北京楼市一直被低估的区域

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　　Q:提问: 感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿 中石化 中信等大企在，不知增值性如何？
　　A:回答: 您好，这种房子和公寓本质上没有区别,不同的就是房本多20年,其他都一样.
　　您可以看下三里屯附近的公寓,都是类似的,包括三元桥的,像宵云里8号、上东8号公寓,还有一个远洋公馆,
　　这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班过日子,这种房子是没办法住的,
　　增值性基本没有,能卖出去就已经很不错了,和商圈没有关系,是房子的性质,住宅小区,哪怕稍微差点,都不至于不增值和没有流通性,无论是从投资还是居住,都不建议考虑这样性质的房子.
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　　Q:提问: 您好！想咨询下，目前有裕中小两居学区房一套用于孩子24年上学，考虑到搬到那边不够住，想在学校附近买一套三居室，目前相中朝阳区京友公寓154平三居（95年）和裕中东里98年96平三居，这两个优缺点明显：
　　1、京友公寓优点是南北通透够大能住，但是没有小区环境，整体来说感觉叫不上次新，怕将来保值升值空间有限，且商品房需要全款买，虽可以全款但是占用资金过大用不了杠杆（不考虑DYD），买完这套房子手里就剩下两三百万，不好再操作下一套；
　　2、裕中东里优点是公房可以高贷款，省出来的钱有七八百万，可以再买一套品质房子，距离另一套学区房也比较近，比较方便，缺点是房子不如京友大，且有一定学区风险，怕影响未来保值升值。总体要在这里至少住10年，所以从综合角度考虑，哪种方案更好，谢谢！
　　A:回答: 1、如果以投资的角度,这两个盘我们都不会选,京友公寓这种盘没有居住体验,近五年的涨幅是横盘状态,小区在市场上竞争力匮乏,未来的涨幅不确定,除非遇到大放水,全市普涨,但这就有赌博的性质了
　　裕中东里比京友公寓稍强一点,涨幅不到10%;目前的学区溢价比较高,可以高贷款的盘一定要警惕,从房产投资的角度贷款加杠杆是扩大仓位,涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆,总价500万和1000万的赚钱效益不同,简单说:我确定选的这个盘3-5年的时间会是30%,40%的涨幅,有了这个定论之后,我就想尽一切办法扩大仓位加杠杆.高贷款的前提是选筹正确,如果选筹错误,您杠杆加的越重,亏损的就越严重.因为北京一次置换的成本较高,后期再置换也会非常的麻烦.
　　2、既然您们已经解决学区问题,没必要全部把资金压在学区上,完全可以投住分离,买一套没有学区溢价的纯投资品出租出去,自己现在的房子不够住可以在学校附近租一套;这样的话对于您们更稳健一些
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　　Q:提问: 京总您好！感谢回答。继续之前的问题。因为小孩上学需要海淀产权房产，所以目前考虑的就是海淀这边。今年政策利好，担心海淀这边会不会继续上涨或者涨幅高于顺义，犹豫是否卖出顺义房子。最迟3-4年内要在海淀买。买在海淀的话最好小两居可以自住，或者一居室以租换租。
　　请问：1.顺义房子暂时不卖，在海淀看看总价350万以内一居。
　　2.现在置换，卖掉顺义，在海淀买450以内两室或一室.
　　3.顺义房子暂时不卖，过几年再置换。哪个方案更优呢？或者有什么其他更好的方案吗？
　　A:回答: 你好,不好意思,上条忽略了孩子上学的问题,抱歉!
　　1、从多方渠道了解今年会有实质性的利好ZC落地,核心区域的楼盘涨幅会高于顺义,毕竟顺义属于远郊了
　　2、市场上涨前买入海淀,等市场行情好的时候卖顺义,这个方案损失是最小的
　　3、350万买海淀一居室稍微有点吃力,不知你顺义房子的情况有无贷款,是否可以做抵押增加首付金额,如果买海淀是二套贷款限制的话可以私信我
　　4、可以关注下清河一带的,如莱圳家园、清缘东里、或者百旺区域,清河这一带的学区溢价比较低,保值升值性还可,距离你工作单位距离也比较近.给孩子占个海淀的名额是个合适的区域,居住品质也不错,祝一切顺利,有问题可再向我提问
　　Q:提问: 京总您好 想向您请教 请问琨御府这个盘属于核心区域核心楼盘嘛？
　　A:回答: 您好，感谢信任;琨御府这个板块算是市中心,不算核心区,核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高.
　　如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;
　　权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城
　　资本聚焦的区域;国贸、金融街
　　距离这些板块比较近的一些区域,就属于核心板块,核心板块的配套具备一定的稀缺性,不可复制性,如果距离核心区近,但自身不争气同样涨幅一般,比如:潘家园,乱,酒仙桥,交通拥堵,所以潘家园区域的盘涨幅没有朝青可观,甚至没有常营可观,酒仙桥涨幅没有望京可观;
　　中关村附近一带的核心住宅区是万柳、世纪城;琨御府缺乏商圈配套,如果您要购物吃饭还要开车到后面的世纪金源,出门的话不是很方便,要么从西侧的四环绕,要么从河边绕到南侧掉头
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