揭秘中国房地产债务真相（政府银行城投房产公司居民）

　　上篇文章我们讲了我国居民房地产贷款规则，很多朋友问谁定的规则，甚至有人提到可以找国外银行贷款等问题。那本期我们分析一下，如果真的后期房价普遍暴跌，谁将是最大的债主？谁的损失最大？为何很多主流媒体和专家纷纷呼吁救市，到底在拯救谁？可能会暴跌吗？
　　1.首先我们来讲一下，房价上涨的源动力是什么？答案只有一个，M2(广义货币供应量)。2008年末-2021年末，我国M2从475166.6亿元增长至2382900亿元，增长5倍，平均年增长率38.5%（以08年为基数测算，实际环比增长前几年15%左右，后几年8%左右）；那么房价呢，2008年全国商品房均价为3864元/平方米，2021年全国商品房均价为10139元/平方米，增长了2.62倍，平均年增长率21%（平均只能反映出总趋势，不代表具体单个地区水平）。
　　2.可以明显看到，自08年4万亿经济拯救计划开始，我国商品房价格随着M2的上升逐年提高，除大量信贷释放必然逐步推高资产价格外，更重要的因素是持续不断的棚户区货币改造，在原本经济内循环为主的城镇突然注入大量棚改货币，房价必然暴涨，这一点中小城市的朋友感受应该很明显，但一旦棚改结束，房价再无货币支撑，就会进入熊市缓慢下跌。
　　3.目前房价下行压力大，谁最着急？肯定不是普通民众，高房价的挤压效应，已经让大家苦不堪言。其实目前最着急的是各级地方政府和银行！因为他们才是当地房地产的最大债主！例如某A市看到其他城市搞土地财政，税收和GDP都不错，于是联系某知名开发商企业B，邀请B来A市搞房地产，开发商B说你们城市消费能力不行啊，我不敢去投资，A市就说没关系我们出政策出土地出钱，你们只负责搞建设和营销就行。于是B就在A市成立一家单独的子公司，A市通过运作，让开发商B通过子公司高价拿地，但是拿地的钱还是由A市的城投公司和银行贷款给的，这样子轰轰烈烈的项目就上马了。
　　4.A城市居民一看B这么出名的房地产公司都高价拿地，而且项目也马上启动，那房价肯定要马上暴涨啊，于是纷纷贷款买房，房子还没建好，B就已经收到了大量的购房款，政府也收了很多税，B公司归还各类贷款和利息还有收益，居民也都觉得自己靠房地产投资赚了钱，各个环节都赚的盆满钵满。
　　5.但上述游戏有一个前提，A市的房产市场具备充足的购买力，而且是持续不断的有人买入。随着游戏的不断加码，A市及周边具备购房能力的人都已经贷款买房，该掏的钱包已经掏空，突然有一天，房子卖不出去了…之前购房者开始抛售，房价下跌，出现三期四期烂尾现象。这时候A市就急了，因为说到底买地和建房子的钱，都是A市政府担保贷款给B子公司的，B的子公司大不了破产倒闭，但A市和A市的银行可逃不掉……这就是很多地方政府玩的土地财政贷款击鼓传花的游戏，运气好的都已转嫁给购房贷款人，运气不好砸在手里的故事。目前很多要求支持房地产的声音，就是各级地方政府发出来的，说白了就是逼宫中央，要求给政策给货币，救救我们。
　　6.这不最近各地政策就松绑了嘛，但政策归政策，效果如何还要看疗效。房价大幅下跌，是很多政府和银行不能接受的，这会直接导致金融和地方城投债务体系的崩溃；但继续上涨，在目前的经济形势下，已经没有那么多民众能够长期承担高额的贷款利息，也不现实；所以我判断中国房价在未来相当长的时间里，只存在小幅波动或者缓慢下跌的可能，不会大涨。国家房住不炒的理念，是没错的。
　　7.最后给持有房产的朋友们提个醒，房产的价值，是账面价值，不是实际价值。今天小区内有套房卖了100万，不要想当然地认为你的房子就值100万，小区有1000套房子，如果全部出售能值100万/套吗？恐怕连80万都不值。另外买房的时候1万/平，卖的时候1.2万，也不要以为自己1平方赚2000，你还要考虑你的资金预期利息收益、贷款成本、装修成本、物业成本、手续费成本、时间成本等等，未来通过房产增值获得收益，估计会很难。还是那句话，房子刚需就买，不是刚需不要去瞎折腾，赚钱不易，且行且珍惜。