时隔近百年，倒牛奶再度出现！楼市或重演2014年？

　　时隔近百年，＂倒牛奶＂再度出现！
　　根据 《每日经济新闻》 前不久发表的文章 《无人运奶，倒牛奶事件或再度上演！英国急缺卡车司机，年收入48万超过高管，仍缺10万人？》 报道，英国已经出现了接近10万卡车司机的短少，厂家反映没有足够的卡车司机来运输货物，供应链显得明显不足。英国当地超市维特罗斯（Waitrose）近日说到，他们给卡车司机的工资已经超过了企业高管水平，即便在这种情况下，卡车司机还是缺口很大。
　　货物运输不出去，在牛奶行业体现得尤为明显，由于牛奶库存多、运输不出去、运输成本已经居高不下，长期冷藏的费用昂贵。所以＂教科书上＂倒牛奶的现象再度出现了。
　　为什么啤酒厂、农场主、牛奶厂作坊宁愿把牛奶和啤酒倒掉，90年来第一次这样做，也不愿意低价卖给消费者？
　　原因很简单：需求不足——库存积压——储存成本高——物流运输成本高——与其送人还不如直接倒掉。
　　其实＂倒牛奶＂这三个字在教科书的定义，不仅仅是用来形容鲜奶生产行业，而是泛指＂某个行业库存过高、销售不足，以至于价格下滑，为了挽回价格优势，厂家把产品摧毁＂的一种现象。
　　2021年的今天，100年前倒牛奶的情况或许开始在房地产出现了：一方面房子库存堆高、另一方面新房和二手房销售价格有下滑迹象；许多房企和个体购房者宁愿＂破产＂和＂断供＂也不愿意大幅降价销售。接下来，咱们一一说起：
　　1、房市库存创新高。
　　根据房地产机构的研究数据，2021年以来楼市库存就不断攀升，国家统计局数据显示，7月末，商品房待售面积达到50864万平方米，比6月末降低215万平方米，虽然有所回落，但是依然居于高位。
　　其实，楼市高库存在2020年末就已经凸显出来，2020年底，全国百城商品房库存量达到5.7亿平方米，同比增长9%，库存量几乎接近2014年的水平，所以才有人说，当前的 楼市或重演2014年 ，指的就是房产库存的迹象。
　　是什么导致楼市库存如此之高呢？指闻君的看法是＂市场预期＂降低导致的需求减少，2020年8月份，央行首次提出了针对房地产企业融资的＂三红线＂规则，要求房企们降低负债等指标，如果逾期未达成，则融资增幅受限，即便是达成了降负债目标，那么融资也会受到上限约束15%。这相当于给了房产一记重拳，万科郁亮随后就说，这次的改变一点也不亚于土地招拍挂的影响力度，郁亮认为房地产企业们失去了巨额融资红利期，全部站在了同一个起跑线上，只能依靠管理创造红利。
　　过去，房市的高速前进，依靠的是高周转、高负债的模式，在这＂双高＂之下，房地产的车轮滚滚前进。如今房市融资受阻了，那么车辆前进自然举步维艰，市场上的买房人看在眼里，于是购房预期纷纷降低，由此导致库存堆高。
　　2、购房需求减少。
　　市场上的刚需有多少？每个人都能给出不同的答案，西南财经大学通过研究认为，在首次购房的人群中，超过85%的人第一目的便是投资和升值，只有不到15%的人是为了居住，这也就是说，市场上刚需人群其实不到15%比例；另外央行在《金融界》发表的城镇家庭资产负债报告数据也显示，城镇家庭户均房产达到1.5套，超过40%家庭拥有二套房。
　　不管是西南财大，还是央行报告，都指向了一个结论：真正的刚需不足、房产过剩。这种市场供需格局下，导致现在的＂高楼市价格＂其实显得脆弱无比，一旦＂高涨＂停止了，那么原本伪装成＂刚需＂的投资者便会纷纷开启撤退模式。2021年以来，我国楼市恰好就赶上了这个＂点儿＂。
　　3、 楼市或迎＂贬值潮＂？有房降500万无人买 。
　　深圳始终被誉为是＂炒房第一城市＂，每一次的房产上浮，基本上都从这个城市开启，每一次的房产下行，也会在这里发迹。2021年9月份以来，一波楼市降价雨正在酝酿中。
　　根据消息显示，在8月末9月初，福田区一个＂顶尖＂的学区房小区里，一套市场价值2500万元的房产，被以降低500万元的加码对外拍售，一次性就降低了500万元，面对如此大的幅度，相信是许多买房人梦寐以求的好事儿。然而结果让人大跌眼镜，这套低于市场价500万元的房子＂流拍了＂，也就是说无人购买。
　　什么原因导致？估计大家都知道，今年以来，热点城市深圳、合肥、上海、南京、成都等纷纷升级了调控政策，虽然没有新的理论出现，但是调控的＂修修补补＂更加密集，堵住了原本房市的各个缺口。例如有人集体抬高二手房销售价，那么就出台＂二手房指导价＂；有人炒作学区房，那就＂大学区、多校划片＂为学区房降温。在一系列举措下，合肥、深圳、北京等都陆续出现了二手房＂跳水价＂的情况。
　　4、房企破产和买房人断供接踵而至。
　　根据人民法院的网站数据显示，截止到2021年9月13日，今年一共有288家房地产企业宣布关门大吉，平均每个月破产数量是32家，几乎每天都有一家房企关闭。
　　与此同时，二手房＂断供＂的情况也不断出现，根据某法拍网数据显示，到现在为止，一共有200万套法拍房出现。法拍房的意思很简单，是购房者无力偿还银行按揭贷款月供，最后在银行的不断催债下，购房者把房企索性扔给了银行，银行申请拍卖来挽回自己的贷款损失。
　　一方面房企关闭量与日俱增，另一方面二手房销售也不理想。那么为啥没有出现＂大幅折价销售＂的情况？其实，并不是房企们不愿意广泛调低价格，而是＂不敢＂。一方面中国的买房人习惯了＂买涨不买跌＂的基本逻辑，在下行期，每个人都在等待低谷的出现，所以越是折价，越不可能促进销售量提升，故而盲目调低价格或许是弄巧成拙；其次多个城市开启了＂约束降价＂模式，岳阳、沈阳等多城住建局对于调价较多的房企约谈，要求他们不能随便标价，言外之意很明显。
　　所以，楼市＂倒牛奶＂情况或正在发生，指闻君认为，虽然说现阶段与2014年高度相似，但是今时不同往日，14年之后迎来的是棚改＂大涨＂期，2021年之后会迎来＂涨＂还是＂跌＂？拭目以待！