房地产的分析，恒大华夏幸福万科保利的未来（原创）

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　　恒大地产危机！
　　恒大现在总债务1.9万亿元，相当于我国1年GDP的2%。
　　恒大会爆雷吗？前期一系列关于恒大地产的新闻在媒体不断曝光，尤其是关于恒大债务以及资金链断链的问题。
　　不过，最近恒大找到一个合作伙伴合生创展，承接了一部分相关业务和债务，也就是合生创展在最关键时刻给恒大现金续命，可谓雪中送炭的铁哥们！
　　关于恒大地产后面持续跟踪。
　　另一个地产大佬华夏幸福最近几年也是负面新闻不断，好在这个国庆节，有了一系列的绝境逢生的债务重组等大动作，所以10月8日复牌后一字板涨停，是房地产板块唯一涨停的个股。
　　华夏幸福公告称，公司的2192亿元金融债务，将通过多种方式妥善安排清偿。债务清偿方案包括卖出资产回笼资金约750亿元等6项重要措施。
　　我们都希望曾经总营收作为地产老大的恒大地产能平稳度过危机，也希望华夏幸福能平稳度过危机，整个我国房地产行业能平稳度过危机，这是一场严峻的考验，也是时代的变化。
　　房地产大约是从2000年后开始逐渐成为我国的国民经济支柱，价格也大约从那时开始上涨，是涨价概念最显著的商品！投入房地产的资本不仅有国有银行的资本，也有民间资本，更有外国资本。
　　房地产发展十几二十年，曾经成为我国货币增长和投放之锚。
　　房地产行业按照市场价格计算的行业值已经有200万亿之巨了。
　　房子，本身是具有居住属性的消费品。但是这20年来，由于一些大资本控制着房地产行业，赋予它金融属性（所谓金融属性就是像股票期货一样可以炒作），所以，房价涨起来就像股票一样疯狂！以北京城区为例，2000年--2002年房价才开始缓慢上涨，价格很低，也就是几千元一平米，几十平米的套房就是几十万元，20万一套，30万一套，随便买，还不限购。而一些县城的房子当时价格就是几万元一套房子。这就是当时全国房价最真实的情况。
　　而之后，北京房价程度不同地上涨，最高涨幅在10倍以上，也有15倍，甚至20倍的。北京燕郊的房子几乎就是投机性炒作的代名词！而全国县城级别的房子涨价一般都有几倍的涨幅。
　　日本在1980年代也经历过房地产疯狂上涨，最后地产泡沫破灭后，无数银行，保险破产，无数人破产的悲剧。
　　我国香港地区也经历过房地产疯狂上涨后暴跌的一幕。后来香港房地产再度崛起，正好是我国大规模改革开放给香港带来超级大的红利，也有很多内地资本涌入香港，承接了香港房地产，假如不是有大陆这么庞大的资本去小小的香港城承接，那么，可能那一次香港地产暴跌几乎就是与日本一样的结局。
　　因为那些历史，我国高层也相当清楚房地产在一度绑架国民经济GDP时巨大的作用力，所以，用了很多年来为房地产去杠杆，警告地产公司的债务风险（很多房地产公司还违规，通过一些渠道向海外资本借贷美元资本），以至于后来看到的很多限购，限售，买房要5年社保，限价等等行政性政策出台，以及行政性政策要求国内银行对房地产限贷！在各种奇思妙想的计策中，房地产这个桀骜不驯的行业以及无数一夜暴富的房地产企业终于低下了高傲的头！
　　大家看，总债务高达1.9万亿的恒大地产相当于我国这两年国民经济总产值100万亿的近2%，是多么可怕！1家公司负债就相当于2%，这就是曾经十年黄金行业的地产公司！
　　幸好多年来一直对房地产行业和很多企业进行＂排毒＂手术，就是上述的限购，限售，限价，限贷等等等等都是巧妙地＂排毒＂，也怪这些房地产企业赚大钱太容易而且赚大钱太多了，吸收了千百个行业本应赚到的辛苦钱血汗钱，连很多从事制造业，软件，生物科技的行业以前都偷偷摸摸地搞点房地产项目，来钱又多又快，谁不心动啊，何况又不是违法是合法赚钱！
　　＂房住不炒＂一纸禁令，就剥去了房地产行业的金融属性，回归商品消费属性！
　　最近，华夏幸福老板王文学就认错，坦诚认为是误判了形势，什么形势？就是＂房住不炒＂的政策风口！
　　因此，以后房地产虽然还是存在价值，但是，由于以前爆炒暴涨的价格投资了未来10年，20年，甚至几十年的空间，以后就是慢慢还债的时间周期，就像恒大地产，华夏幸福等等房地产企业，包括万达地产！
　　房地产，作为中国发展历程中，因为历史需求和历史政策，以及国外资本进入等综合因素，造成的价格上涨的特殊现象，必将终结！
　　那么未来呢？
　　一个是以前房地产作为中国14亿人刚性需求，需要用过大跃进方式大干快上多多建造一些房屋，满足14亿中国人居住的各种需求，以后炒作房地产不允许，但是可以共同富裕和扶贫的方式，租房居住，从国家政府手里租房居住！国家建一些低于市场价格的主要用于个人居住的房屋出售，比如经济适用房，这就叫＂人有其屋，共同富裕＂。
　　第二个就是很多房地产企业将会出现债务危机，资金链断链等问题，国家资本和国家企业接盘一些楼盘和股权，形成混合所有制，这样就不是过去私人老板1家独大，1个人说了算，而是国家也有决定权，让房屋回归惠民的精神！房地产企业也解决资金危机债务危机，这种雪中送炭的好事那些房地产老板也不敢要价！
　　第三个就是像西方几百年来多次经济危机都是兼并重组，那么，地产行业就会形成实力强大，资本雄厚的房地产企业收购多家资不抵债，经营不善，危机重重的地产企业，成千上万的地产公司最后就互相兼并为几十家，甚至10几家超级大地产公司，就像美国的房地美，房利美一样，形成房地产的超级巨头，这一定要被国家资本牢牢控制，这样就真的驾驭住了房地产行业以前是无数私人老板推动涨价谋取暴利的源头！让原生态追逐暴利的资本被国家惠民只赚义利的模式所驾驭！【所谓义利，就是国家不是为谋取暴利，而是只在成本价稍微有一点利润，为惠及民生，维护公平，平衡社会综合利益的道义牟利，比如国营的自来水公司，天然气公司，电力公司，国营铁路，国营邮电部门，国有银行等等都是义利模式，而非西方资本为了谋取暴利不计一切代价和手段。】
　　那么，如果恒大地产，华夏幸福能安全度过危机，后面还可能是并购重组其他房地产企业的巨头，而债务危机与资金链问题相对小的万科地产，保利发展等上市房地产大型企业就更具有优势。
　　也许，下一轮周期，大家买房，主要就为了自己居住，而不是为了投资增值，或者炒房了！
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