放大招了，深圳颁布住房指导价

　　2021年春节来临之际，深圳对楼市放了大招。
　　深圳市监管层对全市3595个小区，逐一设定了二手房交易指导价，这是一个绝对创新的监管举措。
　　凡是高于这个表的价格，一律不准出现在二手房交易的APP和橱窗展柜里，于是全深圳的二手房交易市场都没价格了，售价全部改为了＂暂无价格＂。
　　交易还可以交易，但巨大的不透明性，严重削弱了房产的吸引力，造成了买家的迟疑。
　　为什么所有的二手房价格都消失了？
　　因为新颁布的住房指导价和真实交易的二手房价相比，全市平均打了7折，绝大部分都是5~8折，个别网红盘甚至直接打了3折。
　　比如说，半岛城邦三期给出的成交参考价为11万元/平方米，而1月份的交易均价为19.2万/平米，被打了6折。
　　比方说，恒裕滨城二期给出的成交参考价为13.2万元/平方米，而1月份的交易均价为28.73万/平米，直接被打了5折还多。
　　而曾经因为全民＂打新＂而屡上新闻的华润城润玺，一手房政府定价为13万元/平米，但二手房交易价为19万/平米，因此引发了大规模的哄抢。
　　而如今，润玺的二手房交易指导价为13.2万/平米，已经失去了套利的空间。
　　而那个曾因二手房挂牌价超过40万/平而上新闻的深圳网红小区，这次的官方定价，直接给了3折。
　　这是一个核弹式的，里程碑级别的调控措施，且影响全国。
　　深圳房价为什么涨？
　　从2019年下半年开始，我分析中国楼市的文章都必须带上一句话，那就是深圳除外。
　　全国都是基本横盘或者微跌，唯独深圳在涨。
　　符合中国绝大地方情况的楼市分析，就是不适合深圳，所以必须备注这么一句话。
　　2020年，深圳全市成交均价6.6万元/平方米，同比上涨10%。
　　而南山桂庙片区涨幅达64.36%，宝安中心同比涨幅达63.51%。
　　一枝独秀中的一枝独秀，并带动了全国的上涨。
　　在深圳的示范作用下，东莞跟着涨了不少，上海也开始涨了，甚至北京都开始蠢蠢欲动。
　　为什么深圳会涨？
　　这不是偶然，而是个必然。
　　2008年金融危机后，美联储把利率降到了几乎为零的地步，美元洪水席卷全球。
　　2015年12月，美联储结束了量化宽松，开始进入了加息周期，利率从0.25%提升到了0.5%。
　　这第一次的加息，直接导致了股灾3.0的爆发，股市的资金大幅流出，替楼市挡了刀。
　　历经约4年的加息后，美联储在2019年8月1日结束了加息周期，进行了首次降息，利率从2.5%降低到了2.25%。
　　请记住2019年8月1日这个时间点，因为这就是深圳楼市的启动点。
　　随后，美联储连续降息，在半年时间内把利率降低到了1.75%
　　2020年3月3日，因为疫情的袭击，美联储突然降息50个基点，利率低至1.25%。
　　2020年3月15日，因为美股崩盘，美联储疯了一样降息100个基点，利率低至0.25%。
　　请记住2020年3月15日这个节点，也很重要，这是深圳楼市发疯乃至于蔓延全国的开始。
　　按照2008年的规律，美元放水必然导致人民币放水，因为美元会涌入中国，而大量的货币也必然导致楼价上涨。
　　美元放水后，滔天的美元迅速席卷了全世界。
　　第一个遭遇美元席卷的中国城市是哪个?
　　没错，是香港，因为这里是金融自由港，美元可以随意兑换。
　　2019~2020年，香港楼市出现了大奇迹，房价先跌后涨，在暴徒乱港和新冠疫情的双重打击下，在多年连续上涨的基础上，房价居然还能涨。
　　距离香港最近的城市是哪个?
　　没错，是深圳，和香港只隔了一条河。
　　香港楼市的冷暖，其他大陆城市的人可能感知不是很明显，但深圳人感知的极为明显，而且大量的深圳人和香港都有密切的金融联系。
　　香港的货币泛滥了，第一个受到大量美元冲击的内地城市，一定是深圳。
　　距离真的很重要，互联网再发达也没办法彻底抹平距离的差异。
　　为什么这一轮房价上涨，北京没动，上海没动，偏偏深圳的房价屡屡摁不住，这就是原因。
　　深圳房价暴涨后，东莞也跟着大涨了，然后上海和杭州的房价也启动了，北京也出现了躁动的苗头。
　　这一切，都严重违背了中央房住不炒的精神，必须遭到打击。
　　深圳房价的上涨，我是全程跟踪的，写过很多文章。
　　上海和杭州房价上涨出现苗头时，我也是第一时间关注到的，直接发了文章。
　　北京房价躁动时，我同样也发了文章告诉大家。
　　但我始终不认为这种楼价上涨可以持续，每篇文章的口风都完全一致，从未改动。
　　原因就是＂房住不炒＂这四个字，这可是白纸黑字的中央精神。
　　而现在，效果来了。
　　实质性降杠杆
　　深圳市颁布住房指导价后，曾一度引发炒房客的嘲笑。
　　多小区业主明确表示，绝不可能按照行政指导价出售，他们对记者说的原话是：
　　＂我们业主群之前都还在调高价格呢，怎么可能降价。＂
　　还有人支招说，住房按指导价售卖，然后和开发商学，搭一个几百万的装修，或者强制搭售一副价值500万的油画。
　　事实上大可不必如此。
　　深圳市说了，如果买家自愿高价购买，那么政府不会阻拦，只要签订一份《风险告知书》，未来自愿承担房价的任何波动风险，那么一样可以过户。
　　这份《风险告知书》对买家的信心打击是巨大的，毕竟很多炒房客的心里支撑就是政府绝不会允许房价下跌。
　　而这份《风险告知书》会直接击碎这个炒房客最大的信心支撑。
　　但这并不是最大的打击，最大的打击来自于银行。
　　这份政府指导价，只是给二手房交易的买家看一看，最大的效果也不过就是签署一份《风险告知书》而已。
　　真正要看指导价的，也是政府想让其看的，是银行。
　　银行是必然会贯彻执行这份政府指导价的，这对炒房是巨大的打击。
　　以1000万的房子为例，原本买房只需要准备300万的首付，另外700万是银行出。
　　而现在政府直接打了7折，按700万指导价处理。
　　那么银行只能放指导价70%的贷款，也就是银行只负责出490万。
　　买家自己，需要出510万首付。
　　300万勉强凑一凑还能上车，500多万那完全就是两个概念。
　　指导价打7折，并不代表首付只要增加3成，而是近乎翻倍。
　　对房价的打击效果，和首付从3成提高到5成，是几乎一样的。
　　我们都知道，房价能涨这么高，银行贷款的力量不仅功不可没，而且是绝对主力军。
　　首付的提升，大幅度的削弱了全民对房价的支付能力，毕竟绝大多数买房人的资金都是来自于银行，这必然会削弱对楼市的整体资金供应。
　　毫无疑问，这是一个巨大的利空，绝对的核弹级利空。
　　对于那极少数可以利用经营贷绕开房贷政策的人，深圳政府如今也在严厉打击，堵住这个漏洞。
　　请不要怀疑政府能不能打压下房价，政府有一万种办法可以把房价压下去。
　　1993年，海南的房价被炒到了7500元/平米，那可是93年，大学毕业生的平均工资才两三百块。
　　那可是93年的大学生！
　　上海的房价，一直到99年，才勉强涨到了2000元/平米，而且无人问津，根本卖不掉。
　　海南房价如此疯狂，结果一个国16条的文件，直接就崩盘了。
　　烂尾楼成了和天涯海角齐名的海南特色。
　　所以请不要质疑政府有没有能力压住房价，这是很可笑的质疑。
　　你需要了解的，是政府的容忍度。
　　而现在，深圳摆明车马的告诉了所有人，政府对房价的容忍上限。
　　价值投资
　　历年来，中国楼市有一种说法，那就是政府调控最终都是空调。
　　这种说法是很没有道理的，因为每次调控都是有效的，当时确实遏制住了房价的上涨。
　　但调控楼市的政策并不是永久持续的，总有放开的时候。
　　而楼市调控，也不代表房价一定永远不变。
　　中国的房贷利率，改了又改，首付政策，也是改了又改，一切都是为了顺应实际。
　　而中国的楼市之所以能持续上涨的核心原因，是中国的房价太便宜了。
　　你没看错，中国的楼市太便宜了。
　　2003年，确实说要压房价，但中国的GDP持续狂涨。
　　2004年，中国的GDP上涨17.7%。
　　2005年，中国的GDP上涨15.7%。
　　2006年，中国的GDP上涨17.1%。
　　2007年，中国的GDP上涨23%。
　　2008年，中国的GDP上涨18.2%。
　　当年中国的GDP是不是这么涨的，你可以去查一下公开资料。
　　那几年中国人工资的涨幅，也很恐怖。
　　几年之后，再贵的房价，都不贵了。
　　你说这房价能不涨么，肯定压不住啊，也没必要压。
　　请大家再回忆2个事实。
　　第一个事实，是今天中国一线城市的房租太低了，和房价不成正比，年租金/房屋现价才仅仅1.5%，如果现价买入，单靠房租需要70年才能回本。
　　第二个事实，是中国的房价在2015~2017年暴涨1~1.5倍，2009~2011年暴涨1~1.5倍。
　　哪怕都按最低的1倍，我们来个简单的计算。
　　目前1.5%的租金回报率，在2015年就是3%，在2009年就是6%。
　　按1.5倍算，就更夸张了。
　　3%的租金回报率非常健康，而6%的租金回报率代表可以单纯靠租金覆盖所有房贷。
　　以租养贷这个词，很多人也许没体验过，但肯定听说过。
　　一个租金回报率5%以上，能够以租养贷的房价，当然不贵。
　　之所以当年房价狂涨，还能以租养贷，是因为当年中国的GDP涨的实在太恐怖了。
　　今天的中国房价是肯定有泡沫的，但当年以租养贷时的房价，是肯定不贵的，甚至太便宜了。
　　那种便宜的房价，在狂涨的GDP和租金面前肯定是压不住的，注定是空调，政府也不愿意压。
　　但2009年之后房价连涨4倍以上，但工资没有涨4倍，导致租金收益率降低到1.5%，泡沫相当巨大的时候，政府是有充足的动力去压制房价的。
　　你可以查一查历年的租金回报率，自2000年之后房价暴涨开始，从未有过1.5%这么低的租金收益。
　　泡沫不是单纯按照房价高低来衡量的，而是按租金回报来衡量的。
　　目前中国楼市的泡沫，处于历史巅峰。
　　以前的中国楼市，处于价值投资。
　　2009年的6%租金回报率，绝对算价值投资。
　　2014年的3%租金回报率，勉强也算价值投资。
　　但今天1~1.5%租金回报率，真的不算。
　　这是标准的价格投机。
　　价格投机可以参与的，但注定风险很大。
　　因为价值肯定是要回归的。
　　要么中国人的工资连翻4倍，要么房价下跌75%连吃两个腰斩，或者取一个双方的平均值。
　　为什么蓝筹白马股的股价，10年可以涨30倍都不算泡沫，就是因为业绩跟上来了。
　　如果没有业绩，那自然也是泡沫。
　　房租涨幅，就是住房的业绩。
　　货币都去哪了
　　按历史规律，美元一旦放水，全球资产价格必然上涨，这非常有利于富人，因为资产大部分都在富人手中。
　　2020年3月份之后，中国的各家奢饰品商店突然出现排队抢购现象，就是各类资产价格上涨导致富人发财的明证。
　　你也许没有去排过队，但肯定见过类似的新闻，在整个2020年铺天盖地。
　　有钱人持有的现金非常少，而持有的资产非常多，一旦资产上涨，那么会有相当的欲望去消费奢侈品。
　　但2020年的中国房价没有涨啊。
　　深圳是涨了，东莞也涨了，上海和杭州也涨了点，但绝大多数地区都没有涨。
　　怎么就普遍抢购奢饰品了。
　　因为有另外一类资产价格涨了，而且是有钱人普遍持有的资产。
　　由于限购政策，中国富人持有的房产很少，占总资产的比例很低。
　　马云身家2000亿，持有1000亿房产么？
　　1亿一套的豪宅，马云抢购1000套等着升值，你觉得可能么？
　　马云持有的豪宅，最多几十亿，几百亿都难。
　　那你说马云的2000亿身家都买了啥，银行理财？
　　有钱人全部都有豪宅，且绝不止一套，但数量并不离谱，总价值占身价的比例非常低。
　　绝大部分资产，都是股票。
　　因为限购限贷，越是中下层，房产占据家庭总资产的比例就越重。
　　这不是猜测，是事实。
　　2020年3月，美元出现了利率从1.75%直降到0.25%的疯狂大放水。
　　按惯例，楼市会直接翻倍，全国楼市翻倍那种，不然无法容纳如此之多的货币。
　　但这一次，另外一种资产代替楼市吸纳了货币。
　　自2020年3月至2021年2月。
　　贵州茅台的股价从1000元，涨到了2601元。
　　五粮液的股价从100元，涨到了342元。
　　片仔癀的股价从112元，涨到了393元。
　　爱尔眼科的股价从27元，涨到了91元。
　　海康威视的股价从26元，涨到了66元。
　　比亚迪的股价，从50元，涨到了266元。
　　美的集团的股价，从47元，涨到了107元。
　　还有…
　　我列举的数据是不是真的，你动动手指头就可以查证真伪，今年配置蓝筹白马的基金涨成了什么样子，你随手看看新闻也应该能够了解。
　　楼市没翻倍，这一大群蓝筹白马股倒是翻倍了，个个都是巨无霸，吸金能力超强。
　　而很多有钱人，不敢配置垃圾题材股，大部分都是配置蓝筹白马股吃业绩成长的，这一下子全发了。
　　现在你知道为什么奢饰品店被买爆了吧。
　　美元大放水必然导致资产价格上涨，但究竟是股市涨还是楼市涨，这已经没有争议了。
　　美元是2020年3月进行超级大放水的，放水已经一年了。
　　还预测，预测个锤子。
　　我不需要预测，只需要回顾过去一年的历史就可以了。
　　你只要睁开眼看看世界，就知道真相是什么。
　　故意装睡，怎么都喊不醒，死活不愿意睁眼的人，那我也没办法。
　　炒房炒股都得看新闻联播
　　楼市的租金回报率只有1.5%，需70年回本，也就是市盈率70。
　　泡沫很大，但这并不是房价涨不起来的原因。
　　如果政府不管，那房价完全有可能涨起来，深圳就是个例子。
　　只要货币提供 的 足够充沛，房价可以炒上天，市盈率多少都无所谓。
　　人类吹过的泡沫，没有最大，只有更大。
　　在这一轮资产上涨的风潮中，资金并不是特意选择股市的，而是被逼的，因为涌入楼市的资金都被打回去了。
　　深圳在2020年7月15日，就发布了715新政，力度还不错。
　　但没想到，炒房的力度更大，房价继续上涨。
　　于是在7个月后，2021年2月8日，深圳颁布了史无前例的住房政府指导价，直接大幅度提升首付。
　　能不能遏制房价？
　　这世界上没有两套调控政策解决不了的房价。
　　如果不行，那就三套。
　　楼市的两大核心是土地和金融，但是在中国，土地全部归政府，金融也全部归政府。
　　全世界没有任何一国政府对楼市的控制力，能有中国政府这么强。
　　说要冻价实现软着陆，那就一定会冻价软着陆。
　　你觉得房价冻不住，一定会涨?
　　我不要你觉得，我只要我觉得。
　　中央说要冻价，就一定要冻价。
　　等过些年，中国人的收入上来了，房价再降一点，这问题就皆大欢喜的解决了，是最佳的解决办法。
　　所以政府一定会向着这个目标去执行，换你执政你也会这么做。
　　因为这是绝对的最优解，房价涨和房价跌都会引出一大堆麻烦。
　　深圳房价遭到打压和调控，这一点都不稀奇，没有打压政策才稀奇。
　　而且我可以拍胸脯预测，如果深圳房价还敢涨，后面还有更严厉的打击政策出台，概率为100%。
　　如果还涨，7个月后，深圳政府不介意给炒房客介绍第三套打压政策。
　　中国是一个高速发展的国家，遍地都是黄金，到处都是机会。
　　你干嘛觉得和政府对着干能发财呢，尤其还选了一个土地和金融都抓在政府手里的楼市和政府对着干。
　　这是在大海里找龙王单挑啊。
　　在这一轮深圳的调控中，没有刚需会被误伤，因为刚需最在意的是降房价，绝对不是降房贷。
　　在房价已经下跌50%以上的环京区域，刚需全都没了，售楼处冷冷清清，开发商天天降价求着购房者上门，真正的刚需很开心。
　　而在深圳，那些天天在群里疯传所谓＂打新利润测算表＂的＂刚需＂，他们也配称之为＂刚需＂？
　　在2020年，以投资为目的追高买入房产，且使用杠杆的炒房者，注定成为韭菜。
　　整个2020年，新闻联播里关于股市和楼市的新闻主要有两类。
　　一类是宣传引导资金有序进入股市。
　　一类是强调房住不炒，宣传最新的楼市调控政策。
　　你再回忆下新闻联播，相关的新闻是不是都是这两种。
　　在过去一年里，你在新闻联播上见过一个关于楼市的正面新闻么？
　　这就是为什么2020年蓝筹白马的股价涨上天没人管，楼价涨一点点中央就直接干预的原因。
　　而且还有一个事实要告诉大家，即便已经有如此之多的蓝筹白马率先涨上了天，还是有一堆市盈率十几二十几的蓝筹白马尚在底部没有启动。
　　曾经有一个老大妈，看新闻联播炒股，发财了。
　　根据2020年已经发生的事实进行对照，无论是炒股还是炒房。
　　你都得看新闻联播啊。
　　在中国想发财，就得按中国的规矩来。