中国房地产，继续迎来重磅的捶打大拆大建的时代，结束了

　　这是熊猫贝贝的第601篇原创文章：
　　如众所见，2021年国家对于房地产领域的调整，改革甚至是态度转变，从未如此坚决，不管是从效率还是执行力的角度来看，已经过半的2021年的中国房地产行业和楼市的表现，相信已经能够说明和证明很多东西。
　　装睡的人永远叫不醒，路径依赖的惯性之下，永远有人固执己见。这个没办法强求。
　　就像在股市里面，除了合格的投资者以外，绝大多数人面对踏空，套牢这样的失败，第一反应都是去用外在的理由和借口去掩饰自己的错误，而从来没有第一时间在自己身上寻找失败原因的意识。
　　回到房地产，楼市和房价上面来看，时间周期不一样，但是上面说到的同样的情况一定会在楼市中得到完美的复刻和重演。
　　中国的房地产经济和房价楼市逻辑，就在绝大多数人还没有反应和感受的时候，正在发生着转向和改变。
　　调控是一方面，金融政策和监管也是一方面，但是从更本质的层面，针对中国房地产经济底层逻辑的改写，已经全面开启：
　　2021年8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)明确，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。
　　文件的开头，就点明了一些城市更新中，出现沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，干脆直接，直击要害。
　　图片来源：住建部官网公示
　　国家住建部的段位和信号威力就不用多解释了，虽然还只是征求意见稿，并非正式发布，但其中内容和方向已足够清晰。
　　这则新规的内核关键表达没有什么艰涩难懂，高深莫测，就是在各个方面，围堵大拆大建，限制过度的，经济目的驱动的，非理性的，还有急功近利的房地产开发。
　　俗话说得好，＂外行看热闹，不嫌事大，内行看门道，指导决策＂。
　　一纸文件几万字，分量意义内涵不简单，结合发文单位的规格和表达，从某种意义上来说，是预示了在中国已经延续了20年，狂飙突进式的城市更新大概率要放缓了，而借助大规模旧改推高房价、房租的传统玩法，已经不合时宜了。
　　中国楼市和房价，一个自上至下，维度覆盖，并且全面管控的调控格局即将形成。
　　旧改市场，迎来政策捶打，中国房地产的逻辑，也迎来了本质层面的改写。
　　这篇文章，就和各位朋友有深度，有专业，有态度的一起，分析讨论这个最新的重磅高层信号，将会如何改变和影响未来的楼市和房价。
　　图片来源：网络1关于住建部最新文件的重点梳理分析：关键要点和趋势观点
　　《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》全文直指旧城改造，用语直白精准，逻辑清晰的点出了很多中国城市，在过去很长时间里面进行城镇化发展过程中的弊端，问题和现象。
　　文件很长，几万字，这里给出一个极简的要点梳理：1、严格控制大规模拆除；
　　2、严格控制大规模增建
　　3、严格控制大规模搬迁
　　4、确保住房租赁市场供需平稳
　　5、保留利用既有建筑
　　6、保持老城格局尺度
　　7、延续城市特色风貌
　　8、不运动式、盲目实施城市更新
　　9、探索可持续更新模式。
　　10、不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益
　　11、不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程
　　12、不过度景观化、亮化，增加城市安全风险
　　简要总结，并不复杂，紧抓重点和表达核心，就是＂两个限制，四个保障＂：
　　两个限制：大拆和大建，严格控制；
　　四个保障：城市风貌，人口留存，既有建筑，房租消费水平。
　　结合当前中国宏观环境的＂房住不炒＂大背景和从2020年下半年开启的这一轮已经席卷并且下沉到各个维度城市，轰轰烈烈，势大力沉的全面楼市调控，住建部这份文件的宏观协调性和目的一致性，完美契合，全面呼应。
　　从文件表达和目的诉求上来看，可以得出以下几个趋势观点：
　　首先是城中村等城市连片旧区的大规模拆迁，面临着全面叫停，很多人拆迁发家的美梦，可能短期内很难有圆梦时分。
　　其次是各个城市的地方政府通过大拆大建撬动土地财政的时代，也宣告结束，土地财政这个经济发动机，即将面临停摆歇业的局面。
　　然后是开发商群体，曾经无往不利的圈地囤地，造城运动，炒作营销，画饼造梦，卖房赚钱的玩法，也走到了死胡同。
　　最后，也是最重要的一个信号，很多人都没有反应过来的是，这份文件，宣告了中国的城镇化发展，正式告一段落，大拆大建是城镇化的核心动力和表现，现在这个核心动力被叫停，那么对应的城镇化进程和效率，必然进入停滞。
　　整个中国房地产经济和楼市房价的底层逻辑都被改写了，这已经不是什么国家态度，高层意志的表达问题了，而是已经从让城市和地方政府＂彻底摆脱土地财政＂的目的出发，开始进行深层次的经济结构管理和调整了。
　　当楼市中所有人还在揣摩体会调控风向和供需趋势的时候，却没有意识到：中国房价上涨的核心动力和支柱，也就是城市对土地财政的依赖，已经被精准，高效率的定向改变了。
　　图片来源：网络2分析：驱动大拆大建时代的核心动力和时代弊端
　　当然，不排除很多看到这个消息和内容的人，只能感觉到是鸭子听雷，其实住建部的这份最新文件，简单理解就可以看成是一个面向所有城市的＂限拆令＂，但是要想看清楚这个＂限拆令＂背后真正的政策意图和策略目的，需要把认知维度提高一些，不能仅仅盯着楼市房价来看。
　　最近的文章里面，我反复写过这么一个结论：2021年，是中国房地产的调控大年，是房地产经济底层逻辑改写的关键一年。
　　房地产经济全产业上中下游的链条和市场，都在这一年，经历着前所未有的大变革。
　　值得注意的是，即使后疫情时代面对复杂多变，凶险波折的国际经济形势，叠加2021年国内经济恢复不稳固，中小企业生存发展艰难的经济环境，国家也丝毫没有放松对房地产经济的深度管理，甚至说得上是在房地产经济的每一个环节的把控，都严加实施。
　　站在更高的维度来看，是高层正在全力改变中国经济结构。
　　而房地产经济，对于中国经济结构的占比，影响，还有长期的路径依赖，都是在改变经济结构过程中，无法缓和糊弄，必须要去解决掉的难题。
　　最核心的一点，就是中国以城市为单位的经济体，早已形成了顽固，单一的土地财政依赖，地方政府越来越像纯销售，管理好城市的基础上，卖地收钱搞发展，
　　而运营，经营，创意，突破，多元化的城市发展模式，费心费力，长期边缘化。
　　这很正常，能躺着卖卖土地就发家致富，城市化推进带来的高楼大厦有面子，土地财政水涨船高美滋滋，谁还想着苦巴巴搞招商做投资，孵化培育企业，然后低效率，慢吞吞的通过税收和发展红利去实现创收？
　　这不能简单粗暴没礼貌地去指责，说是城市管理者的问题，这是一个复杂的，有过程的，有原因，长期导致和积存下来的问题。不当家不知道当家不易，这个问题的根源也就不展开讨论。
　　那么地方政府在上面这个逻辑的推动下，就必然会凭借城市土地的规划，出让和开发，撬动经济，最常用的两种方式，就是大拆和大建。
　　城市化发展需要钱，城市更新需要钱，旧城改造需要钱，钱钱钱，一个城市从一穷二白到繁华现代，什么不需要钱？
　　所以，一条结合大拆和大建的土地财政路子，就这么产生了：
　　老城破旧，城中村密集？拆！没有什么比拆倒重建，释放更大的经济价值来钱更快很好的路子了吧？
　　老房子一拆，容积率翻倍，概念抄一抄，品牌引一引，房价再抬一抬，安逸！
　　中心城区，核心区域拆不动？那更好了，城乡结合部，郊区大把土地，新城新区规划搞起来，商住土地先行，配合开发商搬搬政府驻地，配合商品房开发做做产业新城，创业空间的噱头，原本没有人气的地块和区域，变成真金白银现金流，不香吗？
　　这种大拆大建，从理性客观的角度来看，就成了绝大多数城市发家致富，撬动经济的标准模式。
　　事实上，这个模式不管是从可行性，还是经济发展的逻辑上面来说，是符合中国经济环境的。
　　但是，凡是都要讲个度，过了就错了，没有永恒的一种模式可以无限制无期限的发挥作用。
　　很遗憾的就是，大拆大建的经济依赖和发展模式，伴随着中国人口增量见顶，经济发展趋势放缓，还有最关键的人口迁移效率提高，很多弊端和问题也开始集中出现：
　　1、对旧城粗暴的拆迁，导致千城一面，很多富有地方人文特色和风俗文化的传统建筑消失；
　　2、路径依赖和现实需求脱节，大量的现代商品房拔地而起，却空置率高企；
　　3、各种走火入魔的新城，新区遍地开花，除了商品房，没有任何的产业和经济支撑，除了一线城市的新城新区基于人口持续输入得到了发展，绝大多数城市的新区新城，都难以逃避＂除了商品房，没有产业来＂的怪圈。
　　4、大拆大建也对城市房价产生了不健康的推高动力，不管是拆和建，大动干戈甚至伤筋动骨的房地产关联开发，都离不开利润的驱动，为了实现这个利润的存在，那么必然要推高房价实现价差空间。
　　当然，看待问题要理性客观，地产经济，对中国经济和城市化发展的贡献毋庸置疑，不管是改善人们的居住需求，是有效支撑国民经济快速发展，还是中国城市化建设的主要载体。
　　以上任何一个，房地产开发的参与者都功不可没，这是毋庸置疑的事实。
　　但是从当前国家的顶层思维来看，房地产已经不可能再是核心战略和支柱。
　　这是中国当前所面对着的＂内忧不停，外患凶猛＂的经济大环境所决定的，而且是必然的，不可能扭转改变的。
　　图片来源：网络3趋势深度思考：升级版＂限拆令＂，对应的经济改革和长远趋势影响
　　升级版的＂限拆令＂，已经蓄势待发，基于2021年的政策表达，执行效率，效果落实在上半年的表现来看，没有什么悬念，也没必要抱有什么幻想，板上钉钉，无非就是锤子砸下来的时间问题而已。
　　所以，与其挖空心思心存幻想，不如基于现实，展望趋势。
　　限拆令一旦落地，成为规则，最直接的，首当其冲的就是全国各地大手笔，大规划，大体量的＂造城运动＂宣告彻底停止，没开始的也别想开始了，有打算的趁早掐灭念头，至于已经干了一半，还在使劲的，恐怕也要未雨绸缪，提前考虑一下该如何善了了。
　　而对于中国经济和长远趋势来看，产生决定性的影响，是必然的：
　　1、中国楼市，正式开启存量时代，这对于地段为王的房子来说，是一个长期利好；
　　2、主城区，核心区域的房价得到夯实稳固，边缘郊区，各种新区新城，特别是需求跟不上的区域，房价很快就要面临一个价值回归的痛苦过程。
　　3、地方政府对于拆迁和新建的申请审批将必然受阻，土地财政依赖的老路子即将关闭，城市经济发展对城市管理群体提出更高的要求，从销售到运营，从资源出让到招商引资，从概念包装和政府配合到亲力亲为孵化培育。
　　这对民营，中小微企业来说，毫无疑问是一个改变地位和获得发展的重要趋势风向。
　　4、开发商群体将进一步萎缩，特别是热衷于新城新区开发， 押注重仓城市更新的开发商群体，前景堪忧。
　　5、房价失去了本质层面的推高动力，在楼市供需没有现实矛盾的情况下，特别是对于供大于求，大量空置的商品房而言，会随着时间的推移，产生必然的价格回调下行。
　　看待事情要分角度，只要利大于弊，那么在经济变革过程中的一些必然损失，也是可以接受的。
　　或许这，才是高层在当前楼市调控高压的大背景下，出台如此重磅，对房地产经济底层逻辑有颠覆重写意义的＂限拆令＂，真正的意图。
　　图片来源：网络写在最后：中国房地产的底层逻辑，迎来关键质变时代
　　2021年，是一个瞬息万变，雷厉风行，势大力沉的政策环境，这就是时代转折关键节点的特征，当然，作为个体和普通人，不管是否愿意接受和相信，这样的转折改变是不会停止的。
　　这是来自于国家体制的力量，来自于顶层设计的决心，更是来自于伟大中国经济转型，改革，升级的需要，而且，为了这个需要的得到满足，很显然，对于过程中的一些损失，困难，障碍，甚至是麻烦，国家已经做好的大刀阔斧，坚定克服的准备和行动。
　　今天的一切，将决定的，是未来20年，甚至是更为长时间中国的国运和未来。
　　不要和时代趋势为敌，不要低估国家的决心和态度，不要妄想见缝插针，火中取栗。
　　中国房地产的底层逻辑，即将发生本质层面的颠覆和改变，狂飙了几十年的中国楼市和房价，在中国所有民众心里长期建立起来的财富和资产信仰，很快，就将完成其历史使命，退出历史舞台。
　　这不仅仅是中国，而是所有从发展中到发达国家，都必然会经历的一个重要过程。
　　因为如果只有房子作为一个国家的核心资产和财富沉淀，那么这样的国家无论外表如何繁华，都不能改变这个国家，是一个处于世界经济和产业中下游的低端国家的本质。
　　大势所趋，命运归宿，中国的房产信仰，也到了该退出经济舞台中心的时候了，这是趋势。
　　但是房子，在中国文化和深植于价值认知的地位，在未来，依然会有着重要的经济价值和财富载体意义存在。
　　虽然房地产已经没有什么新故事可以说，很难在经济领域大放异彩，重回C位。
　　但是这是阶段必然，转型痛苦，不管调控如何，政策如何，有一个很重要的因果关系不会改变：
　　中国经济经历改变和提升，对于中国人来说必然坚定看好，国家经济发展起来了，那么中国的房子价值不就进一步能够被夯实了么？
　　这就是用辩证和前瞻，统一结合的眼光，去解读中国房产的今天和未来。
　　以上，就是本人对于高层最新重磅发布的＂限拆令＂最新分析。
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　　谢谢各位。