楼市迎来拐点，房子还值得购买吗？关注未来楼市的3个分化

　　进入12月中旬，回望2021年，房地产行业可谓不容乐观。第一季度，市场成交火热，＂排队买房＂蔓延；第二季度，市场调控升级，小阳春也被打落下来；第三季度，调控持续加码，金九银十泡汤；第四季度，楼市分化局面显现。
　　从普涨到分化，随着调控环境的不断持续，我们可以明显感受到房价正在朝着合理方向发展，住房泡沫也在不断消除。正因为如此，越来越多人认为楼市开始迎来拐点，并体现在3方面。
　　1房价开始回调。9月70城新房价格迎来2015年的首次环比下跌，同时10月跌幅再次增加，目前销售均价回落到9749元/平，跌回到1年前（2020年）水平；2人们的信心指数逐渐减弱。楼市的火热除了投资客外，还有庞大的购房者推动楼市发展，近期越来越多人选择持续观望；3调控体系正在不断完善。2016年开启调控后，调控的本质一直在影响着金融层面和土地供应，特别今年两集中、限价、限贷等措施，可以看出整体市场已经在不断趋稳。
　　基于这样的市场信号，我们基本可以判断，市场逐渐迎来拐点，住房价格的上涨趋势正在消失，接下来，房子是否还有购买价值、购房时机是否到来，这也是2021年房地产市场关注的重点领域，最近高层部门在1天时间连发2个表态，对未来全年市场的表现，有决定性的影响。
　　第一，12月6日，央行宣布在12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。继本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，共计释放长期资金约1.2万亿元。
　　降准，意味着银行用于放贷的资金变多了，虽然明确了不搞大水漫灌，这些钱也是用于实体企业纾困，照理说跟房地产是没有多大关系的，毕竟已经有三道红线、房贷集中管理等措施摆在前面，还有今年年中，央行的一次降准，也未能缓解房地产整体的高压气氛，市场照样在高密度调控下保持下行，基本可以确定这些钱不会跟楼市挂钩。
　　不过，结合高层＂维护住房消费者权益、贷款首付比例和利率上支持首套房购房者＂的表态，至少对房地产不是一个坏消息。
　　在房说君认为，信贷是楼市的脉搏，影响着市场上升或是下降的因素，继金融收紧后，银行陆续缩减了楼市贷款额度，提高房贷利率，一定程度使得楼市出现房价回调、人们失去买房信心。随着10月贷款环境有所放松，不少地方已经降低利率加快放款，如今加上降准的影响，银行的资金充裕，相对来说会加快买房按揭的速度。
　　第二，6日同一天，在一次重要会议提出，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。首度提出＂良性循环＂这一概念，既是为来年的市场创造良好预期，也再次强调了稳定当头的定位。
　　良性循环其实是一个又褒又贬的概念，意味着风向改变，楼市不再一味打压的表现。贬的一面，是防止楼市出现更大风险。因为过去的楼市都是建立在高周转高杠杆环境下的，房企沉迷于扩张规模上，利用融资、银行贷款、销售回款不断拿地建项，房子销售行情好的话，就能源源不断的赚钱，如果市场有变，就会面临融资紧、债务压力、房子更难卖的局面，不仅影响建设楼盘的进度，还可能让购房者买单。
　　在购房方面也是同样道理，过去这些年楼市快速发展，房价水涨船高，而且越来越多人加入投资炒房队列，进一步推动了房价的上涨，目前全国销售均价近万元，普通家庭根本无力支付。
　　褒的一面，是要支持合理的购房和融资需求。如今在楼市调控下，房企资金承压房子难卖，房价下降但老百姓仍买不起，市场一度冷清，但要促进良性循环，就是要给楼市各方参与者更多信心，在资金和措施上保障经营和消费，绝不是要一竿子把所有人都打倒在地。
　　所以长期来看要推进保障房建设，以更好满足合理的购房需求，但商品房与太多资源挂钩，如果权衡不来两者的平衡点，房子仍然会不够住，从这个角度看，构建租购同权的住房体系就油然而生了。以后大家住的可能是任何房子，但不管是什么房，都能和买房人享有同等的社会权利。但也不能搞丢了商品房，毕竟背后的从业人员数以万计，还与居民财富深度关联。
　　总的来说，2个消息的关键，都是要房地产回归合理，逐步消除背后的金融风险，而非遏制整个行业的发展。环境变了，基本面变了，房产走势明朗化，但满足人们追求住好房子的美好愿望，从未改变。再联系到未来楼市的3个＂分化＂，该不该买房已经清楚了。
　　首先，开发商的分化。最近几年每年都有好几百家房企关门倒下，可以说开发商已经出现分化现象，特别是今年某大、华夏幸福等大型房企相继爆出资金问题，说明房企本身的高负债运营方式，当楼市遇冷的时候，将会面临更大更严峻的资金压力。面对房企的分化，购房者除了考量好自身资金实力外，还要留意公开消息避免选到口碑差、负债率高的房企。
　　其次，区域分化。城市与城市、地段与地段之间，楼市行情都可能分化不同。比如典型的鹤岗、廊坊，房价没有人口需求兜底，长期来看没有购买价值，所以好城市好地段的房子是比较稀缺的资源。
　　最后，住房的分化。不同类型的住房也存在分化，比如公寓这样产权年限短，居住消费高的房子开始被逐步淘汰，相比之下，多层洋房居住体验高、环境宜人，更适宜居住和保证升值。
　　房说君有话说，对于原本要买房的人来说，短期内信贷、利率利好刚需购房者，会是一个比较好的购房时机，但别以为又迎来春天了，如果楼市重新火热，炒房客又借道进场，那么调控还是会重新出台。
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