嗨，我的朋友们，我来啦 哎，你说这一天天过的，房地产这半年来发生的事情可比我过去五年经历的多的多的多了 写了很多现象的内容，也分享了不少观点，但是今天特别想和大家聊聊我对于房价未来的一些感受 纯感受 今天耽误大家一点时间，聊聊我的心态和对后市的一些看法 01
判断未来其实本来就是一件很扯的事情，但是哪怕很扯不代表我们没有想法 要看未来，其实就要清晰的知道如今的大势到底是什么 或者说从2021年开始，房地产的命是什么 如果只用一句话，我认为地产的未来， 去风险要胜过于保地产 这是我非常强烈的感受 各位是否想过过去20年为什么楼市一直是上扬的 是真的房价没有下调空间么，或者说是真的市场不具备调节能力么 其实在很长一段时间，城市发展的节奏需要房产本身高频配合 所以一旦出现了危机，总是会出现外力救市的情况，2008年和2015年都是这样的典型 这也是很多房企和地产人会相对自信的原因 因为感觉扛一阵子总是能够出现转机，背后就是因为这个原因 但是从现在开始，我们清晰的知道这个城市的发展已经进入 下一个阶段 初始的城镇化已经完成，城市更新进入主旋律，人口吸引也变成了抢人大战，连GDP增速也没有一个清晰的指标了 在这个时候，需要让房地产为城市做什么是需要去理解的 需要地产做什么， 就是地产不是用来保的，地产是用来稳的 怎么样的地产是可以稳的 就是没泡沫的地产才有可能是稳的 未来很长一段时间的房地产发展，你可以视为对过去20年的快周转模式的一种补偿 让整个行业慢下来， 把问题暴露出来，然后开始一个个的去解决问题 如今我们看到房企的那些事件，某种程度上你可以理解为问题暴露的过程 不暴露可能每个人都认为以前的方法都是有效的，都是没问题的 当问题暴露了，哪怕花了一些代价，才会让整个行业上的每一个链条的企业对游戏规则有着足够的敬畏 楼市毫无疑问已经进入一个新的玩法 在2020年依然有不少人认为是新瓶装老酒，在2021年应该已经没有人有这样的困惑了 所以各位要记住喽，去风险的力量是很强的，不用去思考合理不合理，只要去想力度大还是不大就可以了 不再会有外力来救整个行业，当然也不会有外力来救某一些企业 这是趋势，也是命 02
当我们明白这个趋势的时候，你很容易明白这是一个什么时代 这是一个低杠杆的时代， 甚至未来会是一个零杠杆的时代 无法进行资金撬动，那么也就意味着泡沫不会放大 泡沫不扩张了，就为解决问题 争取了时间 和大家分享一下过去20年房地产是怎么用杠杆金融化的 一个开发商拿了一块地，不论明面上的投资多少，启动资金其实都非常的少 付一点土地保证金项目就可以开始开发，工程方又有人愿意垫资建设，然后房子又是期房销售，所以整个开发基本不用多少自己的钱项目就可以有收入了 有了收入就可以滚动起来了 所以在以前你说开发商实力有多大不如说胆子有多大 这也是为什么这次三条红线之后大家突然发现原来负债率这么高，背后其实就是自有资金很少 这个现象在楼市快发展的时代都会被掩盖的，因为只要房子能卖掉那钱就能滚的起来，但是如果卖不掉呢 这也是为什么很多人说开发商捆绑地方政府 因为欠的土地款可能都还不上了，而且一个项目出问题后面的地也卖不出钱了，这就是所谓的捆绑 所以去除这个问题的方式就是让开发商能够尽可能多的自有资金拿地 所以金融机构的钱会尽可能地抽走在房地产的比例，只有这样才会弱化开发商的金融属性，恢复制造业的特性 这个趋势下的一个衍生结果就是 在C端的房贷比例也会被压缩，同样的充沛的房贷会放大市场需求，也会掩盖B端的循环开发的问题，所以如果要抽走房地产的外部资金，两端入手是一定的 所以对于普通购房者， 调控越严格的城市，就越要做好低贷款买房的模式， 这个迹象已经非常明显了 03
当然，写到这里一定会有人问 钱是最聪明的，永远会留到能获利的地方，你怎么能保证钱要抽走就一定能抽走 是的，这个问题其实非常好，钱一定是最聪明的，所以搭配低杠杆之下，一定有一个辅助信号，叫 管理预期 只有把房地产未来的预期管理好，那些金融机构的钱才会决定要不要流过去 那楼市的预期是什么 如果楼市只有一个预期，这个预期叫 不涨 其实大家都看到，不论是土拍时候的房地联动价，还是一手房的预售证管理制度，还是二手房出台的指导价核验价 几乎和价格有关的因素都被管理好了 而且都在指向未来2-3年的价格都是相对恒定的 这就是对于未来房地产市场的预期管理：利润空间是不大的，而且价格是不涨的，你如果要投钱进去自己想清楚 这件事一定会坚持下来 为什么这么说，最近各位可能已经感受到了，全国各地的土地市场开始冷了 杭州这一轮土地出让 全部流拍 ，苏州大量项目是地方国企在接盘，深圳、广州、南京、重庆……很多一二线城市都在经历这样的过程 流拍会持续，而且还不少 但是哪怕流拍了，依然坚持不给开发商太高的利润以及未来的价格预期明确的方式，可以看出如今对预期管理的坚定 当然万事也没有那么悲观，在不涨的预期下，其实还有一个预期叫： 也不能跌 其实大家也看到了不少城市也都出了一手房的限跌令，如果个案打折太多或许也不能通过网签 所以房价一定会在一个稳定的区间内波动，这就是事实 这对未来类似恒大的企业也会产生影响，但凡依赖价格才能推动去化的，都会在这个趋势下受到挑战 而对于普通个体而言，大家需要想的是，如果你的房子不靠明年能涨价这件事，那么买家为什么要买 这个事是要想一想的 行业内很久之前流行的所谓先上车、低总价高溢价等购买模式也会在如今收到冲击和影响 预期变了，行业的供应结构也会变，这个是一定的 04
所以以上三个趋势如果各位认同，那么在后面肉眼可见的会暴露出一些问题载体 会有被惩罚的房企，被惩罚的金融机构，不太成功的城市发展，甚至还有个体 当问题暴露出来之后，一定就是被惩罚和教育的时候 看看其他行业的发展，指望大刀阔斧地救一些其实不太现实 所以一定会有现金流断裂的企业和个体 不知道各位发现了没有，最近上海杭州的法拍房数量开始增多了，而且不少还是蛮贵的豪宅类项目 这就是典型的个体现金流断裂之后的现象 在这样的趋势下，整个行业的机构基本就分成两类，一个叫活不下去，一个叫活得非常好 不再存在中间地带 也不存在游走中间地带然后掌握灰色空间的企业 此时此刻，我想应该有无数人能够理解万科在两年前强调的活下去到底是什么，能够活下去的，都是活得很好的 这就是时代的力量 所以我们要有的心理准备 第一，要有房价下滑的心理准备，当然这里说的是个体，会有个案的下滑 如果我们的房产盘整得不到位，成为大趋势下被抛弃的那一份子，那么就做好房价客观下跌的现实，而且做好了如果房价下跌我们能否度过这个现金流 这个很重要，今年环境不好，很多人的日常现金流都开始紧张了，一定要做好充分的准备 这世界上没有贱卖的房产，但一定有因为现金流断裂必须贱卖的房子 第二，相比较房价的下跌，更需要考虑的是自己的房产有没有 足够的流动性 ，亏一点总比卖不掉要好，失去流动性的房产是挺可怕的 卖不掉的房子只有两种可能 或者是同类产品供应量太大，一种是市场需求度太小，但是行业检验下来最后归根到底就是 供应量过剩之后导致去化太慢 05
最后需要接受的，这是一场 长周期 调控，不存在一年一次的周期，房地产唯一的宿命就是房住不炒 这就是如今这个行当的 态度