半年报解读

　　房地产行业的高周转时代已经过去。投融端、销售端等政策不断加码，存货周转慢的房企就出现了营收下降的局面。而金融街在营收下降的同时，净利润却暴增140%。这从根本上归功于售卖资产回血。
　　橙档下，营收等多项指标下滑
　　早在2014年，金融街营收就开始出现原地踏步的局面，近六年营收额在220亿元波动。
　　金融街2014年-2020年营收数据
　　受到疫情的持续影响，金融街的房地产、物业租赁、物业经营三大业务都出现营收、净利润明显下降的局面。
　　8月29日晚，金融街（000402.SZ）发布2021年中期业绩公告显示，期内实现营业收入约54.7亿元，同比下降约6.7%。公司房地产业务毛利率为23.14%，较上年同期下降12.40个百分点，低于2020年行业平均毛利率（26.7%）3.6个百分点。
　　从销售条线看，销售费用同比上升50.8%，销售签约额215.2亿元，较去年同期增长37.1%，较2019年同期增长20.6%。但仍低于2021年上半年百强房企平均增速（37.8%）约0.7个百分点。
　　其中住宅产品销售签约额205.9亿元（销售面积108.0万平方米）；商务产品实现销售签约额9.3亿元（销售面积4.2万平方米）。其中，房产开发业务实现营业收入43.87亿元，同比下降8.8%；毛利率为23.14%，较去年同期下降12.40个百分点。
　　物业租赁业务实现营业收入8.34亿元，同比下降7.18%；毛利率为90.65%，较去年同期下降2.27个百分点。
　　物业经营业务实现营业收入1.93亿元，同比上升79.86%，但毛利率为却是-6.99%。
　　营收增速降低，营收下降，在一定程度上是因为金融街的存货多，去化慢。财报数据显示，2015-2020年前三季度，金融街的存货周转率均在0.01-0.3之间徘徊，远低于同期行业0.33的平均水平。2020年疫情影响，创下0.01新低。值得注意的是，金融2021年年中报显示的存货周期为4109.59天，远远高于行业平均周期1810天。
　　这直接影响了现金流的周转。
　　加上2021年上半年的融资政策持续收紧，金融街中期指标两项超阈值，处在＂橙档＂水平。2021年中期金融街资产负债率为76.6%，低于2020年行业平均资产负债率（79.1%）2.5个百分点。剔除预收款后的资产负债率为73.3%，净负债率为163.7%，现金短债比为1.13。
　　持续造血功能不足，卖资产换现金流
　　金融街中报显示，归母净利润约6.0亿元，同比增长140.4%，超过2020年行业平均归母净利润增速（-17.8%）158.2个百分点。
　　净利润暴增的根本原因是金融街持续售卖资产，回笼资金。在营收、毛利率等业绩指标下滑之时，金融街还持续出售部分资产，优化其资产负债结构。
　　1月28日，金融街发布公告称，因租赁压力大，拟挂牌出售德胜公司100%股权及债权，而在一个月前，金融街刚转让了金丰万晟。这两家子公司分别持有运营金融街在北京的两座大型写字楼。
　　而真实情况并非只是租赁压力。相关数据显示，德胜公司2020年经营活动产生的现金流净额为1.24亿元，比2019年净流出0.6亿元，同比增长305%。
　　而金丰万晟财报显示，截至2020年三季度，金丰万晟的负债总额为37.3亿元，负债水平的确处于较高水平，但相比其2019年全年37.9亿元的负债水平，已经下降了2%，且营收达1.3亿元，比2019年增长72%。而2020年上半年年报数据显示，该项目出租率达92%。
　　金融街2020年年中报数据
　　金融街2021年中报数据
　　数据显示，2021年上半年金融街物业租赁的营收占比仅为15.24%，但毛利率高达90.65%。对比同期物业租赁毛利率92.92%，虽有所下降，但物业租赁收入仍是金融街盈利的最大组成部分，而物业租赁项目超一半为写字楼。金融街写字楼项目并不多，且地理位置较为优越。据统计2021年上半年北京7座写字楼项目出租率4家均超90%。连续出售写字楼项目，并非只是租赁压力，更多为了资金回笼。
　　金融街2021年年中报数据
　　2017-2018年，金融街的经营现金流为-72.54亿元、-90.29亿元，2019年回升至26.6亿元，但截至2020年三季度，金融街的经营现金流仅为1.48亿元，低于行业平均水平的1.94亿元。
　　2021年上半年，金融街经营活动产生的现金流量净额继续大幅增加至42.66亿元，而上年同期为-16.13亿元，变化主要原因之一便是与北京中信签订协议退出北京中信城B地块，收回资金占用费。
　　此外，报告期内，上海静安融悦中心西区A栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次和黄村颐璟万和竣工，计入完工投资性房地产，持有经营的公允价值变动损益约6.95亿元（税前），这占比利润总额的67%。
　　金融街在持续售卖资产的路上，并未停止。最新消息显示，8月18日，金融街全资所有的北京德胜投资有限责任公司在北京产权交易所挂牌出让，转让底价为15.75亿元，需要接盘方一次性支付。
　　而关系房企未来的土储方面，截至半年报披露日，金融街在上海、固安等地仅获取项目3个，新增项目权益规划建筑面积69.8万平方米，实现权益投资额约35.4亿元。截至2021年6月底，公司已进入五大城市群中心城市城市和周边一小时交通圈卫星城/区域16个，拥有项目总体可结算规划建筑面积1,736万平米（对应权益规划建筑面积1,424万平米），累计实现开复工面积为869万平方米，同比增长2.7%，其中，实现新开工面积仅为48万平方米，同比下降79.5%。
　　从数据看，新开工面积的大幅下降，也意味着未来新增供货不足。未来几个月，如果存货周转速度再不有所改善，金融街或将面临＂被掏空＂的危机。