悬崖上的千亿房企蓝光发展尽显颓势

　　截止2021年8月底，随着最后一批财报的出炉，上市企业的中报正式画上了句号。
　　从2021年的中报中不难看到，就算是头部房企，行业的＂焦虑症＂也无法掩盖，增长不再是核心目标，活下去才是首当其冲的要务。撑下去将会迎来什么样的挑战与＂磨难＂笔者不得而知，但如果现在倒下，留给民众和市场的或许就是一地鸡毛。
　　在此基调下，头部房企，或结合自身发展大谈＂长期主义＂、＂企业价值＂，或根据政策跟进＂住有所居＂，鲜少直接谈及业绩目标、利润，或直言要＂保交楼＂；中部房企相对更为实际，更乐于向外界展示企业践行三道红线监管的实效，稳健高质量发展的形象，同样避谈业绩、利润。
　　前两年眼看冲千亿的房企起高楼，如今却有人在行业震荡裂缝中无奈支撑，继而跌出千亿。
　　2021年，当禹洲、金辉、卓越等企业在行业严压中冲向千亿或冲过千亿后，千亿俱乐部却又有一家房企将大概率跌下千亿了。
　　2020年年度销售额超过千亿的这家企业——四川蓝光发展股份有限公司（以下简称＂蓝光发展＂），在2021年上半年的销售额却只有343.9亿元。
　　蓝光发展距离全年千亿目标，还有65.7%的进度条需要在下半年完成，但是从蓝光发展目前规模收缩、持续卖项目的状态来看，很可能要遗憾错失这次的千亿目标了。
　　在蓝光发展的中报中我们不难看出，与销售额同时下跌的，还有一系列核心数据：
　　2021年中报显示，蓝光发展营业收入下滑至24.51%约119.31亿元；实现归属上市公司股东净利润下降至47.21亿元，下滑幅度达446.64%；就目前来看，公司总资产2205.93亿元，扣除预收帐款后的资产负债率为84.01%，净负债率高达227.78%；而目前手头持有货币资金仅为100.28亿元，较上年期末大减66.28%，其中，可自由动用资金为不到4亿，仅仅只有3.3个亿，各类受限或者限定用途的资金96.99亿元。就目前这样的财务报表来说，蓝光发展可真的有些＂捉襟见肘＂了。日子确实难熬。
　　多米诺效应，坏消息一旦出来，不单单只有一个，往往都是接踵而至。
　　收入利润下滑，债务增长同时，蓝光发展成本却一直上涨。期内蓝光发展营业成本约为125亿元，上升9.24%；销售运营成本约为7.3亿元，上升15.81个百分点；管理费用约为9.3亿元，上升39.73%%。
　　最为可怖的是财务费用，约为10.8亿元，上升226.87%，约占营收的10%。
　　为此，蓝光发展做出的解释是＂系报告期内流动性紧张部分新增借款未直接用于项目建设，借款费用中费用化金额较去年同期增加所致＂通俗的来说就是填坑去了。
　　然而，面对巨大的坑，就蓝光发展手头上的那些资金能够填完吗？答案显然是否定的。就在中报出来的同一天，蓝光发展被成都铁路运输中级人民法院列为被执行人，执行标的2.29亿元，案号为（2021）川71执440号。
　　此外，从企查查等相关数据平台放出来的数据来看，蓝光发展自成立以来涉及司法案件就有204起，其中11.76%的案件案都是因为票据追索权的原因产生的纠纷。有被执行人记录9次，被执行总金额超28亿。
　　这看起来合情合理的经济纠纷案件，在笔者看来，却有点墙倒众人推的悲苦。
　　然而，现如今，已是债台高筑的蓝光发展也曾阔过，风光过，也算得上是房产行业的奇迹缔造者之一。作为在成都起家的公司，蓝光发展在2012年销售额＂破百亿＂也就在那个时候，蓝光发展也豪言壮志，立下突破千亿的目标。2015年借壳上市，蓝光发展快速进入＂超车道＂，并实现加速，仅用三年时间就跻身千亿阵营，销售额从2015年184亿暴涨到2018年1041亿元，翻了4.66倍。
　　克而瑞数据显示，2018年蓝光发展位列行业27位，成为名副其实的黑马。
　　彼时蓝光发展一切向好发展。当然手头上也有钱。
　　2018年，蓝光发展共持有货币资金251.9亿元，现金短债为1.7。2019年，蓝光发展在健康财务方面达到峰值，持有货币资金259.53亿元，同比上涨3.04%；扣除预收账款后的资产负债率为67.94%，同比下降2.04个百分点；净负债率为79.20%，同比下降23.5个百分点。2019年，蓝光发展与16家大型银行建立总行级战略合作，多元化、全方位拓展境内外市场融资渠道，授信总额超2200亿元。2017—2019年，蓝光发展大手笔拿地，三年拿地金额分别为202亿元、288亿元、654亿元。其中2018年，蓝光发展华东、华中区域分别贡献118.94亿元、114.66亿元，同比增长47.88%、255.87%。
　　2017—2019年，蓝光发展大手笔拿地，三年拿地金额分别为202亿元、288亿元、654亿元。
　　看看这光鲜的数字，这令人骄傲的数据，这令人折服的财务报表，彼时的蓝光发展在房产行业多么的令人激动啊。然而，在一条条光鲜的数据下面，在这个飞快成长的身后，却也留下了很多隐患，俗话说的好，步子迈大了，容易扯到蛋。这句话放在蓝光发展的身上一点都不为过。快速扩张，大肆拿地成就了蓝光发展，然而，现在也成了蓝光发展的一剂毒药，这倒真的是应了那句话——＂成也萧何败也萧何。＂
　　早在2019年蓝光发展的隐患已经开始凸显出来，蓝光发展开始降速，当年，尽管蓝光发展的销售均价下滑了13%，但依然没有完成1100亿的销售目标。2020年，蓝光发展的业绩虽然突破了千亿，但还是不如上年。
　　克而瑞数据显示，2019年至2020年，蓝光发展从2018年的27名分别下滑到33、38位。
　　2021年4月，蓝光发展召开2020年线上业绩发布会，提出年度销售目标为1150亿，同比增长10%。目标不高，但是此时的蓝光发展，笔者不得不打个大大的问号，蓝光发展就目前的财务状况来看，不得不说很艰难。据悉，上半年，蓝光发展实现全口径销售业绩476.5亿元，位列行业48位，业绩目标完成率为41.4%。年已过半，业绩目标却与50%还差了些距离。
　　然而，在笔者看来，这都不是关键的，最重要的原因就是蓝光发展手头上没钱了。
　　在2020年，蓝光发展的手持现金为297亿，现金短债比为1.06，剔除预收款后的资产负债率高于70%，三条红线，踩中一条。不光如此，蓝光发展经营活动产生的现金流净额为－61.27亿元，负值，而且还负了61.27，这是蓝光发展自2017年以来首次出现负值。
　　2018-2020年，蓝光发展三年有息债务总额分别为537.27亿元、609.04亿元、722.4亿元，逐年攀升。2020年，蓝光发展实现净利36.76亿元，同比下滑11.6%，毛利率为22.58%，同比减少了5.75个百分点，为20年以来的最低值。
　　这样的是数字，在蓝光发展来看或许只能总结出一句话，＂我太难了。谁能帮帮我，感谢他八辈祖宗。＂
　　然而，在这个严监管的时代下，只会有人锦上添花，却很少有人雪中送炭。
　　报告显示，2019年，蓝光发展债券融资5笔，2020年尚有2笔，2021年上半年则无债券融资。而7笔债券中，还有6笔没有按期偿还。
　　而在非金融融资工具——票据中，2019年，蓝光发展发行中期票据1次，2020年为4次，2021年上半年则又回到1次。但是所有的中期票据，没有一个是正常按期还掉的。
　　对此，蓝光发展的解释是因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响。难道就没有自身原因？笔者再次需要打上个问号。
　　2020年度末至今，公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期。
　　说了这么一句话，简单点就是借的旧钱被宣布提前到期，新钱借不到。这可真的是雪上加霜。
　　这一原因，最终还是笔者上文提到的，步子迈得太大，容易扯到蛋。
　　为了做大规模，加速全国布局，一方面，蓝光发展疯狂拿地。
　　公开信息报道，蓝光发展一度是地王＂杀手＂，2018年、2019年和去年上半年，蓝光发展在长三角二三线城市拿了很多＂地王＂项目，然而，一次性吃的太多，容易消化不良，为了冲规模过多地使用了财务杠杆，是蓝光发展出现财务困难的根本原因。
　　另一方面，蓝光发展在构筑双总部布局，努力摆脱成都本地房企标签同时，大本营失守。
　　2018年，蓝光成都区域的销售额占其总销售额的三分之一，是六大区域中的绝对大哥，2019年下滑至不到20%，2020年则较上年同比下降18.67%。
　　从融资渠道多元化到新钱借不到，从拿地为了扩张规模到拿地太贵导致财务困难，从全国化布局到大本营失守。
　　没钱咋办？又不能伤到根本。回守大本营吧。借不到钱，我就卖，不然还能咋办？好歹前期也风光过不是，手头上还有好多优质资产呢，譬如物业啊，医药啊。统统出售套现，先将目前的危机化解掉再说。
　　去年7月，蓝光发展以将迪康药业卖出变相获利9个亿。今年2月，将下属全资子公司蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份出售给碧桂园物业服务，对应交易总代价暂估值人民币48.47亿元，溢价率仅为30%。不能说陪本吧，但是也好不到哪去。
　　同年5月，蓝光发展转让了无锡和骏房地产有限公司53.17%的股权卖给了万科，双方完成了股权变更。
　　2017年，蓝光发展豪情的表示已构建＂人居蓝光+生命蓝光＂战略架构，而在这个，生命蓝光以＂3D生物打印+生物医药＂为创新支柱产业，如今迪康药业也被迫卖了出去。
　　当物业服务＂逆袭＂成各大房企新增长板块，蓝光嘉宝物业是蓝光发展的优质资产，上市两年，收入分别为21、27.34亿元，就这样的优质资产也出售送人。
　　好家伙，在笔者看来，先前是买买买，现在成了卖卖卖。这几年吃下的市场份额，一股脑又全给吐出来了。看看吧，多难受。好无奈啊。
　　而且，蓝关发展还表示，光靠卖卖卖这种粗暴的方式解决不了问题，还得从自身找原因，寻求突破口，尽快化解财务风险。让公司回到正常运营轨道上来。为此蓝光发展作出以下四个方面：
　　1.最大限度保证职工队伍稳定和核心资产完整，为整体风险化解工作的成功创造良好内生条件（此前3月，蓝光发展被传承大幅裁员30% 50%消息，后辟谣称是正常的组织效能调整）；换句话说就是看护好大本营，自己的老本。
　　2.保开发、稳交付，尽最大努力保障项目正常运营；抓销售、抓回款、抓资产盘活，构建全周期定价管控机制，保障业务现金流为正；压费用、降成本。
　　以上这两条简单来说就是稳定现金流，手都上得有一定的活动资金，关键时刻，资金链一旦断裂，那就是boom。
　　写到这，也差不多写完了，除了一声叹息，还有更多的是无奈，从时间轴横向来看，蓝光发展这家房企，发展的速度确实很快。笔者看来一家千亿房企的强势崛起不仅仅需要长时间的积累，还需要千千万万人的共同努力，从这一点上来说实属不易。而当前，调控仍在持续，住有所居是新的主题，房地产市场仍有机会，但愿所有身处逆境的房企重振旗鼓，勇敢的走下去。
　　＂蜀中＂子弟多才俊，卷土重来未可知。