楼市的官方定价时代来了

　　刚过去的这周，又有一个城市加入了＂二手房交易指导价＂。
　　如果没有统计错，这差不多已经是国内第13个给二手房交易明码标价画红线的城市了自从深圳开了这个先河之后，上海、成都、西安、无锡、东莞、宁波、绍兴、三亚、合肥、无锡金华、衢州、温州等热门城市出纷纷跟进。
　　这也将最近的房地产市场调控思路描摹的越来越清晰，那就是官方定价。
　　而这个官方定价可不只是在二手房！
　　官方定价——二手房指导价
　　8月份的最后一天，广州给了房地产市场一记重锤，出了二手指导价。
　　这个指导价出的可是满满的＂狠人风范＂。根据第一批指导价，天河、海珠、黄埔等热门楼盘指导价相比挂牌价普遍低了30%以上，有楼盘甚至低了50%左右。
　　位于天河区的凯旋新世界此前在中介平台的挂牌价已经高达17万/平，而指导价却只有8.8万，拦腰下刀真的是有点太狠了！
　　这个哭晕的除了此前上车的业主们，更应该哭的还有本计划好要买的业主。
　　其实关于二手房指导价的意义我们之前的文章为什么楼市调控中受伤的总是你？真相来了里专门解释过——二手房指导价本质上不是给购房者看的，是给银行看的。他的意义不在于限价，而是限贷，变相提高你的 首付款 。
　　二手房官方指导价，作为今年被楼市调控广泛应用的新宠，它的核心攻击力就体现在：＂作为银行放贷的 指导价 ＂。
　　这块很多人都说是深圳开了先河，那我得替北京叫个屈。其实在北京一直有默默的在执行一项类似的政策——豪宅线。
　　这里我们举个例子，你在北京五环外的回龙观看上了一套115 ，单价5.6万元/ ，总价653万元的二手房。如果银行正常按照90%估价（587.7万元），按照正常的30%的首付比例，这套房子可以从银行贷款411万，总首付应该是在242万左右。但是按照＂豪宅线＂的政策，这套房子银行最高只能按照374.4万元的总价发放贷款，也就是最多只能贷款243万元。所以这套房子的真实首付得达到410万，相当于6成首付。
　　北京的这项政策只是没有一个小区一个价格来的那么 个性化 ，而是一环一个价格 ，但是其本质是一样的。
　　从前，官方给新房定价—— 备案价 管制。但是催生了新房和二手房价格的倒挂，引发了炒新房赚差价的现象。
　　现如今，二手房也＂官方定价＂，则是封堵了这个漏洞。
　　至于效果如何？看看报道，可谓是立竿见影。
　　信贷向来是楼市的七寸。二手房指导价，完成了限贷式的调控，威力不难想象。
　　官方定价——土地溢价
　　除了二手房指导价，土地的官方定价也在进行中。当然这个官方定价更准确的说法是 官方限价 。
　　今年以来，土地市场的＂ 两集中 ＂一直备受关注。然而，本应该在8月份就开始的第二批集中供地，却出现了多个城市集中推迟的情况。
　　而这轮推迟也是在酝酿一个重要的＂打补丁＂政策——限制 土地溢价 ！
　　近日，深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，＂地块溢价率上限统一由45%调整为15%＂，达到溢价率上限后即摇号，新房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等。
　　不仅仅是深圳，广州、天津、青岛、成都、合肥等地陆续发布第二批集中供地详情中都给出了类似的限制：
　　1、各城统一调低 土拍溢价率上限 、最高不超过15%；
　　2、土地限购，同一家房企不得使用多个＂马甲＂拍地；
　　3、 房地联动 ，地价下调，房价上限随之下降；
　　4、提高门槛，保证金上调，部分城市要求拍地必须用 自有资金 。
　　上面这几条里，最重要的一条就是15%的溢价率上限。
　　两集中的政策目标本来是为了稳定重点城市的地价，进行形成稳房价的预期；同时以便于监控重点城市的土地市场；
　　可是在第一批集中供地中还是出现了溢价率奇高 的地块，例如青岛的开平路地块溢价超过60%，这显然背离了目标。
　　如今，严格限制土地溢价、限制房企使用＂马甲＂等组合拳的落地，将让那些动辄50%乃至100%以上的土地溢价现象减少或者消失。
　　另一方面，房地联动。溢价限制让地价下降，新房价格也须同步下降。土地是面粉，房子是面包，面粉下跌之后，房子的价格压力也会相应减弱。
　　尤其是还能降低房企的资金压力，防止房企为了压缩成本保证利润，影响房子的质量。
　　结语
　　如今房地产市场形成了一个由政府官方定价的模式：
　　地价——最高溢价率限制； 新房——备案价限制； 二手房——指导价限制。
　　房地产市场的缰绳已经被稳稳握住。