京房会拥有十年以上楼市实操经验，已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议，是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家；累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验；帮助在帝都打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，得到确定的回报！ 北京跑赢大盘的房子不超过20 我们的选筹跑在大盘前面 关注公众号京房会 进入知识星球可进行提问 Q：提问：感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿中石化中信等大企在，不知增值性如何？ A：回答：您好，这种房子和公寓本质上没有区别，不同的就是房本多20年，其他都一样。 您可以看下三里屯附近的公寓，都是类似的，包括三元桥的，像宵云里8号、上东8号公寓，还有一个远洋公馆， 这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店，您正常上班过日子，这种房子是没办法住的， 增值性基本没有，能卖出去就已经很不错了，和商圈没有关系，是房子的性质，住宅小区，哪怕稍微差点，都不至于不增值和没有流通性，无论是从投资还是居住，都不建议考虑这样性质的房子。 建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利，有问题再向我提问。 Q：提问：您好！想咨询下，目前有裕中小两居学区房一套用于孩子24年上学，考虑到搬到那边不够住，想在学校附近买一套三居室，目前相中朝阳区京友公寓154平三居（95年）和裕中东里98年96平三居，这两个优缺点明显： 1、京友公寓优点是南北通透够大能住，但是没有小区环境，整体来说感觉叫不上次新，怕将来保值升值空间有限，且商品房需要全款买，虽可以全款但是占用资金过大用不了杠杆（不考虑DYD），买完这套房子手里就剩下两三百万，不好再操作下一套； 2、裕中东里优点是公房可以高贷款，省出来的钱有七八百万，可以再买一套品质房子，距离另一套学区房也比较近，比较方便，缺点是房子不如京友大，且有一定学区风险，怕影响未来保值升值。总体要在这里至少住10年，所以从综合角度考虑，哪种方案更好，谢谢！ A：回答：1、如果以投资的角度，这两个盘我们都不会选，京友公寓这种盘没有居住体验，近五年的涨幅是横盘状态，小区在市场上竞争力匮乏，未来的涨幅不确定，除非遇到大放水，全市普涨，但这就有赌博的性质了 裕中东里比京友公寓稍强一点，涨幅不到10；目前的学区溢价比较高，可以高贷款的盘一定要警惕，从房产投资的角度贷款加杠杆是扩大仓位，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，总价500万和1000万的赚钱效益不同，简单说：我确定选的这个盘35年的时间会是30，40的涨幅，有了这个定论之后，我就想尽一切办法扩大仓位加杠杆。高贷款的前提是选筹正确，如果选筹错误，您杠杆加的越重，亏损的就越严重。因为北京一次置换的成本较高，后期再置换也会非常的麻烦。 2、既然您们已经解决学区问题，没必要全部把资金压在学区上，完全可以投住分离，买一套没有学区溢价的纯投资品出租出去，自己现在的房子不够住可以在学校附近租一套；这样的话对于您们更稳健一些 建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！有问题可再向我提问。 Q：提问：京总您好！感谢回答。继续之前的问题。因为小孩上学需要海淀产权房产，所以目前考虑的就是海淀这边。今年政策利好，担心海淀这边会不会继续上涨或者涨幅高于顺义，犹豫是否卖出顺义房子。最迟34年内要在海淀买。买在海淀的话最好小两居可以自住，或者一居室以租换租。 请问：1。顺义房子暂时不卖，在海淀看看总价350万以内一居。 2。现在置换，卖掉顺义，在海淀买450以内两室或一室。 3。顺义房子暂时不卖，过几年再置换。哪个方案更优呢？或者有什么其他更好的方案吗？ A：回答：你好，不好意思，上条忽略了孩子上学的问题，抱歉！ 1、从多方渠道了解今年会有实质性的利好ZC落地，核心区域的楼盘涨幅会高于顺义，毕竟顺义属于远郊了 2、市场上涨前买入海淀，等市场行情好的时候卖顺义，这个方案损失是最小的 3、350万买海淀一居室稍微有点吃力，不知你顺义房子的情况有无贷款，是否可以做抵押增加首付金额，如果买海淀是二套贷款限制的话可以私信我 4、可以关注下清河一带的，如莱圳家园、清缘东里、或者百旺区域，清河这一带的学区溢价比较低，保值升值性还可，距离你工作单位距离也比较近。给孩子占个海淀的名额是个合适的区域，居住品质也不错，祝一切顺利，有问题可再向我提问 Q：提问：京总您好想向您请教请问琨御府这个盘属于核心区域核心楼盘嘛？ A：回答：您好，感谢信任；琨御府这个板块算是市中心，不算核心区，核心区是某一种资源形成一定的聚焦，聚焦才会产生最大的价值，如某一个行业的聚集，互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大，看的是产业结构，优质的产业创富力度更强，所以才会产生有力的购买力，一次次把一个区域的房价推高。 如互联网产业聚焦的区域；望京、上地西二旗、西北旺、亦庄； 权贵型聚焦的区域；万柳、亚运村、西城 资本聚焦的区域；国贸、金融街 距离这些板块比较近的一些区域，就属于核心板块，核心板块的配套具备一定的稀缺性，不可复制性，如果距离核心区近，但自身不争气同样涨幅一般，比如：潘家园，乱，酒仙桥，交通拥堵，所以潘家园区域的盘涨幅没有朝青可观，甚至没有常营可观，酒仙桥涨幅没有望京可观； 中关村附近一带的核心住宅区是万柳、世纪城；琨御府缺乏商圈配套，如果您要购物吃饭还要开车到后面的世纪金源，出门的话不是很方便，要么从西侧的四环绕，要么从河边绕到南侧掉头 建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！有问题可再向我提问以上问答来自公众号京房会 关注公众号京房会 加入知识星球可进行提问，有问必答 重要内容只在知识星球发布 公众号知识星球内部文章 每周更新一篇 宏观类（部分文章） 01北京楼市的十年主流预判（20222032） 02SZ货币对未来楼市的调整、机遇和风险 03北京楼市价值正在沙化 04未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘 05因为保障房充足，所以商品房B涨 07不懂杠杆，就无法进阶 41浅谈房地产泡沫 微观类（部分文章） 11北京七个行政区边缘的房价预警研判 12避坑宝典：北京17大贬值区域导图 13学区宝典：东西海学区房选筹导图 14置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症 15望京139个盘，稳健增长的只有39个 实操类（部分文章） 81北京房产投资核心逻辑和原理 82北京首付300400稳健的78个刚需盘分析 83通州跑赢大盘选筹导图 84大兴跑赢大盘选筹导图 84北京持币200W以下的投资术 86丰台跑赢大盘选筹导图 持续更新中
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