恒大房产未来走向

　　近段时间关于恒大地产的雷屡曝不止，瓜也是一颗接一颗咆哮而来。
　　是房地产开始衰落的号角？是国策转向的开始？
　　是什么引起了我们普通人的关注？
　　大家好！我是MiTi，一个喜欢思考的85后青年。
　　想看清恒大遇到的问题，我们要了解事情的来龙去脉，
　　想清楚未来房产的发展，更需要我们剖析本质，那么、、、、、、我们一起来分析看！
　　一、恒大遇到了什么问题？
　　恒大遇到了什么问题，我们首先要明白恒大地产的运作模式（也可以说是中国房地产企业的运作模式）。那地产公司的运作又是什么样子呢？
　　地产公司先买地，然后用土地去银行贷款，用银行贷款去建设地基或是很小部分楼体，然后售卖团队开始疯狂售卖，售卖房子所得的小部分资金建设项目（这都算作良心企业），用剩余大部分资金（或全部资金）去再次买地，买地——贷款——建设基础——卖房——买地，就这样，进入了疯狂的循环中，在这个循环中资产不断变大，越变越大，它的弱点也会不断被放大，那就是银行贷款和现金流（备用金），我们国家过去接近20年的楼市大热背景下，地产这种运作模式不会暴露其中的利害关系，可当大势所趋，经济放缓的时候，就真的应了＂只有潮水褪去，才知道谁在裸泳＂，现金流和负债就是地产企业的游泳裤头。一旦新的资金不再注入或是新资金不足以抵消债务增长速度，那必然出现的就是企业困境，甚至破产倒闭。
　　我们通过前面所讲的再去看恒大现在所遇到的问题就一目了然，现在恒大（也可以说是中国房产企业）所面临的问题就是通病，并非恒大一家独有，其他地产公司同样存在这样的问题，那为什么只有恒大爆了出来呢？企业体量！体量大现金流少，出现目前情况也属于意料中的事情。
　　二、恒大/中国房地产未来走向？
　　首先我要解释下，未来是什么？未来即：人口形势与消费结构转变所产生的经济变化！
　　人口形势指：人口的数量、流向、年龄结构等人口数值。举个例子：郑州、重庆、杭州这样的新起城市对外来人口的引入与甘肃、内蒙古人口的鲜明对比。
　　消费结构：我们不难看出案例中未来的经济集中在郑州、重庆、杭州。所对应的这三个城市的消费力会因人口增多所上升，供需关系也会增加。
　　用以上二点我们简单的可以得出郑州、重庆、杭州发展前景好于甘肃、内蒙古。
　　房地产的走向关键是在人口，人口少的地区，经济活动弱，那房子的价格就必然要下降。
　　人口集中，经济活跃地区，房子的价格也会随之上涨。房价走向两极化已经形成。这个结论在一个单独的城市中同样适用。
　　未来的房子，主要目的一定是用来住，这不是我个人的看法，是国家的意志所在，如何使每个家庭拥有一套自己的住房，也是共同富裕的重要基石。我想说：不要想着房子的暴跌，暴跌对我们的伤害会更大，它多带来的社会恐慌效应会使我们每一个人的机会和努力都付之一炬，房子的价格要在合理的范围内进行交易，房子也需要一个相对稳定的市场，前些年房子的暴涨今后不会再发生，因为我们国家已经走过了发展初期阶段。
　　聊过了，我们继续聊恒大的事情。
　　三、恒大如何应对困境？
　　恒大面对现在困境，我们作为消费者指责无济于事，作为恒大的业主们也应该希望它可以走出困境，而非在困境中倒下。那、、、、、如何应对困境呢？
　　1：停止土地购买：现在的情况下就算有土地贷款也很困难，售卖更是难上加难，停止土地购买，把现有的蛋糕先做好，给消费者一点信心，用行动去证明面对困境的决心。
　　2：转让未开发的土地：未开发的土地也许在未来会增值，但目前的困境下讲的是生存问题，在生存和未来缥缈的增值中，选生存是无需考虑。
　　3：出售无转化效应的资产：体量如此之大的企业，有很多的无效转化资产，与其留着癌变不如早点割肉保命。
　　4：组织架构调整：就是人员整合啦！目前的人员配置与企业需求是否合适？困境中不单单是风险同样也是再次崛起的机遇！
　　5：资产转变:恒大的房子之多。相关房子服务产业的发展和潜在空间提升应该被作为主要发展路线之一。轻资产高效益把服务做到首位，再大的企业都应奉行＂以人为本＂的服务宗旨！
　　讲了这么多，无非还是想说现金流与债务问题，这也再次迎合了我上面所讲的地产企业的运作模式，地产企业所需要解决的事情也是恒大需要解决的事情，要走出困境需要智慧，也需要责任，更需要勇气！
　　四、结束语
　　房子关系到我们每一个人，房价的波动也牵动着我们每一个人，它像股票一样的心动，也会像坐过山车一样悸动。现在房地产处于前所未有的调整中，这个过程会挤出多余的水分，同时也是在夯实我们幸福的基础，根据自己的需求去购买房子，只要是刚需就不会失望。其实，我还是想说：房子是财产，不是资产！
　　写的还是有局限性，想从政策、未来发展上再去多讲讲，以后有的是时间！
　　最后送上我个人观点：恒大作为我国房地产领军企业，旗下房产之多，拥有的客户之多，希望它越来越好，希望它有智慧走出困境，有勇气对面当下，有责任心面对每一个选择恒大地产的业主。为什么呢？因为只有这样才是中国未来房地产企业所拥有的格局！
　　我是MiTi 下期见