先抛出一个问题:假如我国正式开征房产税,房价是涨还是跌?
对于这个问题,各位心里肯定有不同的答案。
有认为跌的,原因是:房产税会导致房子持有成本上升,会迫使持有多套房的人卖出多余房产减少税费压力,市场抛压过大,价格下跌。
有认为涨的,原因是:正是因为房产税增加了房子的持有成本,从而在卖出房子的时候会把这一成本叠加到房价上面,所以房价会上涨。
表面看起来,双方的观点好像都合理,都挑不出毛病。事实真如此吗?
我觉得,上面两个观点的理论支撑点都错了,他们陷入一个误区:认为商品的价格是由成本决定的。其实,根据西方经济学原理,影响商品或者投资品价格的关键因素是:供求关系。
不同阶段的供求关系演变。
一个行业的生命周期分为四个发展阶段:初创期、发展期、成熟期、衰退期。
初创期:供求都小,因为客户认知的原因,供应会略大于需求。
发展期:供应和需求都会爆发,但宏观上是供不应求。
成熟期:供需趋于平衡,但不同的细分市场会出现供不应求或供大于求的情况。
衰退期:供求都会逐渐萎缩,但会维持均衡状态。
经过二十多年的发展,我国房产行业已经越发成熟。房产税开征,更会是房产制度走向完善的里程碑。制度的完善,代表着房产市场将由原来的成长期转变为成熟期。(有人说现在还处于发展期,因为城镇进程才65多还没达80的目标。但我觉得:城镇化进程和楼市发展进程是两码事。)处于成长周期的房市,需求才刚爆发,需求远大于供给,价格趋势就是不停上涨。此刻是卖方主导型市场。
而一个成熟周期的房市,需求已趋于稳定和饱和,新增需求都是非常理性,此刻是买方主导型市场。在我国现阶段楼市,影响供求关系的因素有哪些?
我国现阶段的房产需求可以划分为三类:居住需求、投资需求、投机需求。1、居住需求,就是我们通常说的刚需。买房子就是单纯为了居...
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