案价格不得超过 2021 年一季度项目所在街道一手住宅成交均价。
　　是不是看得有点晕，上述内容简单来说，就是：
　　1. 限价不只是具体到区，还具体到了户型面积段。
　　2. 一年内，备案价不允许涨价，只允许降价。
　　而最新的网传细则版本，还包括以下新增内容： 5、在备案价的指导之外，还会有签约的指导：开发商每周需对下周网签排签情况详尽汇报网签排签，在住建局允许的情况下才能签（具体执行时间待定）。每月月底需要根据当月网签数据对网签情况进行说明情况。
　　6、住建局每月至少安排 6 次市场检查，严查捆绑销售、无证销售的情况。
　　7、调控目的：保障广州全年房价增长在 5% 以内，要求 8 个月内广州市住宅价格零增长（政府任务是要求每个月负增长 0.3%）。
　　也就是说，新增内容是将限价落实清楚，目的是让广州全年整体房价增长在 5% 以内，今年未来的 8 个月，每月房价要保持在零增长或者负增长区间。
　　不难发现，这是给广州近两年暴涨的房价，直接划上了一条清晰的红线。
　　尤其是对最受外地投资客青睐的黄埔、南沙来说，＂水龙头＂被拧紧了。
　　按理说，广州对土地财政的依赖度并不低。
　　2020年各大城市土地出让金排名，图源中指研究院（可滑动查看）
　　中指研究院发布报告显示，2020年，广州土地出让金总额为2564亿元，成交面积1275万 ，与上海、杭州、南京同列第一梯队。
　　可见，历经一番利益博弈和取舍，广州调控要动真格了。 02
　　事实上，从楼市信贷金融趋紧，到人才购房门槛提高，再到＂穗六条＂楼市新政发布、住建部约谈广州、广州约谈6区、人才购房需缴满1年社保、9区增值税征免年限提至5年……
　　一系列密集的楼市政策动向，已经将广州楼市＂五花大绑＂。
　　在这种调控严苛的大环境下，慌得一逼的开发商，也不太敢明目张胆搞什么双合同之类的。
　　顶多是一些热门楼盘选择捂盘惜售，静观其变。
　　比如领涨广州的黄埔。
　　时至今日，黄埔等热门板块依然走俏。
　　千人打新不说，黄埔某盘还曝出悄悄收取50万的茶水费，诚意金已经到了百万水准，就很离谱。
　　而且，在广州黄埔买房，你会发现，售楼处的小姐姐们不再是以前的小姐姐了。
　　之前她们还会对你百般殷勤，现在，到了售楼部却迟迟没有人接待，多番推搡后才冒出一个销售过来敷衍介绍；
　　最后看完样板房，还可能得你主动提出加微信，他们才掏出手机。
　　想要顺利认筹，全款购房的土豪更受欢迎。
　　因为在银行放贷周期长的背景下，置业销售们已经懒得去帮客户算商业贷，首付3成他们都要犹豫一番。
　　得知你要公积金买房，他们更会嗤之以鼻。
　　还有销售告诉城叔， 拿到预售证他们也不会大范围通知，就放几十套的量，速度慢就没有了。那些给了诚意金的，也不一定买得到了。
　　即使如此卑微，购房者依然趋之若鹜。
　　图源保利顾投研究院
　　要知道，老黄埔片区，新盘总共才三四个选择， 即便价格普遍涨到了5万多一平，因为限价的原因，与周边二手房（均价6万以上）早已构成倒挂的情况。
　　在销售的对外口径里，就是＂买到即赚到＂。
　　新黄埔片区，科学城大壮名城、广氮城投珠江·天河壹品等在售楼盘，从项目销售口径来看，都是几千多组客户抢几百套房子，也是普遍价格比二手房要低或者持平。
　　尤其是广州421新政实行后，天河东部、黄埔板块的大部分二手房最快也要2023-2024年才满5年。
　　突增5.3%的增值税，只会让卖家心态更坚挺。
　　买家如果不想换区域，来来回回看下来，还是会把眼光投向一手房。
　　二手贵，一手难买到，成了黄埔楼市红火的一大注解。
　　黄埔立交，图源图虫
　　如此情况，短期对刚需客来说，岂止是心力交瘁。
　　越调控越买，怎么看怎么离谱。
　　那么黄埔楼市，真的不以政策的变动为转移吗？ 03
　　事实上，热度不只在黄埔，整体来看广州楼市都是余温犹存。
　　过去的五一黄金周，广州楼市行情可谓一骑绝尘。
　　北上深是跌了，上海暴跌了59%、深圳暴跌了43%、北京暴跌了33%。
　　唯独广州，同比暴涨了109%。凭一己之力，将一线城市的楼市拉升了16%。
　　据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉披露， 广州楼市热度与内转房现象不无关系。
　　所谓＂内转房＂，就是在拿到预售证之前，房企将部分或全部房源提前拿出来，先卖给员工，然后加价转卖给购房者，美名其曰＂内部锁房＂，这就是＂内转房＂的由来。
　　其实，＂内转房＂一直都存在，就像一些销售价格输出到最后，会给你讲有什么＂员工房＂。
　　实际上，它与＂茶水费＂也没有本质区别，唯一的不同就是，＂内转房＂要＂二次更名＂，从员工更名至购房者，后者只是＂价外加价＂。
　　可见，广州楼市从火热到彻底降温，依然需要一些时日。
　　背后存在多方面因素。
　　例如开发商这边，去年末至今积压了大量需求，随着预售证的逐步发放，需求慢慢释放。
　　买房客这边，则是近期接连落地的新政，涉及房贷、个税、购房门槛等多维度，层层加码，催生焦虑。
　　比如人才落户购房，之前是破除限购的一大优先途径，现在不行了，还是得老老实实交满一年社保，且不能中断。
　　图源中原地产
　　自然会有一批人，担心现在不买之后可能买不了或者更贵，从而产生了恐慌性入市。
　　外加上，限价风声放出之前，普通市民对房产是持观望态度的。
　　随着限价红利不断释放出来，更多刚需客听了只会拉上亲朋好友一同去买房打新，楼市的舆论氛围自然降不下来。
　　广州只是孤例，其它城市早有前车之鉴。
　　不过，随着后期调控政策落地、前期积压需求的释放，广州楼市会逐步恢复冷静，价格也会趋于平稳。
　　那些抱着大涨预期上车的购房者，倒是可以洗洗睡了。 作者：城叔
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