明年起，新禁令下，5类房子将无法出租，房东与租客都需留意

　　年轻人不用着急买房，哪怕就是有钱也不要买房，租赁市场发展火热，租房也是一个非常不错的选择，不要让房子限制住自己的人生，回老家买房也很不错，现在买不起可以再等等。
　　这是万科集团创始人王石在2019年接受采访时对于年轻人给出的建议。的确，对于当前的年轻人来说，买房还是租房已经成为了一大难题。就目前的楼市来看，早已失去了过去房价大涨的风采，取而代之的则是新房二手房市场遇冷，土地流拍率增加溢价率降低，房企融资规模收缩利润减少，特别是刚过去的＂金九银十＂期间，房价也出现了下浮，当前平均房价已经倒退至2019年，未来房价下调趋势是否会继续还不得而知，因此对于已经有条件买房的人来说也是采取了观望态度。
　　但与此同时，当前房价依旧处于较高的水平，根据房价行情网发布的数据显示，2021年10月4大一线城市中，北京、上海、深圳的平均房价超过了6.5万元/平方米，热点二线城市平均房价为2.3万元/ ，纳入统计的315座城市中，房价超过万元的城市有74座。意味着在一线城市买房至少需要准备160万元的首付以及2万元的月供，二线城市买房需要准备50万元首付以及7000元的月供。正因如此，许多买不起房的年轻人只能选择租房。
　　前不久，某研究院发布了《2021中国城市租住生活蓝皮书》，数据显示预计在2030年我国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。此外，目前已有75%的租客租房超3年，其中12%的租客已超10年。面向未来的租房意愿，51%的租客表示可接受5年以上，18%的租客愿意租房10年以上。调研数据显示，年轻人对租房结婚的接受度也较高，58%的城市租客表示通过租房结婚来完成＂小家＂，而在机构化长租房租客中，对租房结婚的接受程度更高，达83%。
　　由此可见，租房已经成为当代年轻人的主要生活方式之一。究其原因，主要还是当前房价过高，根据中国经济网公布的数据显示，2019年上半年我国50个重点城市的租售比为1：592，远低于国际合理租售比区间水平（1:200-1:300），算出上述50个重点城市年租金与售价的比值约为1：50，而一般房屋产权只有70年，商务公寓产权更是只有40年，可见如果除开折旧率、持房成本支出等各种因素的话，买房与租房的差距已经很小。
　　也就是说，随着租房市场规模不断扩大，如果能够解决年轻人租房问题的话，那么房价过高、楼市泡沫、实体经济边缘化等一系列问题也能够迎刃而解。事实上，对于这个问题，国家也早已经注意到了，了解楼市相关消息的人应该都清楚，近几年的高层会议上，凡是提到了房地产，那么必然少不了＂租＂的身影，伴随而来的还有一系列的相关措施。
　　比如2019年住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，2020年9月住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中提到了4类不能出租的住房类型。与此同时各地的监管和支持政策陆续出台，今年8月，北京也发布《住房租赁管理条例（意见征求稿）》，对此业内人士纷纷认为明年起，＂新禁令＂下，4类房子将不能出租，房东与租客都需留意：
　　1、被鉴定为＂危房＂的房屋：如何鉴定为危房？《城市危险房屋管理规定》中给出了明确的指标，一旦被鉴定为危房，是不能够出租的，根据相关规定，危房会危及使用者及第三者的安全，业主有可能要承担民事或刑事法律后果。可能有房东会说，危房都是老旧房屋，随着＂旧改＂的推进，进行修补后还是能够使用，显然这种观点是错误的。根据住建部发布的新规来看，一旦被鉴定为＂危房＂，那么只有拆迁唯一一种解决办法，因此禁止出租。
　　2、不符合室内装修国家有关标准的住房：在过去房价大涨期间，许多人都加入了炒房投资行列，对于这类多套房持有者来说，＂以租养贷＂成为了获取利润的主要途径，通过收取租金来还房贷。但问题在于，许多炒房客买房毛坯房后，为了尽快回笼资金，经过简单的装修就用于出租，但这类房屋往往会残留一些有害气体，比如＂甲醛＂就存在很大危害，导致一系列疾病。因此对于租客来说，不能只凭借是否有刺激性的气味来作为入住标准，最好能够带上简单检测设备，并留意房屋近期是否有过装修。
　　3、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住：这里主要指的是＂群租房＂，一些房东为了赚取更多利润，将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。但严格来说，群租房属于违法行为，原因很简单，加大了用电安全隐患，容易引发火灾等风险。并且由于人员出入频繁，对于周边的邻居也产生影响。一经发现可能会面临相应的处罚，对此房东与租客需留意。
　　4、违法建设：过去几年，许多老旧小区的居民都会对于擅自修改房屋，将房子进行扩建、加高等操作，原因是为了在＂拆迁＂之后能够有更多的赔偿款。但这些房屋没有经过专门的鉴定，往往存在一系列的安全隐患，特别是许多小产权房，往往会存在一定的安全隐患问题。因此对于租客来说，不要贪图便宜去租这类房子。
　　为何许多业内人士在北京发布新规之后，会认为明年起上述四类房屋将不能出租呢？主要有三个理由：第一，按照以往的经验来看，新规从意见征求到正式落地会经过3-6个月的时间，因此明年大概率会落地。第二，北京作为首都，其许多政策都具有一定的带头作用，因此其他城市也会纷纷跟进发布类似的租房新规。第三，租房＂新禁令＂保障了租客的权益，并且能够对于楼市调控起到明显作用，属于民生福利政策。
　　除了上述4类房屋不能出租外，今年正式生效的《民法典》也提到了一类房屋，第三百六十六条、第三百六十九条明确规定：
　　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
　　最后回答一下租客最为关心的问题，＂新禁令＂生效后，是否会导致房屋上涨？答案是不会！原因很简单，根据央行公布的数据显示，当前城镇家庭住宅拥有率已经超过96%，由此可见住房需求已经不多，与此同时随着楼市的不断调控下，房价涨幅不断收缩，对于多套房持有者而言利润也在不断减少，如果擅自提高租金的话租客完全可以选择不租，对于这类人来说损失更大，再者目前许多城市都在推出公租房、安居房、共有产权房等保障性房源，未来租客只会以更低的价格租到房子。