狂降662万！猛降123万！多个热点城市出手，学区房开始挤泡沫了

　　学区房，开始挤泡沫了。
　　继＂深房理事件＂后，深圳再次引起全国人民关注，竟是因为降价。
　　深圳一套国城花园的学区房房源在拍卖网上卖出了2206万的价格，与今年二月份一套相同户型的法拍房相比，足足降了662万，降幅达到23.1%。
　　深房中协中介标准指数显示，四月份的二手房网签量同比下降74.7%。房价高企的学区房，在这一轮调控中首当其冲。
　　事实上，全国多地的学区房都在＂退烧＂。
　　上海浦东某二梯队的老破小学区房在中考新政后，从9-10万/ 直接降至8.5万/ ，预期可能下跌至8万/ ；
　　杭州的知名学区房＂文鼎苑＂多房大幅度降价，最高的猛降123万，二手房市场人心惶惶；
　　合肥将17个热点学区的学区房纳入＂限购＂范围，新政发布后，一二手住宅市场明显降温；
　　利空密集来袭。学区房要凉凉了？
　　当下，学区房在一二线城市仍然是中产阶层的一大重担。
　　手握330亿元管理资金的诺安基金经理蔡嵩松，一个理财专业人士，年入超百万，谈到自己的投资，居然是房地产。
　　＂会有一些学区房的压力啊。＂
　　就拿深圳这套狂降662万的学区房来说，单价仍然高达17.26万/ 。
　　网友们欢天喜地点进来，骂骂咧咧地离开：
　　就这？这跟买兰博基尼送五百元优惠券有什么区别？再降600万也还是买不起呀！
　　住着2000万的学区房，孩子是能拿到一个诺贝尔奖吗？
　　我还真算了一下，从2020年开始，诺贝尔奖金发放额提高到了1000万瑞典克朗，折合人民币约为760万。
　　也就是说，要买降价后的这套房子，还要足足拿三个诺贝尔奖。
　　要知道，号称＂房中爱马仕＂的国城花园一直是深圳的顶豪学区房，其坐拥深圳实验中学和深圳实验小学两大名校资源，在新政前的小区均价在22.6万/ ，可以说是这一片区的房价天花板。
　　甚至还有中介透露，此前一月份，同小区颇受热捧的44 户型房子成交单价去到了33万/ 。
　　因此，这次降价，确实是一次大跳水。
　　该小区所在的百花片区，不少学区房价格也有所松动。
　　据第一财经报道，百花片区有几套学区房的业主分别下调了55万元和10万元，甚至有学区房挂盘八个月也没卖出，逼得业主几次调动价格。
　　此外，据深圳中原研究中心的监测显示，因有名校建设导致房价一路高涨的八卦岭片区，也在四月末报价下调了10%。
　　不难发现，深圳的二月新政效果正在发酵，威力逐渐显现：
　　购房者难加杠杆，能用充足现金流购房的有钱人终究还是少数，更多的人进入了观望模式。
　　买卖双方都在博弈，一场漫长的拔河赛已经开始。
　　事实上，不只是深圳的学区房遇冷，全国多地的学区房都在＂退烧＂。
　　上海于3月份率先打响学区房改革第一枪。
　　其中，将优质高中资源以名额分配到校的办法，以及吹风的教师轮岗制试点方案，都让学区房增加了极大的不确定性，其投资属性不断被削弱。
　　上海一家房产经理说，浦东某二梯队的老破小学区房在中考新政后，从9-10万/ 直接降至8.5万/ ，预期可能下跌至8万/ 。
　　量价齐跌，类似的一幕也在杭州上演。
　　杭州的知名学区房＂文鼎苑＂多房大幅度降价，最高的猛降123万，闹得二手房市场人心惶惶。
　　钱江晚报指出，这是由于房源价格过高导致的成交困难，整个四月份该小区仅签约了一套房源，学区房遇冷又使得部分急售的业主不得不回调房价。
　　除了＂文鼎苑＂外，西湖区公认的第一梯队学区房也出现了降价的趋势，满屏的＂降价＂传达出业主的焦虑。
　　这些或轻或重的调价，还仅仅只是一个开始。
　　要知道，＂就近入学＂的提出就是为了促进教育公平。
　　然而在实施多年后，人们才发现教育与房子牢牢地捆绑在了一起，在金钱和权力的作用下催生出了部分＂天价学区房＂的畸形存在。
　　水能载舟，亦能覆舟。从一开始，学区房就是政策的产物。
　　如今，政策风向大变，学区房的头顶上，已经悬了一把＂达摩克利斯之剑＂。
　　4月30日，中共中央政治局会议罕见点名学区房，指出＂防止以学区房名义炒作房价＂。
　　一锤定调，由此拉开了学区房＂黑五月＂的序幕，全国重点城市纷纷传来新动静。
　　北京 早在4月份于海淀区、西城区、东城区发布义务教育入学新政，明确了＂多校划片＂政策；
　　宁波 则效法深圳，于5月10日宣布建立热点学区二手房参考价，名单上赫然涉及了112个小区和9个热点学区；
　　武汉 在坚持＂以区为主、划片对口、免试就近＂入学基础上，＂酝酿打通中心城区与新城区的界限，实施城乡一体化管理模式，采取全市融通方式招生＂；
　　合肥 发布楼市＂新政八条＂，其中针对学区房的＂限购＂政策规定，同一套住房，6年内只享有学区内1个小学学位，3年内只享有学区内一个初中学位。除三个热点区域，合肥还将17个热点学区的学区房纳入＂限购＂范围。新政发布后，一二手住宅市场降温明显。
　　来源：合肥市房地产业协会
　　南昌 于5月12日发布中小学招生新政，提出今后一套公办小学匹配的学区房，可以提供的上学指标，从三年产生一个，逐步变成六年产生一个，该政策过渡到2024年开始，学位锁定年限正式变为6年；
　　南京 近日严查＂学区＂房炒作，跑遍191家房中介机构，当场撤下相关宣传横幅；
　　重庆 市场监督管理局也发布了《商品房销售不得与入学资格挂钩的宣传提示》；
　　昆明盘龙区 紧急约谈一批开发商，要求禁止宣传名校配套......
　　教育均等化的不断推进，让高价学区房的不确定性不断增加，对于学区房的预期，正在逐步瓦解。
　　2021年，所有买房人都要明确的一点是：对于学区房的政策重击，还将陆续到来。
　　毕竟，今年的学区房泡沫之大，动辄暴涨50%，已经带来了非常大的隐忧，很大程度上加剧了社会的不稳定和不公平。
　　千万不要低估高层政治局的决心，＂防止以学区房等名义炒作房价＂，绝对不是一句空话。轻视调控的人，将会付出非常惨痛的代价。
　　从地方政府的角度出发，对天价学区房的调控也将会逐步收紧，形成合围。
　　要知道，当前我国城市对于土地财政十分依赖，2020年全国土地出让金高达8.4万亿，包括上海、杭州、广州、南京等在内的14个城市土地出让金破千亿，12个城市的土地财政依赖度超过100%。
　　图源：中指研究院
　　各类天价学区房的出现让业主和炒房团赚足了钱，却仅有少量税费进入地方政府的口袋。
　　因此，从地方政府的角度来说，他们也有很强的动力进行改革，消灭所谓的天价学区房。
　　那么，学区房还能不能买？
　　对于当下有购房需求的人来说，孩子读书肯定是首位，但是具体要怎么买？这里有几条建议：
　　第一，不要去赌单一的学区房老破小。 每年有很多人爱子心切，急吼吼地上车那些除了学区以外一无是处的房子。当然，如果是刚需，可以购买小的学区房，在用完学位后火速出售，也算是物有所得。
　　建议买核心地段，靠近地铁且有好学位的次新房。考虑到当前多校划片的趋势越来越明显，不妨购买区域内教育资源相对均衡的学区房。
　　第二，尽量购买九年一贯制学校的对口学区房， 此类学校看得见摸得着，稳定性和确定性较高，因此价值也更大。
　　第三，为了避免学区房爆雷， 要懂得估算楼盘的＂户数/学位＂配比，避免供不应求的事情发生。 正常来说，一个比较安全的户数和小学学位的比例是4：1，在购房前就可以了解对口小学的招生名额和楼盘户数，做一个简单的计算。
　　第四，不要提前购买专门用于上学的学区房， 因为你永远不知道下一个政策变动会有什么影响，一不小心就会变成击鼓传花的最后一个接手者。
　　今年四月，上海的华东师范大学第二附属中学前滩学校发布的招生新政就提出，要进第一档排序，要给小孩在房产证上加名。
　　政策一出老业主们都傻了——如果是贷款没还清的业主都没法加名，另一边已经还完贷款的业主则需要交几十万税费，去完成加名的动作。
　　孩子上学路漫漫，一不小心就会踏空。
　　在天价学区房逐渐退出历史舞台的过程中，肯定会有阵痛，但未来学区房的概念将会被冲淡。
　　稀释教育资源，让更多的学生有更公平的机会， 这也是大势所趋。
　　本文作者 | 张俏曼