哈喽,我是阿猫,在知乎上看到这个提问:年轻人还有必要买房吗? 我最近也写了好多文章是关于买房的,是因为自己也有这个打算,今天又有新的想法, 思路慢慢从「偏向于不买」到「偏向于买」。 今天这篇文章是对「刚需自住房越早买越好」的这个观点的解释。 因为经常听到很多人说,但很少人解释为什么,所以我也很疑惑。 1/ 凭什么自住就应该早买? 毕竟拿出几十上百万也不是这么简单的事,虽然自住很重要,但这绝对也是一笔投资,而如果你在投资,你就要思考,有没有更好的选择,一切都是机会成本。 所以也需要慎重考虑,彻底想清楚风险利弊,的确,很多人无脑买房也大赚,就和买了某只个股大涨一样,纯粹就是「运气好」。 你不能光考虑过去的情况来推论未来,未来什么事情都有可能会发现,我不排除有跌的可能性,只是概率比较小。 也不能光用「自住刚需」来安慰自己,放任不考虑「价格」就买进,就好比「衣食行」这些也是刚需,但不能不考虑猪肉的价格。 所以,今天这篇文章,算是我对房子的「价格」的衡量,来判断到底值不值的买,也分享给大家我的思考,虽然不一定对,但可以参考参考。 先说结论: 对于没有更好投资标的的前提下,刚需自住房就是越早买越好,但是我个人只愿意拿出我资产的60%,并且月供不超过薪资的一半,后面会详细谈到为什么。 这个结论让我想到了《贫穷的本质》这本书,作者花了十几年的时间研究出了几个导致贫穷的结论,但这些结论很多人不用研究早就能知道。 但我觉得这本书依旧很有价值,因为 重要的不是结论,而是推理的过程。 只有自己拥有推理的能力,你才可以在其他方面做出更加合适的选择,而不是单纯听别人怎么说,因为你不能保证别人就是对的,甚至他有坑你的可能性。 下面是我的逻辑: 谈论这个话题,大家先要理解「投资的本质」是什么。 「投资的本质」并不是要找一个收益率更高的,而是要找到一个收益率、确定性、增长性之前的平衡点。 最好就是能做确定性高,但收益率比银行利息高出3-10%个百分点,我就满意了。 某种程度上,持有现金也是一种投资,现金也是一种资产,在我眼里和股票、房子、基金没什么区别。 如果有一天股票和房子出现巨大的泡沫,反而现金才是一种好的投资,很多人还会换成黄金或xx币作为避险。 现在之所以看起来不像投资,是因为收益率太低,增长性为零,但确定性是100%的资产。 这个时候,你就能理解,为什么大家喜欢买房了。 因为买房在中国人眼里,确定性也是接近100%,并且过去的增长性也不错,估计起码有8%左右,包括稀缺的属性,所以抗通胀妥妥的。 (当然也要选好位置,土地不稀缺,好的地才稀缺) 但是,由于「确定性」和「增长性」太完美了,使得房子的「收益率」极低。 2/ 从投资角度,不值得买 越多人买就会拉低收益率,反之亦然,租金回报率只有1.5%左右,相当于市盈率估值是66倍了,也就是需要66年回本,具体可以参考这张图。 而在其他大城市,租金回报率普遍达到了3%以上,划算太多。 你可以想象成花100万,每年利息稳拿到1.5万和3万的区别。 有人可能会说,但是房子还会涨价啊! 这个就是增长性的问题,如果要考虑增值,我更看好的不是房子,而是宽基指数。 我们先假设「房子」和「宽基」确定性是一样的。 为什么说宽基很有可能跑赢房子? 一是"房住不炒",回归居住属性。 现在的房价需要用时间来磨平,只能稳步向前,这样大家才敢下蛋。 二是宽基的增长涵盖了通胀和企业的增长。 两者相结合,长期收益率能达到10%左右。 而房子在需求已经越来越饱和的情况下,需求带来的涨价会越来越少, 最终的合理幅度就会和通胀差不多,大概5%左右。 除了增长性没有宽基好以外,估值也没有宽基划算。 房子1.5%收益率,估值66倍,而宽基的沪深300估值15倍,相当于6.6%收益率,便宜太多了! 总体来说,房子 VS 宽基,我个人的情况和看法: 确定性,一样。 收益率,宽基赢。 增长性,宽基赢。 如果单纯从投资的角度来说,我是不会考虑房子的,不过,这是纯粹从投资的角度来看。 3/ 从投资、消费、权益的角度来看,还是买吧,除非你有更好的投资选择。 房子比宽基更好的地方是,他多了2层属性: 一是「消费属性」: 这个对我(女朋友)来说是最诱人的。 不用搬家,不用和房东勾心斗角,可以随意装饰自己的家。 也是我最终会选择买房的理由,我也愿意给予更高的估值,50倍可接受。 (这里要科普一下,持有现金的话,相当于你拿着33倍市盈率的资产。因为无风险利率现在是3%,1/3%=33倍。 所以说,现金很不划算,不仅利率低,还不增值,但是房子和茅台可以增值,所以如果是同样的33倍估值,一定选房子和茅台。) 二是「权益属性」: 例如学区、落户等,这个对我来说倒还好,暂时都不需要,但对很多人来说是最吸引的,所以又能给更高估值,60倍也可接受。 最后,现在66倍估值,稍微高了点,但也下得了手。 茅台30倍估值,我都愿意买,凭什么多了「消费」和「权益」属性的房子,我就不买了呢? (茅台的文章看这篇:花17万买茅台,赚大了!) 这也是为什么你经常能够听到大家一直会说的观点: 如果是第一套房,越快买越好,特别是对于年轻人来说更是如此。 因为 年轻人的知识储备不足,市面上我觉得唯一好过房子的宽基,但是对于绝大部分人是驾驭不了。 虽然宽基收益率不错,但是很多人能从宽基真的赚到钱,因为股市的波幅太凶残,可以劝退很多人。 所以,对于一般来说,他不懂宽基,反而会变成: 确定性,房子赢 收益率,房子赢 增长性,房子赢 并且, 在知识储备不足的情况下,很少人能够把绝大部分钱all in宽基。 (我女朋友就做的很好,敢于全部投入,并且不折腾,现在回报率相当高,具体可以看看这篇:偷偷揭露下,我女票的致富之路) 如果你把资产的一半买入宽基,另一半是现金,那就亏大了,相当于你从宽基获得的回报率直接少了一半。 而房子不一样,你敢于把大部分现金换成房子: 一是对于你的能力来说,房子的稳定上涨、低波幅、刚需自住等属性,你没办法折腾这一笔资产。 如果你持有10年的话,你会发现回报率相当不错,你的资产会上一个台阶。 而且 房子不仅敢all In,大多数人还上杠杆,这下回报就更不得了,这些就能跑赢宽基, 文章后面也会再谈谈。 除非,你对自己的投资实力很满意,或者你单纯就是巴菲特在世,他就是推迟了几年才买房,买的房子更好了。 而且回过头来看,60年他的房子涨了20多倍,如果不买房,资金涨上百倍是轻轻松松的。 所以,最后得出的结论就是, 年轻人自住房一定要点买。 一是房子对于没有投资能力的人来说,是 现金最好的替代品。 二是年轻人多数没投资实力,还是 买点确定性更高的东西。 4/ 从股票仓位角度来考虑房子的仓位 但是,我买房对我来说,还是出于更多的是投资的角度,因为我个人对生活品质没有太在意,我觉得租好一点,和买个房子住好一点,差别没有太大。 就算有,人也是适应力极强的动物,不论是好的还是普通生活品质也会很适应脱敏,也就觉得正常了。 简单点说就是,目前来看,买房的消费属性并不吸引我,我也暂时不生孩子啥的,没有学区房什么的需求。 基于这个前提下, 我买房会和买股票一样,投资用一套估值体系和资产配置的房子。 在我看来,「房子」是和个股一样的东西,在股票里我觉得最接近的就是茅台,因为同样都是确定性极高、估值很高、收益率不。 但是房子总体稍微差点,确定性更高,但估值更高,收益率低很多。 我允许配置房子的比例和个股一样, 如果基于确定性极高的前提下,那会是仓位的40%,也就是我愿意把资产的40%拿出来买房,这是「投资中愿意拿出来的钱」。 但房子和茅台不一样,茅台股票买了不能无限畅饮,但买房子却可以无限居住,所以我有加上了一层「衣食住行」的「住钱」, 我愿意从我资产拿出20%,这是「消费愿意拿出来的钱。 也就是说,假设我有100万资产,我最多只能拿出60万, 其中是40%用作房子投资,20%是用作居住需求。 还有前面说的月供只能是薪资的一半,这一点很好理解,保证自己有一定的可支配的现金流,全拿来公款,太苦逼,牺牲自由,我绝对不愿意。 仔细一看,虽然刚需自住要买,但是前提建立在资产的60%和薪资一半的月供,这一点也许就很难达到。 如果达不到怎么办? 不买,继续努力工作,努力攒钱,努力投资。 这个前提也 只适用于我个人,因为我有信心自己的资产不买房也能跑赢房价,所以对我来说,越晚越划算。 如果对投资实力没信心,那占比可以提高,例如所有的资产都用来买房,也不是不可以。 因为假设500万的房子,仅仅按照通胀的涨幅5%,就相当于过一年就要多花25万,晚2年买就多花50多万。 2年的时间你能多赚50万吗? 太难了。 除非像上面所说的,你手握500万的资产透过投资带来10%回报,那就相当于多了50万,那你晚一年买房,相当于便宜25万。 知乎有一个高赞回答,说的挺好,买不买都是要被砍一刀,那就接受买了之后的这一刀吧。 有人可能还会指出,房子还有一个好处就是可以贷款买房,这的确是挺吸引的一点,因为3成多首付,直接就把你未来房子的收益率在相对安全的情况下提升3倍。 你买茅台肯定不敢拉上3倍杠杆,把收益率提升3倍,但房子可以,因为确定性比茅台还高,而且不用忍受市场的波动,也就是不会出现爆仓的可能性。 总的来说,从投资来看,房子真的很贵,比茅台很贵,不值得买。 但出于房子其他2点居住和杠杆的特殊性质来看,年轻人没有更好的投资标的等等额外"附赠的好处",那房子就会是一笔划算的投资。 我是阿猫,95后自由职业,主业投资写作,副业撸猫。如果喜欢我,关注@阿猫读书,带你一起成长!欢迎点赞、评论、转发,各种互动。