2016年12月14日至16日，北京召开了一个重要经济会议，会议上明确指出：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持＂房子是用来住的、不是用来炒的＂的定位。这也是贯穿整个楼市调控的核心思想：房住不炒。转眼间时间已经来到了2021年，还有3个月就到达了5年的调控周期。不知道5年前坚持不买房的人，现在有没有后悔？ 公开数据显示，2016年我国平均房价为7475元/ ，2021年8月，平均房价已经涨到了10980元/ ，足足上涨了，足足上涨了46.9%。更为关键的是，这仅仅是平均值，如果除去房价稳定或者稳中有跌的偏远小城市的话，许多城市的房价可以说是＂翻倍涨＂了。根据中国房价行情网公布的8月房价数据来看，纳入统计的315个城市中，平均房价超过万元的有73个，平均房价超过两万元的城市有18个，平均房价超过3万元的城市有7个（不含深圳）。此外，从5月份公布的数据来看，超过万元的县城数量已经达到103个。 正因如此，近期楼市中不断传出＂未来房价会继续大涨＂、＂房价普涨已成定势＂甚至存在楼市调控无法限制房价上涨的声音。但事实真是如此吗？答案是否定的，可以说，正是因为楼市不断地调控，楼市才能发展成为现在这个地步，否则如果继续放任炒房投资资金流入楼市的话，那么这场＂击鼓传花＂的游戏迟早有一天会结束，进而引发一系列金融风险，上世纪90年代的日本房地产泡沫以及2008年的美国次贷危机就是很好的例子。 事实上，对比一下2016年之前的楼市，不难发现还是有很大的区别。首先，过去房价大涨的趋势已经停止了，取而代之的房价涨幅回到个位数并且涨幅还在不断收缩。其次，过去全面普涨的势头同样停止了，根据房价行情网公布的数据来看，自今年1月起，房价下跌城市的数量就在不断增多，从1月份的104座城市增至8月份的189座。第三，无论是从楼市调控次数还是密度来看，都处于不断增加的状态，今年更是从金融层面着手，收紧了楼市资金的注水口。 因此，目前的情况是：随着 ＂房住不炒＂越来越深入人心，楼市的天平正在发生倾斜，甚至有些城市开始为房价下跌而烦恼，正在通过制定政策的方式限制房价跌幅。相比于一线城市的降温调控，三四线城市更是出现了＂逆向调控＂，为了防止开发商通过恶意降价进行违规竞争，岳阳、江阴、唐山、沈阳、菏泽、昆明、惠州、桂林等地均发布了＂限跌令＂来进行楼市调控。那么对于还没有买房的刚需来说，手里有80万，今明两年应该买房还是存钱？买房还能＂翻倍赚＂吗？孙宏斌说的三句话或许能给我们参考。 01
在2018年的公司业绩发布会上，孙宏斌表示：＂我是支持调控的，如果不调控的话，这个行业也就没法干了，房价和地价都要上天了＂。可能很多人会认为，房价上涨得越高，开发商就能挣更多钱，因此开发商也希望房价大涨，理论上来讲是这样。但如果房价过高的话，就会导致越来越多的人买不起房，如同著名主持人白岩松说的一样，如果房价普遍涨到三四万，那么就和普通人没什么关系了，反正也买不起。开发商的销量也会减少，只会导致库存进一步增加。 根据去年4月央行公布的统计数据来看，2019年12月，我国城镇家庭住宅普及率已经超过96%，且户均持有1.5套房。也就是说，城镇真正剩余的刚需已经不多。反观开发商的库存也是一直上升状态，2021年7月末，全国房地产广义库存达380441万平方米，环比微增0.1%，同比上涨5%。＂广义库存＂指的是已经建好的现房与开始动工的期房数量之和，按照每套房100平来计算，相当于3800万套房源等待销售，这也难免许多开发商为了清理库存而出现的降价竞争，正好对应了上述的＂限跌令＂。 02
2018年3月份的亚布力论坛上，孙宏斌也发表了对于楼市的看法：＂未来五年房价既不会大涨也不会大跌，而是处于波动状态，这是所有人的共识＂。在去年下半年的＂十四五＂规划大纲中，提到了未来5年楼市的发展基调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。正如孙宏斌强调的那样，当前楼市已进入双向调控时代，防止大跌和大涨的情况出现，＂稳房价、稳地价、稳预期＂的基调下＂稳＂字当头。 如何理解房价处于波动状态呢？主要在于楼市的＂分化＂现象，随着人口的不断流动，许多热点城市每年都会迎来大量人口流入，而人口带来了住房需求，因此这类城市往往会出现房价上涨过快的情况，因此需要进行调控。反观一些人口不断流失的城市，由于住房需求不断减少，房价也容易受到影响而出现下跌甚至持续下跌的情况，同样不利于楼市发展，因此需要进行控制。也就是说，一部分城市房价会出现＂稳中有涨＂，另一部分城市会出现＂稳中有跌＂的情况。 03
8月31日，融创董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩投资人会议上表示：＂我们预计下半年市场会比较惨烈，要给自己留出比较安全的边界。＂对于各大房企而言，今年下半年的确十分不友好，在密集的调控下，除了房价以外，土地市场也迎来了新规，比如＂双集中＂、＂限价＂等。在这样的大背景下，房企拿地的毛利润普遍开始下滑，Wind数据显示，上市房企2018年-2020年同期销售毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。今年上半年降为26.9%。 8月26日，旭辉控股董事局主席林中表示，高杠杆、土地红利时代之后，房地产已走过了暴利时代，未来不太会有非常高的利润率。万科2021年半年度业绩说明会上，万科总裁祝九胜同样表示：＂稳字当头，是万科当前的应对；活下去比什么都重要。＂叶落而知秋，连当前头部房企都需要＂活下去＂、＂留退路＂的话，足以说明当前房地产正逐渐回归正常行业。 通过上述孙宏斌的＂3句话＂，我们不难发现属于房地产的＂黄金时代＂已经过去，正逐步走向白银时代，换言之未来的楼市也会朝着更加平稳的方向发展，大涨和大跌都不会出现。因此，对于开始的问题，手里有80万，5年后是否还能＂翻倍赚＂的问题，答案已经很明显，是绝对不可能的。目前楼市的大趋势下，未来房价涨幅会进一步收缩，直到房价逐渐回归理性，楼市泡沫消除，但需要注意的是，对于刚需来说，经济条件允许的情况下是可以买房的，尽管大涨不可能，但同样也不会大跌。对于投机炒房的来说，则建议尽快收手，否则很容易被＂套牢＂在楼市。