广东中山的房价会不会跌回2015年的水平?
刚好我就在中山从事房地产营销也有10多年,来试着回到这个问题。
2015年,对中山房地产行业绝对是个分水岭,因为在这一年,中山的房价开始起飞。2015年上半年,可以说是中山房价历史的一个低点,城区房价降到5000以内。但是,但是到了下半年,随着深中通道立项的公布,9月份开始下,房价迅猛上涨,一周一个价格,短短半年时间,均价上升到8000,到了16年,均价仍然快速上涨,随即过万,17-18年,价格继续上涨,到2020年,价格还是区域分化非常明显了,马鞍岛的均价超过25000,东区也是超过2万,西区15000,南区12000左右。到了2021年,价格基本持平,下半年价格略微下降。
上涨的历史原因就是深中通道,如果没有深中通道的立项,开建,各种利好。也就没有深圳人大面积的过来中山置业,中山的房价,我相信不好上涨的这么迅猛,更不会有东莞人过来接棒继续投资。
但从今年深圳东莞的房价来看,暂时没有了上涨的空间,甚至局部降价。导致这两地的居民没有看到房价上涨的预期,暂停到外地投资减少,中山没有了外地客,房价自然是支撑不了过2万。另外一方面,疫情反反复复,外地客户也减少了过来中山。同时中山的调控政策也一再加强,外地客户只要有一套在贷款,就不能在中山贷款买房了,这也导致了客户群体减少。2021年下半年,房价开始回落但,显然我无法回到2015年的水平了。
理由如何:
1.土拍的基准楼面地价已经过万了,销售均价肯定是过万的。这是成本方面的因素。
2.备案价都是过万的,销售均价只能是变化幅度15%。不可能出现大幅度的降价,参照其他地级市的"限降令",这个是政策方面的因素。
3.2024年深中通道预期通车,届时中山直达深圳的宝安南山区,这两地的价差不会非常大,宝安均价5-6万,中山市不可能5-6千的。否则,深圳的几百万低收入白领毫无疑问会疯抢,这个是临时片区的特点,是属于地域因素。
其他方面的因素,例如:中山经济持续发展,人口也是持续的净流入,这也导致房价不会大幅度下降。
回归居住功能的话,按照中山地区经济收入,均价5000元就是合理房价。中山好多人工资就3000-6000元左右。
中山的房价近期也在下跌,据报道,有人在上半年1.6万价格买房,现在掉到1.2万元,亏了几十万。
而且中山市作为一个普通三线城市,个别地方房价居然也可以炒到四万每平方米,简直就是坑傻子的专区。
不过目前中山1.2万每平方米的房价要想跌回2015年6千左右每平方米的房价确实是有点困难的。虽然中山不是一线城市,受到国家调控房产政策影响较大, 但是中山本身在珠三角地区,珠三角经济发达,还要建设粤港澳大湾区。中山是其中的重要组成部分,所以在经济的带动下,中山市未来的房价跌回2015年应该是绝对不可能的,最有可能的是在1.2万浮动,或许上涨或许下跌,但幅度都不会打,下跌不会跌破1万元,上涨也很难到2万元。这很有可能是未来十几年中山房价的状况
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现在中山楼盘的库存,15年下半年开始外地客(以深圳为龙头)过来中山投资了大量的房子,看那个时间段到现在为止期间新开的楼盘的入住率就清楚了,晚上的灯光就那么一点点。大量库存要消化,更不上新楼盘的了。那库存谁来接?中山刚需的人啊。但中山本地的刚需很少了,新来的目前按中山的工资收入想要买上房子,以目前价格和政策,谈何容易。所以,只要中国政府继续强抓房子是用来住而不是炒的政策,中山政府则必须要贯彻落实,官员可不敢拿乌纱帽开玩笑,中山房价肯定会跌。而且现在已经在跌。很多房产中介都关门了,经纪人都少了很多。
回去15年水平是不可能的!毕竟地价、物价、人工都提了,但提价是不可能,中山是个小众地方,收入低,节奏慢,工业低端,喜欢吃,适合养老,唯一就是规划不好,没能把所有镇区和市区形成快速交通网络,然后用一到两个环窜起来,不能要求太高,毕竟是三线城市,记得以前来中山真的还不错,90年代末开始就比长三角其它城市好多了!这些年发展确实越走越远,现在只是靠卖房子忽悠深圳人来买,到时一片鬼城是没有前途的,最反感就是一座几十万人口的镇区市区到处挖,到处堵,一条路修得你怀疑人生,夸张一点命短的看不到,没钱就一步一步来吗!交通混乱,唯一好处就是整体消费水平不高!以上是我从深圳部分产业转移到中山四年以来的感受!个人观点,不喜勿喷[作揖]
个人认为目前中国房地产的房价不会那么快会回到2015年的平均价格,广东省作为中国的经济大省,广东省中山市又是一个工业比较发达的城市,房价不会回落那么快的。
不回,土地的价格太高了,价格无法回落的,现在的资金成本很高,物价,人工成本也不低。
不会。原因①货币超发,18年的大涨实际上是对冲了超发的货币②这几年中山GDP也增长了不少,房价小幅上涨符合预期。③中山房价以后也要分区域,东区基本不会下降;几个偏远镇房价会适当下探,个人觉得下探幅度不会超过30%。
总结:中山房子会分区,城区基本安全。偏远镇区会下跌一部分,但不会跌回15年。
中山房价绝对不会跌回2015年房价,首先征地现在一万元每平米,比以前涨很多,即房子成本增加,自然不会降价到以前那么便宜,第二国家出台新政策限降令,有保底标准,不能低于成本价,
当你有钱你认为房价就低,到处充满投资机会,当你没钱就认为房价很高,到处都是泡沫,每个人认知不同。而房价的走势需要和城市发展前景,及供需来分析。
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