限跌令出台，意味着楼市开启双向调控模式

　　针对易涨难跌的房地产市场，国家的宏观调控政策已实施多年，过去5年以来，所出台的一系列政策也主要是为了遏制上涨过快的房价。
　　然而，自8月以来却有6座城市发布  ＂限跌令＂  。8月中旬，二线城市沈阳、昆明和三线城市岳阳、唐山、江阴5座城市纷纷出台政策稳定房价，通过约谈降价房企、规定最低备案价等措施，房价降幅不能超过15%，打击恶意降价，保障房地产市场平稳运行。
　　目前，房价调控由限涨转变为限跌，从中透露出哪些信号呢？在笔者看来，＂限跌令＂的出台，向市场释放出以下信号：
　　一、房地产市场两极分化趋势愈发明显，楼市开启＂双向调控＂模式
　　随着中国新型城镇化的进程不断向前推进，人口正在逐步向城市群和都市圈聚集，由此所带来的结果，就是促使房地产市场出现两极分化的趋势。
　　人口持续流入的一二线城市，包括部分省会城市，房价仍处于小幅上涨状态。而人口净流出的大部分三四线城市，房价均呈现出明显的下降趋势。这完全是由市场的供求关系所决定的，而人口是城市发展的重要组成部分，人口的多少、素质如何？决定了这座城市未来的发展，也决定了房价的高低。
　　针对这一发展趋势，国家的房地产调控政策也与时俱进，由过去的普遍统一调控，变为＂因城施策、一城一策＂的调控方针。而当前，6城发布＂限跌令＂与近期房价大幅下跌有着密切关系，7月国家统计局公布的数据显示，7月份岳阳新建商品住宅价格与上月相比下降0.7%，为70个大中城市中下降最多的城市。
　　另一方面，自去年8月央行＂三道红线＂政策出台以来，融资端收紧后，房企债务违约风险越来越大。目前全国有9.6万家房企，绝大部分是中小房企，超高杠杆运营是常态，上市224家房企中，有51家超过三道红线，45家超过了其中的两条红线，60家超过了其中的一条红线，只有68家划入绿色安全挡。
　　房企负债总额已经超过15万亿，疫情之后，负债融资不降反增，前7个月几大房企国内外融资超过7000亿，房企负债越来越高，将会直接影响到金融系统性风险。
　　由于踩线房企融资难度大，企业资金周转面临巨大压力，因此就采取降价促销、大规模推货的方式，推出一系列优惠购房政策，以此来提高企业现金流，降低负债率。
　　而为了保证房地产市场平稳运行，国家必然会出台限价政策来遏制房价快速下跌的趋势。目前，楼市已开启＂双向调控＂模式，一二线城市调控房价不能大涨，三四线城市调控房价不能出现大跌。
　　笔者认为：可以将国家房地产调控政策归结为一个字，那就是＂稳＂，政府调控的目标非常明确，即房价既不能涨，也不能跌，只能稳。
　　二、房价大幅下跌会导致楼市崩盘，甚至会爆发系统性金融风险
　　如果房价出现大幅度下跌，会导致房地产市场出现巨大风险，前期买房的业主会因为房子降价要求退款。对于已购买房产的人来说，房价大幅下跌意味着自己的资产缩水，此时如果市场出现抛售现象，则会加剧楼市呈现出供过于求的局面。
　　房价大幅下跌后，在人们买涨不买跌的心理驱使下，房子将会越来越难卖，房企收不回房款，同时会因抵押资产缩水而出现资不抵债的情况，从而引发整个金融系系统的稳定。
　　假如政府不限制房价下跌，那么目前一些经营压力巨大、陷入困境的房企，为了生存，将会低于成本价倾销，而一个房企降价，其他房企也会跟着降价，导致相互踩踏，引发市场震荡，将会给整个经济社会稳定造成巨大影响。
　　另一方面，房地产还关联到上下游的诸多行业，如建筑、装修、家电、金融等。如果任由房价下跌，还会影响到相关行业的经营、就业和纳税。由此可见，要保持房地产市场的稳定，必须首先＂稳房价＂，出台＂限跌令＂，防止房价出现大幅下跌是十分有必要的。
　　三、＂三道红线＂下，意味着贷款买房将不再是人们的唯一选择
　　当前＂限跌令＂出台的背景，反映出现在众多开发商正面临销售难题，房子越来越难卖了，降价销售成为房企迫不得已的选择，以至于形成降价潮。所以，在此情况下，国家不得不采取限跌措施，阻止开发商过度降价。
　　而＂限房价、竟地价＂的土地规定已城市中普遍实施，开发商在拿地时，未来房价就已经被限制了，利润空间也由此被限制了。
　　8月31日，国务院新闻办公室召开新闻发布会，围绕 ＂住有所居＂ 问题，住建部明确了住房和城乡建设的相关工作和规划。
　　笔者认为，在新的发展时期， 住有所居这一概念已被赋予了新的内涵：一是政府对于住有所居政府的政策导向，是让租房成为住房制度改革的创新点。 达到通过租房，也可以实现高质量居住的目标，同时享受与购房相同 的各项制度福利，如教育、医疗等社会保障。
　　二是在住有所居的基础上，继续深化改革，探索＂住有宜居＂的目标，向居住高品质、高质量的方向发展。 尤其是结合当前所提出的共同富裕和三胎政策等，未来住有所居所囊括的内容会更多。
　　从中国的国情来看，14亿人口的大国， 要实现住有所居的目标，必须发展住房保障体系，并将建立房地产长效机制作为改革的重点。
　　近日，住建部表示，十四五期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，未来将会形成＂政府-市场＂并行、租售并举的新局面。随着国家对保障性住房的支持以及一系列具体政策的实施， 未来，商品房将不再是买房人唯一的选择。
　　从目前贷款买房的银行利率看，过去利率为4.9%时，贷款买房还是比较划算的。而现在很多城市买房利率已经达到6%，在此情况下，贷款买房已经失去了原有的优势，变得无利可图 。
　　结语
　　总之，目前要保证中国的房地产市场的平稳运行，就必须＂稳房价＂，房价既不能大涨，也不能大跌。
　　与此同时，进一步加快改革房地产发展方式，摆脱市场模式，参考借鉴德国模式，形成 ＂政府-市场＂并行、租售并举 的新局面，走出一条适合中国国情的房地产之路！