税务分局集体土地开发的建设调查工作报告

　　根据市局工作布置，为进一步调查了解红山地区集体土地开发建设情况和纳税情况，我局于2019年11月对全区范围内自1997年立项的集体土地开发项目进行了全面调查。现将调查主要情况汇报如下：
　　一、调查总体情况：
　　经调查，全区自1997年立项的集体土地开发项目21个，截止调查结束工程已完工13个，计划投资额201972万元，已实际完成投资额220692万元，实际占地面积和实际建筑面积分别为1205798。4平方米、1523972。88平方米，截止调查结束已销售面积577519。87平方米，实现销售收入65643。65万元，其中6个项目已申报纳税1752。29万元。
　　二、具体调查内容：
　　1、开发形式：主要开发形式以村镇或村镇成立的开发企业开发建设为主，其中村镇委托外来开发企业开发的项目有6个。
　　2、开发项目的审批情况：集体土地开发均通过区计划与经济委员会批准，项目主要是农民中心村复建房、项目配套生活区、项目配套设施以及农村老师集资建房名义立项。
　　3、开发项目的土地来源，经调查，调查的21个项目大部分是集体土地，其中八卦洲有69亩地块为二桥拆迁安置的国有土地，其他均为集体土地开发建设，未按规定征为国有。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2019年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续。
　　4、房屋销售对象：经调查，目前调查21个项目，立项以安置本地农民为主，目前从实际情况来看，销售对象均有非当地农民，非当地农民销售大约占60，有的项目销售对象都是非当地农民。
　　5、开发单位资质：经调查，具体开发单位具备开发资质的有5个项目，其余均是以村镇或村镇企业名义开发建设，不具备房地产开发资质。
　　6、领取销售许可证情况：目前21个项目均未领取销售许可证。
　　7、能否办理土地使用权证和房屋产权证。目前根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2019年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续，补办手续后可以为购房者办理相应的土地使用权证和房屋产权证，其他项目无法办理两证。
　　8、销售收入和申报纳税情况。目前21个项目已实现销售收入65643。65万元，已申报销售收入35045。8万元，缴纳销售不动产营业税1752。29万元。
　　三、集体土地开发特点及存在问题
　　1、项目手续不规范，属非法占地、非法开发。
　　所有21个项目，均以农民中心村复建房、项目配套生活区、项目配套设施以及农村老师集资建房等名义，在区计经委立项。而实际使用用途中，真正的农民复建房仅占40左右，其余均对外销售。由于未取得合法用地手续，近几年来受到市国土部门的多次整改通知和处罚。
　　2、所谓商品房无合法证件。由于未取得合法手续，开发项目无《商品房销售（预售）许可证》，因此无法办理国有土地使用权证和房屋产权证。
　　3、占用土地和实际建筑面积均超过实际批准面积。
　　21个项目经区计经委批准的用地面积为119。83万平方米，实际用地面积120。58平方米；批准建筑面积141。13万平方米，实际建筑面积152。40万平方米。
　　4、建设规模巨大。
　　最大的兴都花园占地65万平方米、建筑面积80万平方米，建设期从1997年一直到2019年跨越8个年头，其次是金山花苑和沁苑山庄分别占地15万平方米、建筑面积23万平方米。
　　5、资金来源多渠道。
　　由于村委会只是农村自治组织，没有大量的资金投入开发。因此大多采用吸收社会游资进行开发。主要形式有三种：一是由村委会组织项目指挥部，开发收益由行政村享有，通过由项目建筑单位垫资建设的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有关款项并给予一定的利息补偿，如万寿村的沁苑山庄和金山花苑；二是将土地卖给有资金实力的企业或个人，如万丰苑收取土地款675万元，万寿商贸中心收取土地款240万元；三是有行政村部分干部投资成立一个经营实体，由该实体承包开发，如兴都花园由兴卫村的干部和其他投资人共7人，投资成立南京海派商贸有限责任公司，上缴兴卫村3。11亿元取得65万平方米的开发权。
　　6、税收收入流失严重。
　　以上21个项目，仅有6个项目按预收房款申报缴纳营业税，其他项目均未缴纳任何税收。以目前已收房款65643。65万元计算，少缴营业税1529。89万元。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2019年4号文件规定，红山区部分或整体通过审查12个项目，如通过补办手续，应缴纳营业税为5618052809万元。
　　四、有关税收征管的建议
　　根据以上调查情况，我们认为：
　　1、从这些集体土地建房后对外销售的行为来看，不管其行为是否符合《房地产管理法》、《土地管理法》等法律规范，其行为完全符合《营业税暂行条例》规定的销售不动产的销售建筑物及其土地附着物的征税范围。应当征收营业税。
　　2、从纳税主体看，销售不动产的主体是企业（如南京海派商贸有限责任公司等）或经济组织（如万寿村委会）。这些经济实体发生应税行为，获得应税收入，当然成为纳税人。
　　3、从课税对象看，该建筑物的不合法性没有影响其对外出售而获取经济利益，因此，对纳税主体销售不合法的建筑物而获取的经济收入征税，也没有改变其是否符合其他法律规范的性质。
　　因此，我们建议对该行为应该征税，不仅应征收销售不动产营业税，而且应加强企业所得税的征管（企业应在机构所在地缴纳）。
　　以上情况，特此汇报。