金九未达预期5项目开盘库存高压下房企以价换量

　　上周商品房供应环比下跌5%，成交环比上涨14%，但住宅市场供求齐跌，成交环跌9%，前一周供求双涨后本周有所回落，取证量下降。 商品房市场成交上涨主要原因为公寓网签成交上涨89%，近期多个公寓项目频频降价，库存高压下房企被迫选择＂以价换量＂ 。
　　当周 长沙内五区商品住宅供应15.65万方，环跌31.2%；成交15.63万方，环跌9.1%，成交均价12117元/m?，环涨2.8% 。本周商品住宅库存为474万方，去化周期5.3个月。
　　上周内五区商品住宅共12个项目取证 ，总建面为15.65万方，环比下跌31.2%；供求均集中在岳麓区，单周供应11.15万方，占比约71%，单周成交5.8万方，市场占比约37%。
　　上周共监控到5个住宅项目集中开盘 ，共推出427套房源，成交364套，平均去化率85%。节后开盘项目明显减少，开盘项目均为较优质项目，如热点板块的中铁逸园和卓越洋湖晴翠项目，地理位置好，周边配套醇熟，高性价比，客户认可度高，即开即罄。首开项目中信城开东宸上品，临近地铁6号线站东湖站，教育配套比较优质，对标周边竞品（美的正荣云樾精装14000元/㎡）性价比较高，首开去化较好。
　　分项目来看， 中铁逸园 9月25日加推2#、5#119-136㎡高层住宅房源189套，去化189套，去化率100%，毛坯均价约13100元/㎡。
　　本次推出119-136㎡2梯3户产品，三户型均带南向宽敞景观阳台，119㎡户型为中间户，基本无过道浪费，得房率较高，但主卧门正对客厅，私密性欠佳。125㎡户型公卫较为隐蔽，影响房主私密性，136㎡户型周正，南北双阳台，通透性佳，基本无短板。
　　开盘分析：
　　① 项目由4栋住宅、1栋公寓、1个幼儿园组成，此次获证的2号栋和5号栋为住宅最后两栋，毛坯房源出售，住宅均为两梯三户设计。
　　② 项目位于滨江新城板块，东侧1公里为湘江风光带，距离4号线福元大桥西地铁站100米，地理位置较好。
　　③ 项目规划一所30个班的三汊矶小学（品牌待定），可提供1350个学位，周边有三汊矶小学、白马实验西小学、郝家坪小学、长郡滨江中学等学校配套。
　　④ 项目周边约3公里范围内分布有凯德壹中心、锦尚PARK购物公园（在建）、麦德龙、沃尔玛、山姆会员店（在建）等商业体。
　　⑤ 目前片区内在售项目少，竞争态势缓和，且本项目以独特的地理区位优势和价格加持，吸引到众多客户认筹，两开两罄。
　　中信城开东宸上品 9月26号首开5#108-129㎡高层住宅100套，去化76套，去化率76%，毛坯均价约10488元/㎡。
　　1. 拿地：2020年7月24日，湖南信东开发建设有限公司和湖南东湖信城科技发展有限公司底价摘得[2020]长沙市048号商住用地，成交总价86000万元，楼板价1218元/㎡，住宅毛坯限价12600元/㎡。
　　2. 户型特征：108 ㎡和129㎡，2梯4户，两个户型均为三开间朝南，南面大阳台，居住舒适度高，且均半赠送室内花园，得房率较高。
　　3. 认筹情况：累计认筹84组客户。
　　4. 开盘分析：
　　① 项目处于芙蓉区隆平高科板块板块，该板块处于发展初期，项目虽带东湖，但是还未整理修改，项目总建面为16.2万方，由8栋住宅2栋公寓组成，其中住宅为11层小高层和28-33层高层。
　　② 项目交通便利，临近地铁6号线东湖站地铁囗，周边四大主干道；教育资源醇熟，自建自建优质幼儿园，周边有大同三小、长郡芙蓉实验中学、东雅中学（预计2021年9月投入使用）等学校。
　　③ 项目配建约5000㎡社区商业，近享汇一广场、人民里商业中心、龙湖芙蓉天街（建设中）等商业，生活购物比较便利；项目周边有浏阳河第六湾、东湖湿地公园（规划设计已开启）休闲景观。 ④ 项目对标周边竞品（美的正荣云樾精装14000元/㎡）性价比较高，客户主要来源周边产业人口为主，首开去化较好。
　　上周供求均为商业用地
　　成交10宗地块均位于长沙县
　　上周长沙市六区一县土地供求地块均为商业用地，供应方面，新增1宗望城区商业用地，合计建面约2.26万方；成交方面，共计成交10宗商业用地，均位于长沙县，合计建面约21.49万方，成交楼面均价为1216元/㎡，且均为底价成交。
　　上周长沙六区一县新增1宗望城区商业用地，位于乌山街道双兴村长益高速复线北侧、新华路南侧，距离高铁西站约6公里，折合楼面均价1621元/㎡。
　　上周六区一县共计成交10宗长沙县商业用地，合计建面约21.49万方，成交楼面均价为1216元/㎡。其中位于松雅湖板块的[2021]长沙县053号商业地，被道道全粮油股份有限公司以底价摘得，将建设总部经济项目，物业自持比例不低于40%。
　　龙湖春江天曜为商品住宅榜首
　　成交金额2.41亿
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