东南亚投资复苏，如何淘到市场上的核心资产？（干货）

　　为什么这么说？2020年疫情给很多人造成了影响，但是整个海外投资市场，却涌现了不少的投资机会。不管是日本、美国，还是东南亚，我们都有蛮多人在2020年进行了复购、加仓。
　　巨浪涌来，沙滩成汪洋；潮水退去，留下的是捡漏机遇！
　　当然，也有人对这样的捡漏机遇会犹豫不决，觉得海外疫情会有影响。但我觉得疫情始终会过去，起码最近看到的情况，各个国家疫苗研发进度、生产情况、接种的情况都比较乐观。而且很多大机构的预测，2021年下半年，全球经济开始恢复。
　　换句话说，疫情过去了，人们不戴口罩了，房价肯定回到正轨。反过来看，在疫情末尾阶段，我们就还有一些捡漏的机会，如果说错过了，就不知道什么时候再能有这样被黑天鹅重新定价的机会了。
　　投资海外房产，我一直强调， 房产的本质属性是一个投资品，不是一个消费品。因为当你以投资的心态去海外置业的话，更多聚焦点就是我们投了多少钱，它能够给我们产生多少的回报 ，对吧？简单来说就是ROI的测算而已。
　　从资金的利用率来说，我更多是希望把它投在 能够赚到最多钱的地方 。以投资为基础，你再来考虑其它的，比如说有很多朋友会想要去东南亚养老，小孩过去教育、度假旅行，这些都可以，没问题，东南亚也具备这些需求的硬性条件。
　　但是，不论你去学校、还是度假，并不一定要把房子买在你想要去度假，想要小孩去读书的城市。因为它的投资回报率并不一定就是最高的，需要做筛选。
　　国内外的房产投资，都有几个相似的思考逻辑，我跟大家再梳理一下：
　　第一，不管你的房子在任何地方，它都是用来住的。 所以人口是最重要的因素。
　　第二，土地资源。 盖房子要土地，如果土地稀少，整个市场供应量就会减少，供需不平衡，房价肯定是逐渐上涨。
　　第三，金融环境。 比如说08年后的中国大放水，然后还有2020年全球货币大放水。在过往的经验中，货币大放水会推动资产价格的上涨。在未来至少两年，大放水还会继续，更长期的财富效应会慢慢显现出来。我们现在去投资、提前布局，真的是一个比较好的抄底捡漏机会。
　　第四，当地经济基本面是否具备产业和人口双轮驱动发展的状态。 如果经济发展不行，其实代表这个国家，这个城市的民众是没有money的。没有money，他拿什么去买房？我们的房子买了之后租给谁？是没有人会来租你的房子的。
　　比如说非洲的大部分国家，就没有房地产市场。但是东南亚不一样，东南亚的人口现在占据了全球人口的十分之一。然后大马尼拉地区也有2400万人口，它的经济发展，在过去几年都是至少6%的增长率，能够做到双轮驱动发展。
　　归结起来其实就是一点： 常住人口的增长和出价能力。
　　01
　　菲律宾已经连续7年的经济增长率达到了6%以上，世界各大知名机构普遍预测，菲律宾的经济增长还有10年的黄金增长期。其实中国从改革开放到现在，真正起飞也是从90年代之后，房价、物价、民众的生活水平不断增长。
　　现在的菲律宾跟中国过去走的路其实还是蛮像的。可以看到从2011年开始，非常迅速往上走。当然2020年是另当别论的情况。
　　看一个国家的发展前景，可以落在经济、人口或者产业的发展前景。 就菲律宾来说，它目前有4大产业。
　　第一，博彩。 2016年老杜上台后，开放了博彩牌照，博彩行业所占份额持续上升。当然2020年疫情对菲律宾博彩的打击是非常惨重的，全球博彩业也都好不到哪里去。这个实际对菲律宾的经济发展是好事，因为使产业再洗牌，去除一些不稳定的因素。
　　第二，BPO外包服务。 它是什么呢？我们知道有很多跨国公司，都会有国际电话客服中心。但这些国际客服部极少是在本国的，比如说美国的跨国公司，它的电Call中心就不在美国，它是在菲律宾，因为菲律宾的人力成本都是比较低的。而且菲律宾具备先天的因素是它的官方语言，还有民众日常交流语言，都是英语。
　　第三，劳务输出。 相信大家都知道菲佣，包括菲佣在内的海外劳工每年给菲律宾汇回去的外汇占了它GDP的10%，这是个非常惊人的比例。也就是说海外菲佣的价值是千万级别的。
　　第四，旅游。 除此之外还有农业、制造业，也是菲律宾经济比较重要的组成部分。
　　2020年疫情影响很大，很多人会觉得东南亚或者菲律宾，受到的经济影响非常大。但是如果我们仔细研究产业经济的变化，还是有很多惊喜的。
　　我觉得挺有意思：
　　第一，出口额。 从2020年海外疫情开始的时候，菲律宾出口额降到最低点，之后又迅速回升。因为菲律宾的出口额比较大的是劳务输出，还有是农业输出。因为疫情对全世界富人的影响是很少的，正常用菲佣的富裕家庭，一点都不会有改变的。 菲律宾多元化的经济产业支柱结构，对大风险的抵抗能力，还是比较强的。
　　第二，菲律宾建筑许可证急剧下降，悬崖式的暴跌。 背后是很多项目停工了，没办法开工。还有菲律宾新房开建审批锐减，会影响新房开售的时间，导致市场房源供应短缺。 供应短缺反过来推高了市场供需不平衡的紧张程度，最终还是导致房价的上涨。
　　第三，外商直接投资。 外商投资表明的是全球对菲律宾市场的认可，追求廉价劳动力，廉价土地成本。大机构对市场的研究判断，肯定是比个人投资者更加的专业，也更严谨的。 大机构对菲律宾的投资都已经有如此的信心基础 ，我们作为个人投资者，而且可能也就是几十万投资成本，我觉得完全是可以趁这个机会抄底的。
　　菲律宾2020年GDP的下降，这里面很大原因是在挤掉博彩产业的泡沫。帕塞区的房价被拉得特别高，基本上是翻了一倍多的。但是在疫情情况下，帕塞区的土地、出租率、租金回报率一下子是腰斩的状态，房价也是受到极大影响的，之前在这个片区炒楼花的，现在都非常难受。
　　所以说2020年的疫情对于全球来说它是挑战，但也是我们投资布局的机遇。
　　02
　　再看一些比较基础的层面。
　　要是没有去过马尼拉，可能大家对马尼拉的印象，或者说对整个东南亚的印象，还是比较刻板的，贫穷、落后、治安差。但是当你去到了马尼拉、曼谷、吉隆坡这些大城市的时候，你就会发现，实际的城市面貌，跟你的刻板印象是完全不一样的。
　　比如说下面几张图，帕塞，BGC，都是非常现代化的城市景观了。还有美军纪念基地，也是在BGC那边。然后你要是去马尼拉那里的酒吧、或者是一些大街小巷，其实你经常会看到很多的外国人。
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　　菲律宾的人口结构是非常年轻化的。考虑在东南亚投资，相信大家看到的更多是它人口红利下所隐藏的投资机会。在这样一个 平均年龄只有24岁的国家，年轻人口以后对住房需求肯定是非常巨大的。
　　这个是马尼拉跟上海的对比，在这个图可以看到，马尼拉人口跟上海人口总数基本上是一样的，但是马尼拉的面积只有上海面积的1/10那么大，你想一下人口密度的是上海10倍，那在房地产市场来说，这种体量的人口，它是 完全能够支撑得起城市房价的涨幅和需求。
　　所以说马尼拉本地刚需非常的强劲。 一个市场有本地的刚需，他的房子才能够正常的租出去，才能够顺利的卖出去，它的房价才能够不断的上涨。 北上广深的房价上涨也遵循这个逻辑。
　　马尼拉的高租金回报率数据，可以证明我说的这个现象。它租金回报率可以达到9%。在东南亚各个城市当中，稳居第一。这样的房产投资租金回报率，对比于我们国内任意一个城市的租金回报率，马尼拉都是高出四五倍。 我遇到很多人会考虑把钱分散一部分在海外，其实也是看中海外房产的高租金回报率。
　　马尼拉房产除了高租金回报率，另外就是 高升值 。
　　菲律宾目前的房产周期，从2016年老杜上台后，菲律宾房地产进入了一个快速上涨的周期，这跟它经济的发展是非常同步进行的。马尼拉在供需不平衡的情况下，它的房价上涨是非常刚性的，莱坊国际的调研数据表明，马尼拉过去几年的平均涨幅，已经去到了 15% -20% 。
　　我自己在2019年时就入手了马尼拉一套房子，现在我那套房子对比当时买的价格，现在已经上涨了38%，所以过去几年确实是一个比较好的投资机会。当然未来它依然会增长，但是我相信在供应量慢慢上来的情况下， 整个市场增长速度会比较平稳，而不是说过去那种猛涨的情况。
　　另外，菲律宾买房是可以送永居名额的，就是 菲律宾的SRRV政策。这个政策，在全球范围内是门槛最低、办理速度最快的永久居留权。
　　但比较可惜的是，在2020年的时候，菲律宾政府把政策暂时给停止了，因为有很多在当地做博彩的人，通过政策非法居留，并不是正儿八经去办这个身份，而是通过一些不正当的方式去办理的。所以产生了很多外来人口管理上的麻烦，造成很多社会问题，所以只能把它给先暂停掉，正在整理新规则。在2021年，政府可能会推出一个全新的菲律宾SRRV政策框架。
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　　投资菲律宾马尼拉的房产，或者说海外房产投资，很多人在选择期房还是现房上，会犹豫不决。我觉得要做好这个选择题，就要养成一个比较成熟的购房观念。简单来说我们要算一笔账，这个就是我刚开始说的ROI测算。
　　2016年，马尼拉市场有很多低首付、甚至是零首付的项目，还都在CBD的好位置。当炒房客碰到这些项目，他们会一、两百套的拿下来，因为只要去付月供就行了。
　　同时，马尼拉房产建设周期平均要五年时间，就留出了一定的时间，给炒房客去做变现、炒楼花的操作。这是投资期房的优势： 投入资金少，可以加杠杆。
　　而缺点就是期房 没有现金流产生 ，后续交房，一次性交完60-70%的尾款。所以期房投资，适合于想利用杠杆的投资者。
　　但请注意，我说的杠杆，不是银行贷款二、三十年的杠杆，只是开发商把付款方式，调整成按月支付的方式而已。再者，即使做杠杆投资，也请 一定要规划好未来的现金流，投资总额别超过可投资资金的120%，即是个合理的范围。
　　比如说你有500万，你是可以把这500万全部放在马尼拉的，但是你买的是期房，你并不需要把500万一次性投入进去，你前面只需投入100万，剩下400万存银行生利息都可以。等到交房的时候，你也付得起400万的尾款，就不会因付不出尾款，导致投资失败的结局了。
　　这样的投资方案，市场肯定会让你赚钱的。但如果说你把10万一次性拿去付首付了，却交不起尾款，想搏一搏，单车变摩托。结局往往是单车当废品卖都没人要了。因为你付不了尾款，开发商就收回房子，首付、月供一分钱都不会退给你的。
　　我分享一些基本的建议：
　　第一，尊重常识，量力而行。 马尼拉的市场，我相信你投资它肯定会让你赚钱，我敢拍着胸脯跟你说，他肯定会让你赚钱，但是一定要量力而行。
　　如果你的现金是50万，我们就买一套。如果是100万，我就买两套，如果你有1000万，我们再买相应的房子，比如豪宅。而不是说你拿着50万，然后撬动了10套、100套的杠杆，你很可能到最后啥都得不到。
　　第二，确定单价的合理性，这是所有买卖的基础。 目前马尼拉的房价，CBD基本上在4万到5万人民币了。我们之前很少去介绍CBD的项目，不是说CBD不好，而是因为它价格太高。加上本身城市面积又小，CBD的住宅少之又少。二手房市场上，也极难遇到有人转卖CBD的房子。
　　第三，规划一个中长期的投资计划。 比如说你买马尼拉的房子，租金有7%，然后年化收益能够有15%，基本上我们当做3到5年的投资规划，以时间换空间，那你肯定也是赚钱的，肯定不会亏钱。
　　我觉得对于目前的马尼拉市场，可以不用太在意是现房还是期房，关键在于你现在能够买到的房子，确定它的价格是足够低的。其次确定买到后的回报，租金回报和以后变现的差价收益。我一直看好马尼拉市场，房子供需不平衡程度非常强烈，所以不管是房子出租也好，或者说以后出售也好，都是相对来说比较容易的。
　　第四，仔细确定区域的成长空间。 我之前投的房子在奎松市中心，也算是奎松地区的CBD。奎松是个后进发展的城市，规划很多，发展势头好，潜力很足，但需要比较长的时间。提前布局的话，我需要结合预算来考虑。如果预算比较多，那肯定是优先考虑成熟CBD地段的，收益和红利能够马上看得见。