楼市十年轮回十年三次买房潮每次宽松开启其实都有相同的启动信号

　　回顾2008-2018年十年间的中国房地产市场，房价跟随政策调整呈现出明显的周期性波动，大体上是3年左右会出现一个小周期。过去十年已出现了三轮周期，每轮周期又分为宽松和紧缩两个阶段，每个阶段的特征和信号都有明显的规律性，尤其是历次的宽松周期，历史都惊人的相似。
　　2008-2018年中国房地产政策周期与房价波动资料来源：wind，如是金融研究院
　　第一轮宽松周期（2008年9月-2009年12月）：大力度宽松， 6个月见效，房价累计上涨17.5%。起因是全球金融危机，西安、沈阳等地率先松动，接着中央自上而下开始宽松。从具体措施看，一是货币宽松，央行共降准4次，降息5次，首套房利率下限调整为基准利率的7 折，最低首付款比例调整为20%；二是税收调降，普宅契税下调至1%，免征印花税、土地增值税，营业税由满五唯一改为满二唯一；三是支持房企融资，鼓励优质企业发行企业债、开展REITs试点。这一轮宽松后，房屋成交量又下行了3个月，然后成交量同比增速达到最低点后开始回升，2009年1月成交同比率先转正，之后涨幅不断扩大，到2009年11月同比最大涨幅达54%；房价持续下行了6个月后效果才逐渐显现，2009年4月价格环比转正，涨幅持续扩大，2010年1月价格环比涨幅达到1.4%的高点。直到2009年12月，国四条出台四大举措遏制房价，标志着宽松结束。但房价持续上涨到2011年7月才结束，历时个28月，累计上涨17.5%。
　　第二轮宽松周期（2011年8月-2013年2月）：最弱的一次宽松，没有调首付， 10个月见效，房价累计上涨11.8%。起因是外部出现欧债危机，经济增速眼看要跌破8%。这次打响第一枪的是马鞍山；随后，北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继放松调控。但成都、佛山、上海等因明显放松限购的政策则被紧急＂叫停＂。到12月，央行重启降准，并于2012年2月和 5月再次进行降准。2012年6月，央行重启降息，6-7月共降息2次。这一轮宽松是三次近十年里最弱的一次宽松，没有调整首付比例等大招，主要是局部性的调整，力度相对谨慎。所以这一轮宽松的效果也较上一轮弱，见效的时间也较长。宽松政策出台后，量价继续下行，半年后成交量才开始回升。房价反应的时间更长，宽松10个月后，70个大中城市商品住宅价格指数环比才开始转正，2013年2月价格环比涨幅达到1.1%的高点。直到2013年2月，新国五条出台，要求重启以限购限贷为核心的调控政策，宽松结束。本轮宽松力度不大，但房价还是持续上涨了23个月，较前期低点的累计上涨11.8%。
　　第三轮宽松周期（2014年4月-2016年9月）：全面宽松，能用的招基本都用了，房价11个月见效，累计上涨36.9%。起因是经济增速即将跌破7%。第一枪是2014年4月南宁率先定向放开限购。这次宽松能用的招基本都用了，力度很大。一是连续降息降准，2014-2016年共降息6次、降准6次，一年期贷款基准利率从6.00%降至4.35%，大型金融机构存款准备金率从20%降至16%。二是放松限贷，2014年＂930＂新政出台限贷放松，二套房认定标准由＂认房又认贷＂改为＂认贷不认房＂，首套房最低首付比例降为 30%，贷款利率下限下调为基准利率 0.7 倍，宽松正式确立。2015年＂330＂新政，二套房商贷首付最低为40%，公积金贷款首套房最低首付 20%。2015年8月进一步加码，公积金贷款购买二套住房最低首付款比例由30%降为20%。2015年930将非限购城市首套房商贷首付比例降至25%，信贷政策达到史上最宽松。三是税收优惠，营业税免征期限由5 年下调为2 年。2016年217税收优惠力度加大，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，首套房契税由3%降至1.5%，二套房契税由3%降至1%（90平方米以下）、由3%降至2%（90平方米以上），2年以上免征营业税。四是支持房企融资，2015年定增通道开启，公司债融资、中票融资、银行间市场发债开闸。
　　这一轮宽松的见效时滞更加突出。地方调控政策并未直接刺激市场回暖，就连2014年全国性＂930＂新政出台后，市场继续还在底部运行，直到2015年＂330＂新政加码调控后，市场才开始反弹回升。到＂330＂新政之前，成交量持续负增长，同比跌幅达到18%，直到2015年5月，成交量才重回上升通道，2016年4月成交量同比达到36%最大增速。房价方面，70大中城市新建商品住宅价格指数从2014年5月开始持续11个月下行，累计跌幅6.6%。＂330＂新政出台后，一线城市的房价率先复苏带动全国商品房量价触底回升，2015年4月环比转正，2016年9月房价环比涨幅达到1.8%的历史高点。2016年930宽松正式结束。本轮宽松力度史无前例，房价直到18年12月还在涨，已经连续涨了45个月，累计涨幅高达36.9%。
　　从这三轮周期来看，每一次宽松都存在许多共性： 第一，每一次宽松开启前的信号有规律：经济差，房价弱。一方面，宽松基本都是经济下行压力倒逼。2008年是全球金融危机，经济增速从两位数增速跌到个位数，2011年是欧债危机，经济增速即将破8%，2014年是经济即将跌破7%。宽松周期拐点出现前，GDP同比增速通常连续4-5个季度下滑，经济下行压力倒逼宽松。另一方面，宽松前房地产市场都很差，房价表现不佳。2008年、2011年和2014年宽松周期开启前，房地产市场都不太景气，成交面积持续负增长或低位震荡，2008年和2014年同比最大跌幅达到15%以上，2011年低位震荡时间长达一年，房价走弱，环比涨幅持续2-3个季度收窄，上涨乏力。
　　第二，每一次宽松演进的次序有规律：从局部到全局，从地方到中央，从小招到大招。宽松周期调控工具的出场顺序大体相同，呈现明显的规律性。除了2011年只有地方微调和货币宽松外，2008年和2014年地产宽松都经历了以下步骤：首先是地方调控政策出现松动，活跃市场；然后货币政策微调或转向，释放流动性；紧接着中央主导的信贷政策放松，购房需求被充分激发，同时税收优惠配合出台，进一步刺激住房消费；最后支持房企融资，拓宽融资渠道，保障住房供应。整体来看，宽松政策拐点通常是货币政策和信贷政策的宽松，宽松刺激需求，带动价格上行。
　　第三，每一次宽松产生的效果有规律：宽松大概率会涨，只是速度和涨幅不同。虽然这三次宽松的力度不同，2008年主要是货币宽松，大放水刺激；2011年是谨慎宽松，地方微调为主，货币适度配合；2014年是全面宽松，货币和信贷政策大幅放开。但最终的效果都极为相似，房地产市场回暖，房价开始上扬，其中2014年的宽松效果最为明显，不少城市房价翻倍。只是这三轮宽松的时滞越来越明显，房价反应的时间越来越长，2008年宽松房价环比下跌6个月后转正，2011年宽松房价环比下跌10个月后转正，到2014年宽松房价环比下跌11个月后才转正。房价上涨的幅度也不一样，2008年强宽松刺激房价连续上涨28个月，累计涨幅17.5%；2011年弱宽松推动房价连续上涨23个月，累计涨幅11.8%；2014年超强宽松使房价连续上涨了45个月，累计涨幅已达36.9%，宽松力度越大，涨幅越明显。