十几天前，林龙安的女儿林禹芳离开禹洲集团，调配至旗下物业平台，专注禹佳生活服务管理工作。 当时坊间猜测，是为了加快禹洲生活服务上市进程。禹洲方面也回应了， 禹佳生活服务的上市工作还在持续推进。 2020年12月，禹洲集团开始将旗下＂商管+物管＂打包成禹佳生活服务赴港上市，而招股书两度失效。 耗时一年多仍未果，想要加速也无可厚非。 但现在落地的消息却是， 华润万象生活拟收购禹洲集团公司旗下禹洲物业服务全部已发行股本，转让代价不高于10.6亿元。 禹洲物业是禹佳生活服务两大业务分支之一，主营住宅物业管理服务，贡献禹佳生活服务八成左右的营收。 看来，林禹芳重心转入禹佳生活服务，推进此番收并购进行或也是原因之一。 按照目前的说法，禹佳生活服务上市并没有搁置，而是单独以商管平台上市。 不过，禹佳生活服务的商管业务规模与盈利并不突出，能否上市还要另说。确定的是，要继续耗时间。 禹洲集团已经等不及了。 之前有说过，今年1月份是房企偿债小高峰。禹洲集团是其中最为迫切的代表，存续美元债规模较大。 数据统计，禹洲集团目前仍存续有14笔美元债，存续规模在57.27亿美元，折合人民币约350亿元。 其中，1月份即将到期两笔美元债，存续规模共5.79亿美元，折合约37亿人民币。 具体来看，一笔为2019年1月发行的5亿美元债，票息8.625%，将于1月23日到期，目前存续规模2.42亿美元； 另一笔为2017年1月发行的3.5亿美元债，票息6%，将于今年1月25日到期，目前存续规模3.37亿美元。 这次急着出售禹洲物业，想必目的也是缓解母公司债务压力。 实际上，大笔钱并不会那么快到账。 此次公告订立的只是框架协议，华润万象生活也设置了不少先决条件。 根据公告，在支付条款中，华润万象生活支付不低于代价67%的首笔代价（包括诚意金）存入托管账户后，双方再根据框架协议进行交割。 余下的代价（即交付在途面积及合约面积的代价）将根据在管面积的实际交付进度，自股权转让协议日期起计每六个月支付一次。 交易最终价格未定，影响因素包括尽职调查结果、目标集团债务及相关类债项目等等。 而且亦有并购失败风险，正如禹洲集团公告中称，收购事项未必会进行，股东及意向投资者于买卖公司证券时务请审慎行事。 排除其它因素，出售成功的话， 禹洲集团预计于截至2022年12月31日止财政年度确认出售出售公司的收益约7.19亿元 （扣除出售事项的成本及费用前）。 即便如此，7个亿的收入，在禹洲集团债务高塔面前，用处并不大，顶多是释放市场信心。 售卖资产也只是权宜之计。接下来，禹洲集团的美元债问题仍需找办法解决。 据消息称，近日，禹洲集团与摩根大通及海通国际等财务顾问已就其美元债的潜在交换要约展开讨论。 知情人士透露，尚不清楚具体细节，但大概率将集中在其美元债YUZHOU 8.625 01/23/22，该美元债现存规模2.42亿美元。 其实禹洲自去年底开始就有在铺排融资，至今仍无法应对到期美元债问题。 早于2021年11月，REDD引述知情人士表示，禹洲集团与橡树资本签署了一份40亿元人民币贷款的合约，贷款可以在两周后提取，条款尚不清楚。 而后，禹洲集团又将深圳总部大楼质押，获得了11亿元贷款，由一家中资股份制商业银行提供，已全额支取。 年底的一个多月，禹洲方面也曾公开透露，获得新增贷款授信额度76.5亿元。 笼统加起来，融资获取的资金足以覆盖1月份到期美元债了。但显然，这些钱似乎都另有他用，抑或是说，难以提取。 暂且不讨论贷款金额去处。 禹洲集团负债高企，需要填的窟窿肯定也不止美元债一项。 截至2021年上半年末， 禹洲集团总负债13887.67亿元， 其中流动负债898.07亿元，占总负债比为65%，主要为其他应付款，一年内到期的短期债务151.71亿元。 而禹洲集团账上现金及现金等价物有209.44亿元，看起来可以覆盖短债。 但报表内有乾坤，禹洲集团2021年半年报中，贸易应付款累计金额116.5亿元，而一年内需按要求偿还75.21亿元。 这么看，禹洲集团一年内需要兑付的款项合计已经超过280亿元，远超在手现金。 压力不可谓不大。 今年内，禹洲集团除了7.2亿美元债到期需偿还以外，在境内债方面，今年将有65亿元债券到期或回售。 而过往累积下来的高负债，皆因禹洲集团近几年冲刺规模所致。 自2017年，禹洲集团定下2020年销售破千亿的目标之后，开始大手笔拿地扩张。甚至不惜高息借贷。 数据显示，2018年-2020年，禹洲集团的平均融资成本为7.23%、7.12%和7.19%，而大部分美元优先票据的利率都超过8%。 也因此利息支出高企。2018-2020年，其利息支出分别为30.5亿元、43.38亿元和51.7亿元，严重侵蚀利润。 禹洲集团财务数据的真实性存疑，尤其是在收入与利润方面。 去年初，禹洲集团2020年财报发生业绩大＂爆雷＂现象。2020年财报显示，禹洲集团全年实现营收104.12亿，同比下跌55.2%；归母净利润同比暴跌96.76%至1.17亿。 而2020年半年报显示，禹洲集团半年实现营收140.07亿、归母净利润10.19亿。 半年营收少于全年营收，也是稀奇事。后面禹洲集团将2020年上半年业绩大幅下修，收入由140.07亿下修到20.18亿，归母净利润由10.19亿下修到-2.18亿。 显然，之前掩盖了真实水平。 禹洲集团披露2020年年报后，多家评级机构将禹洲集团的评级下调，甚至列入负面观察名单。 惠誉还在评级报告中指出，＂禹洲集团收入和隐含现金回款（客户存款的变化加上年内登记的收入）相对于公司报告的合同销售总额较低，且在过去的两到三年中，这一差距有所扩大。＂ 大意就是，禹洲集团的合同销售总额与其收入不相符。 销售注水或＂实锤＂。2021年，克而瑞榜单显示，禹洲集团全口径销售金额1050亿元，排名40位。 自称迈入千亿的禹洲集团，真实销售额成谜。 再加上，去年禹洲集团克制拿地，在本就余粮不多、存货有限的情况下，未来成长性亦成谜。 #华润万象生活拟10.6亿收购禹洲物业# #禹洲#