购房者注意，今年住建部一锤定音，两类房子将被打入冷宫？

　　自从1998年我国房地产行业经历第一次房改之后，我国的房地产行业的发展就进入了快车道。同时我国的房价上涨的速度也进入了快车道，在2000年我国的平均房价还只有2000元/平方米，而到了2020年年底我国的平均房价已经突破了万元大关。
　　可见在短短的20年里我国的平均房价就翻了5倍，而且这还只是平均房价，在一些一线城市例如北京、上海、深圳等城市，房价更是翻了十几倍甚至几十倍。平均房价超过一万是什么概念，也就是说一个年轻人即使想在一个普通的城市买上个100平左右的房子也需要百万以上。因此买房也成了现代年轻人生活在城市最大的压力。房价的上涨，也让很多房产投资者和提早买房的人实现了一定的财富积累。
　　那么房价会一直涨下去吗？显然不会，正如李嘉诚说的那样任何行业过度发展过后必定会迎来摧残，不要去妄想赚取最后一个铜板。而从去年开始楼市开始出现拐点，房价过去持续普遍上涨的时代已经过去。笔者认为之所以出现这种情况主要有以下几点原因。
　　首先就是国家对于楼市的调控越来越严，自从2016年国家提出＂房住不炒＂的政策定位以来，围绕着＂房住不炒＂出台了一系列的相关调控政策。最早在一些热点城市出台了限购、限贷、限售等调控政策，把很多投资炒房者赶到了三四线城市。而去年国家又为房企划出了＂三道红线＂，主要目的是降低房企的负债率和扩张速度。而在今年的元旦，央行又出台了＂限贷令＂，这同样会增加房企和一些投资炒房者的融资难度。而前不久银监会又在严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市，一旦被查出贷款者可能需要提前结清银行贷款。在政策不断收紧的情况下，未来房价很难再有大涨的基础。
　　其次就是我国的住房资源已经过剩，根据相关数据显示，截止到2020年，我国前100城的新建商品房库存量已经达到了5.7亿平方米，基本和2014年的库存量最高点相持平。而且这只是开发商手里的商品房库存量，更大的商品房库存量还在一些投资炒房者和企业手里。根据2018年西南财经大学发布的一组数据显示，在2017年我国的商品房空置率已经达到了21.4%，远高于国际上规定的合理区间。
　　大量的商品房空置，一方面造成了极大的资源浪费，另一方也造成很多小区形成了空城和鬼城，影响了正常业主的生活。所以我国商品房已经出现了产能过剩的情况，未来当房价保持稳定或者出现下跌的情况，这些投资炒房者囤积的房子可能成为巨大的隐患，不利于房地产行业的长期稳定发展。
　　最后就是我国的住房需求在不断减少，首先根据数据显示我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.89%，户均1.5套，所以很多城镇居民已经不缺房子。未来住房需求只能依靠外来人口和新生人口，但一方面我国的城镇化率已经达到了63.89%，未来很难再有大量的人口由农村向城市转移。另一方面最近几年我国的新生人口也在逐年降低，未来房地产行业的人口红利正在慢慢消失。所以我国的住房需求正如李嘉诚说的那样正在面临＂枯竭＂。
　　综上所述，在政策收紧，住房供应过剩，需求减少的情况下，我国的房价基本失去了继续大涨的基础。但由于房地产行业和我国经济脉搏息息相关，所以我国的房价不会出现大面积的下跌。因此未来楼市出现分化的概率非常的大，首先城市和城市之间的住房会出现分化一些一二线城市由于人口还在增加，住房需求自然旺盛，所以房价大概率还会上涨。而一些人口不断流失，资源面临收缩的城市房价会出现下跌的情况。其次城市内部住房也会出现分化，地段好，品质好的住房价格可能还会上涨，地段差，品质差的住房出现下跌的概率非常大。在楼市出现分化的大前提下，过去＂闭眼买房＂的时代已经过去，未来买房就需要一定专业知识和判断力。一些专家认为这两类房子未来可能会被打入＂冷宫＂，购房者在买房时需更加注意。
　　第一：小产权房
　　过去人们之所以愿意购买小产权房，一部分人是因为买不起商品房，所以不得不购买价格比较便宜的小产权房。另一部分人是对小产权房抱有转正的希望，希望以后小产权能得到转正，那么现在自己购买小产权，转正后就能大赚一笔。
　　但去年自然资源部和农业部对小产房问题再次重申：不能够对农村小产权房进行确权，更不能通过确权的方式把小产权房这种土地违规使用进行合法化。也就是说小产权没有了转正的机会，这会让小产权房的价值大打折扣。而且未来几年我国的房价大概率会保持稳定，随着人们收入的增加，购买商品房将更加容易，这时小产权的价值将得到进一步的打击。
　　第二：不靠地铁的远郊房
　　前文我们说过我国城镇化率已经达到了63.89%，所以我国大部分的城市很难再有大范围的扩张，因此城市的远郊房很难再有大的升值空间。另外前段时间国家发改委等单位《关于进一步做好铁路规划建设工作意见的通知》中规划要求：严禁以城际铁路、市域铁路的名义建设地铁和轻轨。可见未来城市建设地铁的难度越来越大，地铁资源将更加稀有。
　　而现在城市车辆越来越多，地铁的重要性也愈加明显。因为地铁可以说是城市中最便利最准时的交通工具。前段时间郑州遭遇洪涝灾害，地铁停运了一个多月，自从地铁停运之后，道路上非常的拥堵，平时一个小时的路程，可能需要1.5个小时。而且远郊房住起来十分不便，一方面周边配套不齐全，孩子上学老人就医可能要跑很远的距离。另一方面如果夫妻双方在市中心上班的话，可能来回的通勤时间要花上三四个小时，长此以往会非常的疲惫。
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