上一次高层大张旗鼓地支持房地产，是什么时候？ 很多人可能都没印象了。房地产就像一个最不受待见的儿子，家长会如果不点名，就算阿弥陀佛了。 然而，年底楼市最大的意外出现了。 不仅在中央经济工作会议上，定调2022年的房地产市场： 支持商品房市场 更好满足购房者的合理住房需求 ， 因城施策促进房地产业良性循环 和健康发展。 姿态前所未有地积极。 更重要的是，中央经济工作会议之后的一天，发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆说了这么一句话： 房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。 两个重点词：支柱产业、居民消费，背后意味深长。 高层已经很久没有在关键场合，把房地产形容为＂支柱产业＂了。这是什么信号？ 1997年11月，时任总理朱镕基视察深圳，与企业座谈。万科创始人王石大胆问了总理一个问题： ＂不知道朱总理怎么看住宅市场？＂ 朱镕基反问：＂如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？＂ ＂如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？＂ 王石接连回答了两个＂不能＂。 朱镕基再问：＂消费信贷放开，还不行？＂王石回答：＂两年内不行。＂ ＂我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。＂朱镕基说。这一回，王石回答：＂既然总理说行，就一定能行。＂全场笑声。 这段王石的回忆录，是当年关于房地产＂支柱产业＂最早的讨论。第二年，中国就拉开了商品房制度改革的大幕。 福利分房取消、按揭制度实施、商品房开始销售……从此，房地产成为驱动经济的＂发动机＂，轰轰隆隆地前进。 所以，在中国谈到房地产，把它形容为＂支柱产业＂，绝不是一个简单的用词，背后有诸多的政治经济考量。 更何况，宁吉喆是何许人也？他曾担任国务院研究室主任，可以说是高层的＂智囊机构＂，现在更以发改委副主任身份兼任统计局局长。 应该说，他的表态是能够代表高层的共识，至少是非常权威的一个声音。 从总体上看，这次中央经济工作会议为明年定调，对房地产的态度相当积极。 历数近十年中央经济工作会议， 支持房地产市场发展的只有3次，其他7次都是打压态度 ， 还有1次没有表态。 上一次明确支持房地产行业，还是在2015年提出了化解房地产库存，拉开了＂去库存＂的序幕。 后来的事情大家都知道了。多个城市积压的库存顺利去化，但同时也狠狠地拉了一把全国的房价水平。 如今，经过5年对楼市的＂打压＂态度后重提＂支持＂， 意图是什么？ 耐人寻味。 当然，历史不会是简单地重复，今天的楼市也不可能再粗暴重启＂去库存＂。但是，回暖的风向已经非常明确。 事实上，随着前段时间的市场转冷，一个周期下来，房地产的库存又走到了高位。 易居数据显示，截至11月底，中国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，是 自2016年8月份以来近5年多新高，同比增速也保持连续36个月正增长。 今年以来楼市持续高压，冻结了房产交易。房子，一下子多到卖不完了。 在我看来，目前的楼市现状和大涨的2014年到2016年颇为相似： 同样面临经济下行压力，稳增长诉求明显； 中央经济工作会议对房地产行业同样是支持态度，不是打压； 库存已经达到2016年的水平。那几年，我们通过＂去库存＂，消化了天量商品房存量，同时也推高了房价。 当年，助推房价上涨的是 信贷宽松和货币放水。 央行多次降准降息，中长期贷款利率4.9%。同时，二套房首付比例4成，二手房营业税免征年限5年变2年，税费优惠等措施也成了帮凶。 现在，房贷利率的松绑，信号也出现了。 12月13日，深圳部分中小银行下调房贷利率，首套可以低到4.95%，二套5.25%。在多数城市逼近6%的情况下，深圳破5%，有点不可思议。 去年6月开始，深圳首套房利率4.95%，二套5.25%。这种状态维持了近一年，到了今年5月下旬才涨，首套5.1%，二套5.6%，半年后的今天又降了，兜兜转转 回到去年6月的水平。 不只是深圳。目前，广州、佛山、成都、惠州等地都已经下调了房贷利率。此前通过信贷之手冻结楼市，如今有持续多地松动的现象。 这是一个非常大的转向。 房地产调控政策大转向，还有一个原因是 经济面临下行的压力。 12月10日闭幕的中央经济工作会议提到，我国经济发展面临着三重压力 ——需求收缩、供给冲击、预期转弱。 这是个新提法，还是官方第一次这么表述。 需求收缩怎么理解：2020年中国20-34岁的年轻人为2.9亿，相比2010年的3.25亿减少了3463万人。这些年轻人都是消费主力，少了，需求自然收缩。 ＂支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求＂也是一个体现。目前全国每年新房销售额18万亿元左右，二手房交易额7万亿元左右，两者相加就是25万亿元。 这个数字，相当于去年全国社会消费品零售总额63.8%（去年是39.2万亿元）。 供给冲击，就是原材料价格上涨带来的成本冲击，也有全球供应链中断带来的物流冲击。砂子水泥价格暴涨，叠加房企资金周转困难，目前全国多地建筑队甩手不干了，等房企落实资金后再开工。 需求与供给的剧变，共同推动了市场预期的减弱。 去年，我国GDP增速已经是1976年以来最低，今年好不容易有所回升。本以为明年可以轻松一些，没想到国外机构给出了5.6%（国际货币基金组织）、5.4%（世界银行）的预期。最早喊出抄底楼市的高盛，更是给出4.8%的低预期值。 三重压力下，中国经济如何突围？ 不得不说，这个时候，房地产行业就相当重要了。 去年，房地产业与建筑业合计增加值约14.8万亿元，占国民经济总量比重为14.5%，仅次于工业和制造业；全国卖地收入超过8万亿元，占全国财政收入近一半，占地方财政收入近85%。 中国房地产报报道，房地产行业通过直接和间接渠道合计拉动中国GDP增长25%左右（包括多轮传导效应)。如果房地产活动整体下跌10%，相当于拖累GDP增速2.5个百分点。 宁吉喆局长的另一个提法，＂房地产是居民的消费＂就隐含了这个意思。 ＂满足购房者的合理住房需求＂，其实也是拉动经济增长的必然结果。 再把目光放得更远一些，其实2008年之后，＂房地产支柱产业＂的提法就很少见了。 2003年，国务院发布18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次以官方文件形式将房地产业定位为＂国民经济支柱产业＂。 2005年5月，《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中指出＂房地产业是国民经济支柱性产业＂。 2008年12月上旬召开的中央经济工作会议，则明确重提房地产的支柱性地位，称＂要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱性产业作用结合起来＂。 此后，关于房地产是＂支柱产业＂的提法在官方就极为罕见。 最近的一次是在2017年，同样是宁吉喆： 建筑业以及房地产中的实体经济部分， 还是我们国家的重要支柱产业， 是满足群众住房需求的主要载体。 新京报分析，房地产支柱地位的提出，与经济大势关系密切。如果经济大幅波动，比如2008年国际金融危机，更容易强调房地产的支柱地位。 这两年，全球新冠肺炎疫情的威力丝毫不亚于2008年次贷危机，加上美国无限制放水，全球遭殃。去年，主要经济体都在负增长，只有中国除外。不过，中国也大受拖累，去年GDP增速2.3%，不仅远低于2008年，而且还是1976年以来最低水平。 1961年至今我国GDP增速/来源：世界银行 40多年来最低，在这样的背景下，房地产也应该拉出来遛一遛了。 楼市会不会复刻当年走势，再来一波大涨？ 今时不同往日，这种情况发生的几率不大。目前，楼市调控的长效机制已经初步建立，房地产税也在路上，楼市过热肯定会被及时按住。 当然，优质城市的优质地段，还是可以获得很好的涨幅。 因此，准备买房的朋友，可以适时出手了。