北京楼市2022机会风险并存，浅谈几点买房建议

　　京房会拥有十年以上楼市实操经验，已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议，是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家；累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验；帮助在帝都打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，得到确定的回报！
　　北京跑赢大盘的房子不超过20
　　我们的选筹跑在大盘前面
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　　Q：提问：会长您好，请问国风尚樾这个盘可以考虑投资吗？
　　A：回答：您好，这个小区当年卖的很火，劣势就是小区太小了，3以上的容积率，每栋楼的楼间距很近，几乎可以做到隔窗对视，明卫洗个澡不拉窗帘都会被隔壁楼看到！作为终改我们是不太喜欢这种只有几栋楼的小区的，未来的物业服务不敢保证。
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　　Q：提问：京总您好，手头有一套海淀山后小三居，预计620左右，还有140贷款，最近想换新房，想问下您对北沙滩学府公馆的前景看法，还有如何置换操作合适，是抵押还是卖房合适求解答，谢谢
　　A：回答：您好，感谢信任！
　　1、海淀山后的小三居可能跑不赢大盘，现在的规律是遇到房价上行期间；第一轮上涨的是学区房和热门区域（核心区域）的品质次新，这部分房源上涨的背后逻辑是北京每一次行情都是置换群体把房价推高，长期调控金融限制导致很多家庭的住房需求没有满足，因此有行情这部分房源会第一批上涨。第二轮仍是学区房热门区域次新一级成熟溢出区域刚需品质次新盘，这部分刚需盘上涨的逻辑是楼市上行期间，核心区上涨速度较快，一部分购买群体在核心区上车压力偏大，会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车。这些板块一般都是核心主城区的首要溢出板块，有良好的生活配套，交通出行方便。今年市场比较好的情况下山后应该是能赶上一波涨幅的
　　2、北沙滩学府公馆这个盘建在了G6以西，农大东校区以东，南边是老旧小区，北高速切割没有商圈配套，整个板块可开发的土地基本没有，如果以投资的角度建议回避。置换的逻辑是：抵押或者卖出现有的劣质资产，购入优质资产，如果相同产品进行置换，一般是不建议的，因为北京受政策影响，置换的成本比较高，还包括时间成本。祝一切顺利，有问题可再向我提问
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　　Q：提问：京总您好！我现在有ZD700左右！想在亦庄买房投资居住。应该购买河东还是河西板块？现在有一套河东的限竞房四居值得购买吗？还是去购买二手商品房。如果纯投资应该去购买那里的比较合适？谢谢！
　　A：回答：您好，感谢信任！首先关于限竞房的弊端有2点：
　　1、虽然也是商品房，但不同的是70年纯商品房的价格是由市场支配的，而限竞房是变向的刮了开发商的油水，因此在利润降低的情况下质量和纯商品房还是存在一定差异的。其次限竞房的地块大多是比较偏僻荒凉的位置，周边的配套需要时间；
　　2、5年内不允许交易，加上2年的交付日期和办理产证的时机共计9年，这9年期间存在诸多不可控因素，另商品房9年的时间不可能只涨一倍，如果不把房子上涨的部分套现出来再建仓，从投资的角度失去了机会成本。投资原则上只建议买纯商品房，
　　一个好的投资品，必须具备造X功能。买入的房产本身自带现金流，至少满足支付末来几年的房贷月供，哪怕短期内的房价有些波动，不至于产生月供压力
　　可租、可贷、可住、可卖是房产投资的重要指标。
　　可租，代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。
　　可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本本拍在银行，能够迅速拿到Q。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！
　　流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。
　　可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折，
　　优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。假如没有了月供能力或者需要现金，可以马上变现，最多是少赚点，债务立刻消失。这样的房产更有价值，更能给人带来安全感。
　　在亦庄买房的逻辑和其他区是不同的，其他区我们一般是沿着地铁站看，而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理
　　亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，河东是产业聚集轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区，比如国贸，核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高。
　　河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上，河西会更有优势一些！可以看看万科金域东郡和海梓府；这两个盘的成长性比较稳健，
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　　Q：提问：老师，好咨询下，通州京贸家园，最北边的房子，客厅朝北，有一点噪音污染，能听到通燕高速上的声音，这个问题大吗，想找中间楼，目前没有，在犹豫中。谢谢老师！
　　A：回答：您好，感谢信任！武夷花园这个商圈从最西侧的月亮河七星公馆、京贸国际城、京贸家园、牡丹园、月季园这五个盘最北侧的楼栋高层都会有噪音，通燕高速的行车是24小时的，晚上的大货很多，这个能不能买，主要看价格，是正常楼栋的78折可以考虑，因为您未来卖的时候买家也会要求打折，您今天如果买的价格和正常楼栋是一个价格，就代表您的利润空间减少，噪音影响还是挺大的。建议再看看其他房源，
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　　Q：提问：京总，您好。我在朝阳东坝有一套顶层复式，低密度花园小区（容积率0。87），总高5层，户型不错，缺点就是不带电梯（2004年房）。
　　为方便孩子在亚运村朝外上学，在学校附近租房，未来中学仍要在亚运村（初中）和新北苑（高中）上。几年来一直过着周中租房、末回大房子的生活。
　　现在想把顶层复式（值950w）置换成140平以内电梯三居。看了双井、亚运村、北苑、朝青的南北通透板楼，感觉都不如现有小区的户型好，且贵了300多万，心里不爽。于是想着干脆在本小区换一套得了，好处是户型好，价值低，置换成本在100w以内。
　　现将心中纠结处向您请教：1、顶层复式不带电梯的房子，是不是要尽早置换出去？家人一直舍不得换，因为户型好，面积大（185平），总想再等等，中介说，越等越没优势，不好卖。
　　2、从方便上学的角度，应该在亚运村、北苑、新北苑三处找房，但这三处要么老破旧、要么贵（带学区溢价），勉强在北苑找到一两个还可以接受的，价格在1300万左右。还是贵，最好1200万左右。
　　五环外140平以内，能贷170万左右。想问一下，老北苑和东坝本小区，哪个更好？新北苑不敢想，太贵。
　　3、我在朝阳大悦城附近有个50平公寓，不好卖，最多能180200万，租金9000元。要不要卖掉，贴补换房？感觉价位这么低，还不好卖，倒不如收租，拿它还贷，您说呢？以上问题，有劳京总，多谢。
　　A：回答：您好，感谢信任！
　　1、先说东坝这个板块如何；东坝的优势是生态环境好，缺点是自身存在很大的硬伤，东坝中路以东基本全是保障性住房小产权房回迁房和各种福利房。
　　未来会增加这个区域的密度，人口结构复杂，整个区域未来的成长性会受限制。东坝现在还属于概念性的一个区，需要时间养，买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域，价格比较便宜还存在套利的空间
　　因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买房，
　　城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉，有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标，如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值；
　　所以城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在；东坝有价值但溢价已经很严重了，有开发商打广告炒作，又有政府规划概念，所以对于现在买新房的客户是没有利的，但是对于二手房的业主是利大于弊。
　　2、顶层复式一般在卖的时候会有折价，没有电梯的房子同样也会有折价，中介说的话不可完全相信，因为中介所有的目的都是为了获取资源促成交易，这样他们才有佣金可赚，
　　至于未来有没有优势，还是要看这个区域的成长情况，如果区域的利好全部兑现，楼盘跟着涨价，正常的房子卖10万一平，我顶层的房子比正常的房子便宜一些即可，因为整个区域在涨价，整个小区在涨价，我顶层复式不可能不涨价，顶多是在卖的时候打点折就可以了；所以不存在越不卖越没有优势这样的说法。
　　3、如果从区域上分析，北苑、新北苑、亚运村就要比东坝更胜一筹了，核心区之所有称之为核心区，背后的逻辑是聚焦，因为只有聚焦价值才稳定，如互联网产业聚焦的区域；望京、上地西二旗、西北旺、亦庄；权贵型聚焦的区域；万柳、亚运村、西城；资本聚焦的区域；国贸、金融街；这些区域因为价值稳定房价才劳靠，购买力充足，房价才会稳健上升。
　　4、房子涨幅良好的是因为其占据的优质资源多，租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本需要很多年，流通性不好的房子升值潜力也就一般，建议这波行情出掉把资金利用到选优质盘上
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