三道红线缘何成为千亿房企颈脖上的致命缰绳？

　　#「闪光时刻」主题征文 二期#
　　□益辉（财经金融评论员）
　　近日，房地产圈流传最多的名词就是＂三道红线＂了，就是监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准。具体来说是：红线1，房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70%；红线2，净负债率大于100%；红线3，现金短债比例小于1倍。同时，根据三条红线的踩线情况，监管层给出相应管控范围和目标，将房企划分为＂红橙黄绿＂四挡：
　　红色档：三项指标全部踩线，有息负债不得再增加；
　　橙色档：两项指标踩线，有息负债规模年增速不得超过5%；
　　黄色档：一项指标踩线，有息负债规模年增速可放宽至10%；
　　绿色档：所有指标符合监管要求，有息负债规模年增速可放宽至15%。
　　从克尔瑞监测及贝壳研究所的数据显示，2020年上半年，处在＂红色档＂的房企有：融创、恒大、绿地、富力、华夏幸福；处在＂绿色档＂的房企有：金地、龙湖、中海地产、华润置地（33.200，-2.64%）。
　　房地产发展最好的时期已经过去了，在＂房子是用来住的，不是用来炒的＂、＂不以刺激房地产来拉动经济发展＂的政策背景下，房企高速发展的时期已一去不复返，如果没能控制好杠杆，在经济下行及限购政策冲击下，房企风险明显增加。
　　今年下半年来，一向资金不缺的央企国企房地产开发企业也有些瘆得慌。不差钱的他们开始卖项目或者卖公司了，不是一个一个卖，而且是一批一批卖。据北京产权交易所公开信息梳理统计，11月以来，房地产行业产权转让项目公司共有18个。
　　今年前10个月在这个交易所挂牌的项目数量分别为：2月2个，3月2个，5月3个，7月1个，9月3个，10月7个。但是11月仅半个月就有18个，数量就已经相当于今年前10个月的总和。
　　包括招商局集团、华侨城集团、中化集团、光大集团、中航工业、中信集团、中国电建、新兴际华集团等8家，其中更有华侨城、中化集团等更是国企中的红二代央企。
　　一些省级国资背景投资企业卖的更凶，比如云南城投公开30亿元挂牌出售11家标的资产。如苍南银泰置业有限公司70%的股权、杭州海威房地产开发有限公司70%的股权、平阳银泰置业有限公司70%的股权、杭州云泰购物中心有限公司70%的股权。售卖的都是控股权，不是收益权。卖完以后这些地方开发公司就换＂姓＂了。
　　转让价格之低，超出想象。11月转让项目中有的底价不足50万元，仅要1万元。11月9日挂牌转让的河北际华润泽物业服务有限责任公司 51%股权，转让底价仅为1万元。在中国平均房价都达到1万的情况下，这种挂牌价就意味着白送。
　　著名的华侨城则下半年卖的最狠，仅下半年，就已至少挂了15个项目公司要卖。不单单是不太好卖的太原项目、重庆项目等项目要卖，连市场一直不弱的无锡项目、东莞项目、西安项目、成都项目也都要卖。在云南一向被看做城市地标的华侨城大理杨丽萍大剧院，也要被出售95%的股权。
　　华侨城属于文旅开发见长的开发商，今年上半年的疫情，文旅行业已是寒冬，彻底颗粒无收。今年上半年疫情最严重的阶段，无论是大小梅沙的东部华侨城还是深圳湾旁边的世界之窗这些区域是无人区。2019年年报数据显示，华侨城A处于绿色的最高级别，即剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率低于100%、现金短债比大于1。按照新的三道红线标准，均处于绝对的安全指数之下。在今年上半年发生了大变化。根据华侨城2020年上半年的财报数据，华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.52%，净负债率为111.24%，现金短债比为1.06。
　　对照＂三道红线＂的要求，华侨城触及两条红线，这意味着华侨城的有息负债规模年增速不得超过5%。
　　2020上半年，华侨城新获取14个项目，对应建筑面积642万平米，主要集中在襄阳、郑州、武汉、肇庆、中山、江门等二、三线城市。华侨城拿地频率降低，只在南京、成都、上海等一线，或者强二线城市拿地。三道红线之下，余粮也不多了。华侨城三道红线踩了两个，
　　比如绿地，根据公布财报统计，三道红线中最不容易达标的＂一年中到期短债＂最多的国企就应该算是绿地控股。绿地在年底也开启了卖卖卖的双十一模式。绿地的一份商办项目推荐书显示，绿地集团有意整体出售上海和江苏两地共14个项目27个物业，挂牌价231亿，交易方式为整栋销售。其中不乏诸如青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。