五年规划对接北三县，想要买房你别心急

　　正在起草的城市副中心＂十四五＂规划
　　与廊坊市北三县等地的规划紧密对接
　　将推进交通、生态、公共服务、产业联动
　　等多方面协同发展
　　在城市副中心五年规划编制史上还是第一次
　　三河、大厂、香河三县的楼市备受关注
　　北三县买房能＂上车＂吗？
　　城区、通州、北三县，买房买在哪儿？
　　北三县有哪些区域价值潜力？
　　北三县哪儿值得我们重点考察？
　　规划对接
　　北三县买房能＂上车＂吗？
　　作为通勤北京的重要居住地，北三县楼市是老生常谈的问题。
　　个人建议，对于房产，尤其是北三县房产，不了解的人不要去碰。
　　为什么这么说？
　　以燕郊为例：
　　01
　　地理位置
　　隶属于河北省三河市西市区，北临三河市高楼镇，距市政府所在地三河市泃阳镇25千米，距北京市区30千米。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。
　　02
　　当前房价
　　表现平稳。
　　新房均价在 1.9万元/m²。二手房均价也大概在1.7万元/m²。
　　03
　　历史表现
　　在15 、16 、17三年，燕郊房价经历了长期暴涨。
　　房价一度到了3.8至4万元/m²。
　　这时很多人都认为燕郊楼价一定会突破5万元/m²。
　　没想到2017年3月份北京市出台新政，即＂317新政＂，房价一天之内急转直下。
　　最后，房价最高点从4万元/m²被腰斩到2万元/m²，甚至到1.8、1.9万元/m²。
　　很多人资产缩水，无法还贷，不得已被法院和银行拍卖。
　　因此，鉴于发展规划、房价政策等多种因素对房价的影响，虽然发展规划正在对接，对于买房而言，更需慎重。
　　北三县当中
　　选哪个城市楼盘才好？
　　北三县地理位置
　　个人认为，总体来说是一样的。
　　未来北三县到底是一个怎样的属性？
　　如热度很高的的大厂区域，与副中心通州，即北京市政府所在地一河之隔。
　　但在＂房住不炒＂原则下，我建议大家如果能买北京，还是买北京比较好。
　　一、当前情况
　　北三县区域是一个大起大落的地方，如果不是对房地产有深度了解的人，应谨慎出手。
　　二、区域经济发展类型
　　北京市属于贴城发展模型，即一圈一圈往外摊大饼式地发展。
　　按照贴城模式的发展模型发展，如果四环内房价上涨，那么五六七环也会上涨，反之亦然。
　　三、换手率
　　燕郊、香河、固安甚至涿州，即环京地区，不如北京市区房价增值快。
　　北京市区房子可称之为硬通货，可随时拿来变现。
　　郊区房子变现很难，再加上今年北三县限购非常严格，肯定会造成一定问题。
　　所以说，北京市区、通州、北三县到底买哪？排出一个优先级：
　　北京市区＞通州＞北三县
　　北三县确实有一体化规划的模型，但个人认为不会并入北京市。
　　因为它与北京大方向的方针战略不同：
　　北京市现在需要的是优化人口结构，所谓＂腾笼换鸟＂。
　　在未来发展过程中，北三县如果纳入到北京市，人口乃至城市功能会合并。
　　所以说这是不现实的。
　　规划对接，
　　对北三县房产发展影响积极吗？
　　确实是有一定积极作用。
　　随着通州区的崛起，必然会加大通州对北三县的一个反哺能力。
　　具体来说，通州对相邻而居的北三县在交通的串联，就业岗位的辐射，医疗资源的辐射，居住功能的外延等。
　　5年后将是显而易见的。
　　城市副中心——通州
　　这其中方方面面都涉及到很大一部分人的购房的问题。
　　那么说反哺作用具体体现在哪？
　　01
　　一、交通串连越来越紧密
　　五年后的2025年左右，北三县进京的平谷线差不多通车了，京唐城际通车了。
　　届时大厂潮白进京的厂通路和M101地铁肯定有更进一步的信息了。
　　总之，北三县与副中心之间的交通串连更畅通。
　　02
　　二、大量就业岗位辐射北三县
　　当下的北三县，居住在此的北漂，主要工作地在国贸CBD的单圈驱动。
　　2025年左右，北三县北漂的工作地将主要成了＂通州+国贸CBD＂的双圈驱动。
　　03
　　三、大量医疗资源辐射北三县
　　2025年左右，通州将成为北京另一个医院资源集聚高地。
　　北京友谊医院通州院区、东直门医院通州院区、安贞医院通州院区、北京大学人民医院通州院区、潞河医院、通州区中医医院、新华医院、通州区中西医结合医院、北京儿研所等将齐聚通州。
　　届时，通州医院资源将全面辐射并服务于北三县，间接提升北三县就医条件。
　　当前北三县房价处于什么水平？
　　一、大厂
　　大厂是北三县中最热区域。
　　12月二手房价14125 元/m²；
　　11月二手房均价14132元/m²；
　　环比上月下跌0.14% ，同比去年同期下跌5.67% 。
　　二、香河
　　12月二手房均价10850 元/m²；
　　11月二手房均价10878元/m²；
　　环比上月下跌0.29% ，同比去年同期下跌0.89% 。
　　三、三河
　　12月二手房均价17828元/m² ；
　　11月二手房均价17892元/m²；
　　环比上月下跌0.35%, 同比去年同期下跌4.09%。
　　大家也都看得到，北三县楼市处于下跌趋势。
　　所以个人建议钱可以在自己兜里捂一捂，不着急去买。
　　真正等到信贷放松、限购放松，经济形势好起来时，再购买北三县楼盘也不迟。
　　北三县购房
　　对于购房资格有哪些要求？
　　2020
　　廊坊限购政策
　　截至2020年6月1日，廊坊限购政策已满3年。
　　廊坊主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县，非当地户籍居民家庭当地社保或纳税证明已满3年，可获得1套住房的购买资格。
　　2020
　　廊坊市《关于进一步深化户籍制度改革的意见(试行)的通知》
　　根据2020年4月17日廊坊市《关于进一步深化户籍制度改革的意见(试行)的通知》中的区域差别化户口迁移政策：
　　北三县（三河市、大厂回族自治县、香河县）具有合法稳定住所和职业、满3年以上社保或纳税证明的非当地户籍居民家庭可以落户，可获得2套住房的购买资格。
　　限购政策
　　廊坊市《关于进一步深化户籍制度改革的意见(试行)的通知》，属于变相的放松。
　　但很多人不选择把户口落在廊坊，所以说目前价格还是比较平稳的。
　　很多人都在盼望着有朝一日北三县能够放松，能够买房。
　　其实现在就是这样一个过程，由于限购，真正想买的地方买不了。
　　国家调控基本上是比较严格的。
　　北三县有哪些
　　具体的区域价值潜力？
　　以副中心为圆心，北三县对标东三环，已成为环京新近备受关注的焦点地区，未来发展值得期待。
　　副中心交通、产业等部分经济功能和教育、医疗等公共服务功能都会向北三县延伸布局。
　　北京市政府等部门搬迁至北京城市副中心就是一个积极的信号。
　　北京城市副中心
　　同时，副中心建设方面，基础设施、公共服务、生态环境等项目建设将得到统筹推进，城市框架将进一步有序拉开。
　　都市圈是城市群的核心区,是浓缩的城市群。
　　依托于京津冀协同发展战略，环京城市群承接北京、天津等大城市外溢的人口与产业。
　　在京津冀都市圈发展的辐射带动下，区域新价值也将获得释放。
　　医疗方面
　　将与北三县建立紧密的协同发展共同体，通过远程医疗、紧密型医疗体、专科联盟、技术合作等形式。
　　支持北三县打造优质三级医院，助力提升北三县和周边区域公共服务水平和城市管理软实力。
　　统筹布局优质医疗资源覆盖范围，引导北京优质养老资源向北三县延伸。
　　生态治理方面
　　协同建设潮白河生态绿带，让群众共享蓝绿交织的生态空间。
　　共同实施北运河综合治理工程，完善跨流域河流水环境治理联席会议制度。
　　深化区域污染联防联控。
　　教育方面
　　加强教育合作，支持优质学前教育、中小学与北三县开展跨区域合作办学。
　　北京还将继续推动北京优质中小学、幼儿园与河北省中小学、幼儿园开展跨省域合作，深化京津冀高校联盟合作，推进京津冀职业院校深化产教融合、校企合作，推动校际深度合作。
　　产业方面
　　注重联动发展，推动共建产业园区项目，构建区域协同的产业链和创新链。
　　推动张家湾设计小镇、宋庄艺术创意小镇等与北三县特色小镇产业集群功能联动。
　　推动跨区域实现职住平衡，就业与居住空间的匹配融合。
　　通州环球影城
　　值得一提的是，落户副中心的环球主题公园将辐射带动周边区域更具时尚范儿。
　　尤其是其作为区域硬核，将带动交通、产业发展特别是人才的汇聚，其辐射带动不容小觑。
　　北三县哪些区域值得重点考察？
　　01
　　大厂
　　大厂地缘优势明显。
　　房价相对便宜，上涨不快，现在也有回调趋势。
　　02
　　香河
　　香河具有产业带动优势。
　　提到香河，有两个关键词：家具和肉饼。
　　香河家具城规模巨大，北京家具城价格一半就可以在香河家具城购买同样的家具。
　　不管从产业还是制造工业来说会吸引大量的人口流动。
　　这些都会产生产业带动作用。
　　03
　　涿州
　　涿州目前房价大概在9000元/m²左右。
　　其优势在于离北京市近，距离六里桥约35公里。
　　17年老杜就说过，何时可以购买涿州房子？
　　就是房价1万以下的时候。
　　给关注北三县楼市的朋友
　　几个购房小建议
　　北三县是作为一个发展点，从长期来发展潜力巨大。
　　但是在短期来看，个人不建议大家积极入手购买，更应审慎对待手中资产。
　　虽然北三县未来发展规划可能会随着配套措施落地而一步步实现，
　　但毕竟位于六环外，甚至说大七环的范围中。
　　北三县离中心城区有多远？
　　如果有资金，不如在北京市区付个首付，做个贷款更合适。
　　比如东四环的四惠、管庄、惠村、传媒大学以及东五环的高碑店地区。