北京楼市投资北京房产的底层逻辑

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　　Q:提问： 京总您好。想询问一下关于石景山中海寰宇天下天赋的看法，自住用。另外，这个楼盘价格的未来走势大致的方向，能否帮忙预判一下。
　　A:回答： 你好，感谢信任，中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,
　　从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.
　　中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群
　　这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.
　　因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,
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　　Q:提问: 你好京总，未来城华润的项目如何，1000W左右买这成吗?以后能升值吗？
　　A:回答： 你好，这个盘主要的卖点是盖在了17号线首站的地铁上。来科技城这几个新盘这个时间点，投资不算便宜了。北京北边主要的几个产业区在望京，上地，西北旺。未来科技城主要是央企，而央企缺乏市场活力，通俗点讲就是没有狼性。17年317之后北七家标杆小区跌幅都超过了20%, 到现在价格仍然距最高点有10%以上的价差。这个跌幅也说明了市场对北七家板块的看法。如果是投资的话买到手1000w+的标的有点浪费了！
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　　Q:提问： 京总您好;新人首问。我18年在顺义老小区买了个小房子，目前亏损状态且比较多。目前夫妻工作在海淀，打算在海淀买个房子自住 保值增值，请问1.目前顺义房子有必要继续留吗？2.工作在五道口附近，想买在海淀上班方便的地方，顺义卖掉的话总价控制在450以内，有什么推荐的板块和小区吗？
　　A:回答: 你好，感谢信任，你好,感谢信任!1、顺义的小房子从长持的角度价值比较弱,18年买的时间应该17年之后的高点,随后一直处于回落状态,现在的市场周期是阶段性上涨的规律，即每次上涨五年内会出现两次回落,如果现在卖的话不会有个好价格,我觉得可以再等等,毕竟明年有好的实质性政策,会有一波小的反弹.到时候可以再做置换.
　　2、工作在五道口,450万以内,如果在海淀做选筹的话勉强能买个一居室,不知道我们希望多大的房型,这个价位其实不建议在海淀做选筹,一是居住体验不好,毕竟还是为了自住嘛!可以看看海淀的溢出板块,比如立水桥、回龙观,
　　回龙观最大的优势是可以和西二旗形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,有一点产住分离，因此回龙观成了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京，向南可以承接中关村，三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,
　　回天计划对于回龙观是加强,对于天通苑更多的是改善。加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农.未来的行情依然会领涨;
　　我们的预算可以买一个大一居或者小两居,性价比比较不错,楼盘的居住品质也还可,保值升值都是属于稳健性的.通勤距离也还可以.
　　立水桥虽然界面比较一般,但可以同时承接东南西三个方向的产业溢出,所以保值增值性也比较稳健.
　　回龙观可以看看北京人家、流星花园二区、三区、矩阵三期、金域华府一期(可能稍微超出预算,但这个盘是回龙观的领涨盘建议也看看)、首开国风美唐二期、立水桥可以看看溪城家园和北京北
　　商圈排序:回龙观、立水桥
　　楼盘排序:金域华府一期、首开国风美唐、北京人家、流星花园、矩阵
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　　Q:提问;  您好京总,我看了你很多视频和问答,很佩服你对这方面的研究,我是你的忠实粉丝,我春节后有购房资格,想请教京总房山的长阳你怎么看呢?后期的发展会好吗?我们是属于外地户籍,首付也是家里给出了一部分,月供只能承受1万5左右,在高就有压力了.期待京总的回复!
　　A:回答;  你好,北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难,
　　再一个北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑十个郊区，开车围着五环绕一圈，你会发现有大概十个不同的产业新区，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。
　　房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,投资的话不能总想着买便宜的房子，一般首次的购房者喜欢买特别便宜的房子，优势是价格低面积大。但实际5万一平米未必比8万一平米的便宜，一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。
　　长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,如果以保值增值的角度建议选择次新的二手房为主,一定要回避新房,
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