房产税全面推开不会是一桩容易的事，要想清楚这几个问题

　　冰川思想库研究员 | 陈季冰
　　在当代中国，如果有一桩让千家万户心情不轻松的事情可以用传说中＂狼来了＂的故事来形容，大概非房产税莫属。
　　在我从事新闻工作的职业生涯里，我能够记得起来的关于房产税的讨论，至少已经持续了20年。
　　换句话说，这项政策——或者说改革吧——从商品化的房地产市场在中国诞生之初起就已经开始酝酿了。
　　最初听说房产税时，我还是一个年轻的财经新闻编辑，如今已临近职业生涯尾声。
　　这期间，中国的房地产业也从呱呱坠地发展壮大成了国民经济的支柱、全球市值最大的地产市场，但房产税这只靴子仍旧没有落地。
　　▲上海（图/图虫创意）
　　因此，10月23日全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点的决定，虽然引来阵阵热议，但其前景究竟会如何，与普通老百姓究竟会有多大关系，以我过往的经验来看，仍然很难说。
　　01
　　许多学者和分析人士常常说，房产税是＂成熟经济体＂莫不有的符合＂国际惯例＂的一个税种，征收合理的房产税对改善一个地区的经济结构和政府行为有诸多益处。
　　这话在理论上自然是正确的。
　　谁都知道，支撑中国地方政府运转的＂土地财政＂模式是不可持续的。而且，正是这种＂土地财政＂模式促使地方政府有强烈的动机去推高房价，而高房价已是当今中国一大经济问题和社会问题。
　　开征房产税则有助于从根本上扭转这种不合理和不可持续的经济模式，使政府的财政收入来源从一次性的卖地转向细水长流的税收 。
　　这不但有助于抑制房价泡沫，更重要的是能够改变政府行为的＂一锤子买卖＂短期心态，使之更有长远眼光——要想源源不断征收到更多房产税，一个地区就必须努力地使大量的＂存量＂房产稳定增值，而不是仅仅着眼于少量的＂增量＂房产价格快速上涨。
　　▲杭州滨江，在建楼房（图/图虫创意）
　　而要做到这一点，就必须让一个地区变得更宜居、更适合投资，这不正是一个地方政府的首要使命吗？
　　根据一家名叫凯投宏观（Capital Economics）的研究机构的数据，如果按房屋总价值0.7%的有效税率征收，2020年中国各地政府能够收到总计达1.8万亿元的房地产税收入，而这一年全国的土地出让金为1.6万亿元人民币。
　　也就是说， 即使完全没有了土地财政，房产税在今天也完全可以替换掉它的角色。 重要的是，土地总有卖完的那一天，同一块地第二次再卖是70年以后的事了；房产税却可以每年收，一直收下去……
　　02
　　然而，要将这种纸面上的好处落实到现实中去，中间需要经历一个利益驱动机制的＂换挡＂过程。
　　这个过程牵扯千头万绪，关涉到不同人群、不同地区、不同部门、甚至不同代际之间的巨大的利益调整，因而是极为艰难的，要不怎么说改革从来就不是一件容易的事。
　　全国人大常委会10月23日的授权并非房产税第一次＂试点＂，实际上它在上海、重庆已经试点了10年。但从实际效果来看，可以说微乎其微： 既没有实现当初试点时希望的＂抑制房价快速上涨＂的直接初衷，对于政府税收和政府行为也几乎没有产生任何影响。
　　本文无法详细介绍上海和重庆房产税试点的具体操作，只能简单概述一下：两市的房产税实际上就是＂豪宅税＂，基本上只针对新购非自住超大面积高档住宅，税率在不同情况下有所不同，总的来说在0.4-1%之间。
　　正是因为起征门槛设定得非常高，所以在2011年试点当年，重庆市应税房产不到9000套，收到的税款约1亿元，尚不及全市当年税收收入的0.1%；上海则更低，被认定应税房产刚超过1000套，共收到房产税不足1000万元，对上海市财政来说无异于九牛一毛。
　　显然，这项试点也与绝大多数老百姓毫无关系，所以不久就无声无息了。
　　▲重庆（图/图虫创意）
　　那么，作为一项收入归地方政府囊中的地方税，为什么地方政府对推行房产税一点也不积极呢？这里面或许有很多经济的、社会的、甚至政治的考量， 但最为根本的恐怕仍然是对土地财政的高强度的路径依赖。
　　随着这些年来中国房价令人乍舌的蹿升，城市土地价格也日新月异，许多地方政府从卖地中获得了巨大的收入。这是一个公开的秘密。越是对土地财政依赖性高，地方政府就越渴望土地继续升值。当然，它的前提就是房价继续上涨。
　　从前文中重庆和上海的数据来看，假设它们想要每年征收到一笔比较客观的房产税，比如说100亿元吧，那就意味着应税房产就应当是现在的成百上千倍。这是一桩多么费力的事情啊！
　　别忘了收到这笔钱所要付出的成本，以及潜在的社会风险，比如一些人的抗拒行为及其产生的后果。但100亿元只是两三块土地的拍卖价格而已，在上海市中心，也就巴掌那么大一块。
　　进一步，万一因为大规模推行房产税而导致本地房价大幅度下跌，地价随之缩水，那么 房产税这边多收了三五升，土地财政那边却歉收了三五斗…… 这笔账，稍有脑子的人没有不会算的。
　　所以，大约只有到了可卖土地趋向于耗尽之时，地方政府才有动力去推房产税。
　　03
　　因为能够使房地产市场摆脱短期行为模式，进而调整市场结构和政府行为，所以，建立普遍的房产税制度，或许是一项惠及子孙后代的重要且初衷良好的改革举措。
　　然而，站在目前已经买了房子、特别是近年来在如此高房价下置业的这一代房产拥有者的立场上说，现在要新开一个房产税，无疑是不公平的。
　　▲上海陆家嘴街景（图/图虫创意）
　　这将令他们蒙受双重损失：首先是要支出的一笔新增的直接成本，即房产税本身；其次，可能也是更令他们不安的，开征房产税有可能导致房价下跌，这意味着巨额的资产损失。
　　对他们来说，这就等于是花自己的钱（交房产税）来打自己的脸（房产价值缩水）！
　　如果说改革就是利益格局调整的话，让一部分人为了他们自己的长远利益而做出现时牺牲，是最合理，也是比较容易的；让一部分人为了包括他们自己在内的大多数人的长远利益而做出现时牺牲，也是有可能的；但让一部分人只为了别人的长远利益，不仅要做出现时牺牲，还可能蒙受未来损失，是不合逻辑的，因而也是极其困难的。
　　遗憾的是，就房产税这件事而言，这部分人的数量还相当庞大。这是房产税试点大面积推开将要遭遇的一大阻力。
　　退一步说，即便没有引发这个群体的激烈反对，在当下高房价的客观现实下，房产税的大面积推开也会遭遇不可回避的现实困难： 他们中的很大一部分可能交不起这笔钱。
　　众所周知，当前中国经济最突出的矛盾之一就是人们的收入远远跟不上房价的上涨。  如今，＂低收入者＂住着＂豪宅＂的怪现象并非少见。
　　随着过去这些年来房价的迅速上涨，眼下在北京、上海这样的一线城市，市值千万元、数千万元的房子已经是很寻常的＂普通＂房子。
　　我工作的出版社最近刚搬到上海西南的七宝地区，有年轻同事打探下来，周边的新盘开价到8万。也就是说，此地一套120平米以上的房子，总价就超过了1000万元。
　　对上海稍稍有所了解的人应该知道七宝在上海＂房价地图＂中处在什么位置，由此可以想见市中心繁华地段那些房子在市场上的价格！
　　然而，住在这些＂千万元＂级别的房子里的人们，大多数并不是什么有钱人。其中一大半月薪肯定在万元以下，不信你查查上海的人均可支配收入数据就可一目了然。 他们莫名其妙地成为＂千万富翁＂，纯粹只是因为这些年的房价飞涨。
　　只要不出售他们目前居住的这套房子，这笔纸面上的＂巨额资产＂其实是没有多少意义的。
　　▲上海七宝老街（图/图虫创意）
　　房产税的普遍推开意味着，这些工薪阶层将要为持有这笔仅有纸面价值的＂巨额资产＂支付真金白银的成本。
　　假设未来房产税税率设定为目前正在上海和重庆试点的平均税率，比如说0.5%，那么拥有一套1000万元房产的业主每年就要交5万元的税！我可以十分有把握地说，以现在的正常收入，一大半市民根本不可能交得上这笔钱。
　　即使勉强交得上的富人们，也将背负上极为沉重的负担。再重复一遍，这可不是一次性的，是每年都要交的！
　　我本人是上海市黄浦区政协委员，对黄浦这个中心老城区的居住状况有一些了解。在目前人民广场、南京路周边的钻石地段，哪怕一间不到10平米的石库门亭子间，很可能市价都在百万以上。
　　这就是为什么黄浦至今仍有一些破败的老旧地块难以开发或改造的根源，甚至今天仍有数千只马桶无法彻底消灭——  原因就在于动拆迁和改造的成本实在太高了！
　　雪上加霜的是，在老龄化程度严重的上海中心城区，居住在这些老旧房屋里的，很多都是退休老人——65岁以上的老年人已占到黄浦区户籍人口的1/3以上，还有不少属于困难群体（有本事的年轻人早就自己在他处买房搬走了）。
　　▲  上海陕西南路石库门老洋房老建筑（图/图虫创意）
　　如果未来房产税要征到每一笔物业头上的话，那就意味着这批原本亟需政府和社会关怀和＂帮困＂的老弱人群每年要交上万元的税！
　　无法想象这种景象是可能的，但真正意义上的房产税，比如在西方国家普遍推行的，就应当是针对每一笔物业的。当然，根据纳税人的不同情况而采取一些减免，是可以和必须的。
　　但如果减免的范围很大、减免的理由很多，则又一定会造成许多新的不公和问题 。  假如一个人从父母那里继承了一套价值2亿元的豪宅，但他自己不工作，没有收入 ，你同意减免他的房产税吗？……
　　04
　　我是支持房产税改革的，至少在理论上是这样。特别是，如果它能够平稳而成功地替换掉＂土地财政＂的话，那就更是善莫大焉。
　　事实上，即使不推房产税，＂土地财政＂也总有走到头的一天。到了那时，地方政府还是得想办法补上将要出现的这个分量极重的财政窟窿，舍房产税其谁？
　　然而，这项改革的困难程度也是不言而喻的， 其中最根本的是长期与短期、收益与激励之间的高度不对称。 如何既扎实地又稳妥地推进房产税试点，是未来相当长一段时间里考验各级政府的一道难题。全国人大授权的5年试点期，大概只够踏出一个真实而成功的起步。
　　▲上海居民楼（图/图虫创意）
　　前两天和几位学术界与新闻界的友人谈及房产税，聊到末了，我半认真、半开玩笑地说，在中国民众最重要的家庭资产是房产的今天，推行房产税改革在性质上有点类似于王朝时代的历代朝廷推动土地所有权改善的艰苦努力——在当时，土地是人们最重要的家庭资产。
　　这其中的最大相同点在于：  拥有最多、最优质田产/房产的那批人，也就是将要为土地和房产税收制度改革做出最大牺牲的人 ，恰恰是政治上博弈能力最强的那个社会群体。