君生我未生（君生我未生，我生君已老）

　　君生我未生（君生我未生，我生君已老）
　　我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱请大家关注＂雕叔谈楼市＂微信公众号，进入知识星球提问
　　提问：雕叔您好，特别喜欢你的风格，是我在星球上关注的第一个星主。我当前情况：现金1000w，在坂田佳兆业城市广场无贷款的152平大户型，年入税后约150w。希望入手一套自住，以及一套投资（想置换当前这一套）。自住的话，喜欢大平层，居住环境好一点，带稍好点的学位。生意原因跑松山湖和坂田，有通勤需求。投资就考虑升值保质需求了。请问老师有何操作建议，谢谢！
　　回答：您好，感谢信赖和大额赞赏！ 坂田自住比较推荐深实验的盘信义嘉御山、佳兆业城广场都还不错。 但是投资上看，如果能接受投住分离，建议1000万首选南山，次选宝安。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇
　　提问：雕叔 您好 熙园山院的双拼毛坯别墅 持有好几年了 也不见涨 现在值得出手换其他房子吗？还是应该简单装修自住持有几年等升值？谢谢您！
　　回答：你好，感谢付费！ 熙园山院有学位利好，因为是高端项目，所以入手价相对较高。 如果是纯投资，除非底仓很足，才会建议别墅产品，而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。 千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感。 这一波领涨的是刚需户型，建议等这一波涨幅蔓延到大户型之后，再出手换筹。
　　提问：雕叔您好！我现在住在罗湖，住的这套房子是新房但学位不好，有套东门168小房子，小孩子今年上一年级，小学学位已用，想置换一套中学学位房，预算在750万以内。之前去看了德弘天下，户型一般，一是要变为现售出售，价格要调高；二是房产证不知道什么时候可以办，怕到时候积分不够。老师能否给予建议，德弘天下是否值得买，罗湖福田的四大学位房还有哪些推荐？由于房票有限，这次买了后面就没有资格再买了，所以这套房子算是投资了。望老师给予指点迷津。
　　回答：你好，德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，虽然户型略奇葩，但只要不超十万都是可以买的。 不过我也提醒大家，这个盘投资没问题，学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。 福田，荔园众孚 + 红岭石厦，福外南，石厦这些可以考虑
　　提问：昨天看链家，发现二手房挂盘量突破了4w，能分享下后期趋势吗？
　　回答：深圳新政之后我一直在监测挂盘量的变动情况。3.78-3.85-3.88-3.93-3.97，到昨天的破4，今天又重回4以下。 这是正常情况，市场在消化新政，虽然这比以往的要难以下咽，但多用点时间也是可以咽得下去的，给市场一点耐心和信心。 适逢四十周年礼包现世，深圳的地位是稳得一匹，是没有利好房价的要素，但不正是稳，才代表着未来吗？
　　提问：雕叔请教一下，夫妻各一套在供，各30-40万，有什么办法可调整一下获得贷票？比如如果手头可以还上一套，能借到信用贷还上一套，这样是否可以抵押出钱和房贷资格继续投资？
　　回答：您好！您这个问题是属于家庭房票和贷款的优化。两套房负债都很少，可以利用还清、析产、抵押等一系列方法，腾挪出新的房票，把家庭沉淀的资产盘活起来，旧的负债优化、替换和放大。具体情况和方案，欢迎和我私聊，谢谢！
　　提问：雕叔，您好，看了您前面的分析让我清醒了，宝安中学与宝安实验的学位房，优选宝安实验学位房，宝中只有凯旋城与西岸官邸是学区，但翻身片区的新锦安雅园、中南花园、中商花园也是宝安实验初中学位，以下请教： 宝中片区凯旋城平均单价11.5万，翻身片区平均单价8W（新锦安雅园、中南花园、中商花园），只是中间隔了宝安大道，学区相同几个小区也很近，那个小区升值潜力更大？
　　回答：您好，凯旋城和翻身这几个盘对比，优先凯旋城。 新锦安雅园目前价格不是洼地，是翻身的老楼盘了，楼龄快20年了，不时尚，户型也不出彩，普通的跟涨盘了。未来有划出宝安实验学区的风险。 凯旋城、第五大道、幸福海岸这几个盘都可以关注，淘淘笋。
　　提问：雕叔您好！请教下您。我征信显示未婚，户口本上也显示未婚，但是去年领证了。这种情况下，是否可以按单身去银行申请贷款？银行是否会卡贷款成数？据说银行还没有联网民政局，也没有渠道去核实。十分感谢
　　回答：银行没有联网民政局，但是粤省事上可以显示婚姻状态了，包括国土局也可以查到配偶房产状态，所以现在如果你们直接去问各大中介，包括新房售楼部，都是根据家庭联网后定首付成数。 不过没有我们解决不了的问题，我们依然可以按个人名义来审批——即假若一方名下有房有按揭在还，另外一方无房白户，无贷款记录方依然是可以首付三成的。
　　提问：雕叔，能否点评下臻山府，改善住房+投资，希望自住安静。感谢！
　　回答：你好，感谢赞赏！ 安托山片区 在深圳，二号线是土豪线，三号线是屌丝线。 安托山片区没有大型商业大型公园等活动空间。主要楼盘： 雅福居：福利房，人车不分流物业一般; 臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵; 锦庐公馆：容积率高、暗卫; 安峦公馆、天健公馆：太小、没花园。 但丝毫不影响片区受到的追捧度。主要原因有下： 1.安托山带红岭实验小学和深高中学 2.双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近; 3.虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区; 4.片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减。 主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！ 臻山府考虑自住+投资，可以买。
　　提问：雕叔好 看好的房子打算入手，突然发现主卧楼下正对着城中村马路，车流不算多，想问下，风水上算不算路煞 路冲之类的，应不应该折价？担心对个人运势有影响？感觉好多人介意，以后会不会不好出手？
　　回答：感谢付费咨询。 所谓的风水学，是中国古代的一支旁门学科，古人创造出了各种风水概念，单路煞就有直冲煞、镰刀煞、反弓煞、穿心煞等各种煞。 风水学放在人少屋稀的古代是没问题的，房子与房子相临至少100米，想犯冲都很难。 但在9012年的今天，尤其是高楼林立、道路交错的深圳，深究起来，那简直就是屋屋犯冲，户户风水有问题。 世易时移，风水学不能生搬硬套了。 你要拿这个和房东谈折价，估计房东先是一脸黑人问号，然后客气地和你再见。
　　提问: 请教雕叔，深圳一直以优异的基本面支撑并不断夯实房价，在调控政策如此严厉下也没有下跌出现，城运之下这次示范区重大利好加持。是否可认为，基本明牌的深圳将成为中国楼市中唯一的另类：在无特殊极端情况下，它大概觉将会迎来慢牛行情，意味着市场随时都是右侧交易机会，有实力情况下，优选筹码，越早加仓越好呢？
　　回答：说的很好，深圳已经基本明牌。明牌的优势在于，大家更敢加仓，全国各地的钱进来的越多，房价越稳。 这三年深圳是国内楼市的异类，北京上海和众多二线都没逃脱大涨后阴跌的规律，只有深圳逆势而行，近三年一直在走慢牛行情。 中央想让深圳成为国际化大都市，就必定不会像打压北京那样打压深圳，而会一直给予宽松的市场环境。 至于涨幅，楼市从来不走平滑的上升曲线，很多人选择买入深圳，是为了财富的安全，更为了蛰伏在大涨前夜。 顺便说一句，最近我们团队非常忙，市场热度骤升，很多前期观望的客户匆忙入手，业主返价频繁，很多直接撤盘不售，谈单难度陡增。 我也很想让客户等等，可我知道，等待市场降温之后是新的价格被夯实，这就是魔幻而硬核的深圳。 如果房源和价格能接受，如果业主肯卖，就尽快出手吧。
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