香港已经收了100年房产税,内地房产税为什么不值得向香港学习
唱了十几年的房地产税,虽然仍是犹抱琵琶半遮面,但千呼万唤也总算要进入实操阶段了。
前段时间公布的信息里没有具体试点细节。像试点城市、试点政策、试点税率及税率方式等等,都没有公布。
划重点还是四个字:" 因城施策 "!
说白了,就是希望地方大胆试错,最后试出一条能够走通的道路。
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这时候又有人说:"香港实行房产税这么多年了,我们 为什么不能学学香港 呢?"
但这正应该是个需要特别担心的问题,内地的土地财政、房地产模式本身就是师从香港,在这种模式下的各种弊病如今也有所显现,内地一线城市楼市加速"香港化"。
这时候再去学香港实行了100多年都没把房价降下来的"房产税",指望学到什么?反面教材么?
01
收了100年房产税,为什么房价还没降下来?
香港其实没有房产税的提法,而是叫做 差饷 和地租 。这两个还有着非常深的殖民烙印。
所谓差饷,其实就是"给差人的粮饷",维持当年差役运作。当然现在都叫公务员啦,所以现在的差饷也变成应付政府公共服务开支,是政府向业主征收的间接税。
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差饷是按照这个物业每年的租金预估来计算的。比方说,差饷物业估价署认为,你家每年的租金可以收取20万,那么 按照5%的比例 ,也就是征收1万的差饷,每个季度需要交2500。
哪怕是自住,这笔钱也得交,相当于物业持有的成本。
地租则更有意思了,涉及到当年香港岛和九龙(界限街以南)被永久割让的事情。
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地租的算法和差饷一样,不过 征收的比例是3% 。比方说,你家被认定每年的租金估值是20万,那么每年就征收6000,每个季度1500。差饷地租加在一起,就是每个季度4000。
但并不是香港所有物业都要收地租的,香港岛和九龙界限街以南的部分地方不用交地租。因为当年这些土地是"割让给英国的",而那时批出的地契是999年。最典型的就是"香港老牌蓝筹屋苑"太古城,地契要到2899年, 未来800多年都不需要交地租 。
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但香港岛也有些新楼,虽然当时的地契也是999年,但是在市建局回收后,改以50年租期重新续期,新业主就要交地租了。
而九龙界限街以北、新界和离岛大部分物业,1985年5月27日之后获批的土地契约的物业,都要缴纳地租。界限街就是在太子地铁站北面的那条街。
界限街以北的九龙部分和新界,当年是以租借形式给予英国的,当时设定的租借期是99年,到1997年6月30日届满。不过根据《中英联合申明》,这批土地契约可以不用补交地价而自动续期到2047年6月30日,但要从1997年7月1日起,缴交地租。
而2047年6月30日, 也被香港人称之为2047大限 ,具体到时候怎么续期,要不要补地价,补多少?目前还没有明确的信息。
不过也有一群人是不用交差饷和地租的,就是新界乡村的村屋和新界原居民拥有的丁屋(用丁权建造的房屋)。历史原因,不详。
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在香港,如果要把房屋出租,真的收取租金的话,还要缴纳物业税。 物业税是全年租金的15% ,但可以扣除差饷和必要的修葺支出。
整体而言,香港的"房产税"确实不算高,以目前的房价来计算的话, 差饷和地租大约也就是房产价值的千分之2 。所以这么低的税,根本不会对香港房产炒作起到任何的影响。
而且最逗的是,虽然香港每年都会评估差饷,但是其条件十分宽松,那就给你一个评估价,这个评估价就是按照周边租金的大概价格得出的,这个房子你要自己住,那就是你自己交,如果是出租,那么你随便,业主交也可以租客交也可以,反正得有人交。
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、但差饷和地租是向所有业主征收的实打实的税,对于不炒房的刚需业主而言,也是一笔开支。因此,影响的是普通老百姓,真正炒楼收租的投资客,反而觉得无所谓。
02
内地的房产税,不可能学习香港
现在内地的租金回报率普遍低于了2%,如果你对租金征税,那么显然税率不可能很高。按照美国的标准,房产税的税率基本在1%左右,那么也就意味着你 至少要征收50%的租金 ,这显然不可能。
所以按租金收去房产税根本就不可取,顶多作为一个备选方案。
而重庆上海在2011年就已经做为试点征收房产税了,不过10年过去了,效果平平。
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上海、重庆模式的失败,原因就在于房产税门槛太高,最后交税的人很少,那么也就自然起不到任何调节的作用。
要弄清楚房产税的影响,自然需要先弄明白为什么要收房产税。
有人说是为了遏制房地产泡沫化,降低房价。
但对于政策制定者而言,房价就像一瓶啤酒,不能全是泡沫,但也不能完全没有泡沫。泡沫存在,"刚需"就会存在,社会财富就会流动起来。
有人说是为了实现共同富裕,劫富济贫。
拜托,房产是可以挂到公司名下,作为公司资产折旧抵税的。房地产税割到最后,只不过割了一群"以为自己不是穷人"的中产。
那么房地产税的实际意义在哪呢?
主要目的不在于平抑高房价,而在于转换政府收入方式, 降低对于土地财政的依赖程度,为经济发展找一张长期饭票。
那么按照这个思路,猜想一下房地产税会怎么征收?
要我来猜,应该是这样的:起步一定要平缓,给每人40平米免征额,争取最广大民意同盟,然后免征面积之外的40平米开始征收房产税,第三套房起开始用高昂的惩罚税率。同时,为了避免抛房打压房价,先要把限售工作做到位。
这对于真正的刚需住房是没有太多影响的,但是对于在国内有多套投资性房产的人来说, 长期来看是很难逃过高昂的惩罚税率了。
03
房产税弊端,反让香港成为最稳定房产投资地
这次内地的房产税改革并未透露任何具体细节,也就是说,未来要实施的城市、税率及税收方式都没有一个定数。
靴子落地之前,内地的房产投资风险陡然上升,可以说带有一定的赌博成分,谁都没办法保证达摩克里斯之剑有没有悬在自己的头顶上。
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更别说,这次的试点期限为5年,其用意是地方政府大胆尝试,反正效果不好5年之后也就作废,但对于房产投资者来说,则意味着 5年之后又要面对一个未知数。
而回过头再看,香港对于投资客几乎没有制约力度的"房产税",此时对于内地投资客而言是个极具利好的消息。因为这是一只早就落地的靴子,大家都清楚在香港买一套房自己每年需要交多少房产税,就算这个税率再翻一倍,落地的靴子也总让人更加安心。
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除了税收的稳定性,在疫情的这两年也能明显发现,即使疫情导致香港经济下行,失业率上升,但楼市却反其道而行之, 二手市场屡录破顶成交,新盘推售时,亦不难见到大排长龙的情况!
反映二手楼价指数的中原城市领先指数CCL,前两个月创历史新高,最新报191.34点,按周升0.65%,连升3周共2.38%。
曾经香港与内地的房产投资分别代表了两种风格,前者是 坚实的基本面 ,后者是高增长的预期 。香港房产投资"价值 ",内地房产投资"趋势 "。
价值投资容易有浮亏,但未必会亏;趋势投资容易有浮盈,但最终未必盈。在房产税落地之后,内地房产的趋势投资价值必然受到较大影响,此时大量的资本必然需要寻找新的投资标的, 目光也自然会汇聚到香港这座城市。
或许未来,在机会众多的内地赚钱,在最高边际税率15%的香港交税;在租金更便宜的内地租房(或留一套无需缴纳房产税的住宅),而在租金收益更高的香港买房,才是城市中产们利用两地优势配置自身资产的生活方式。
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