大湾区的房价密码，被东莞拿捏了

　　来源：大碗楼市
　　除深圳和广州之外，大湾区其他城市的房价密码，被东莞拿捏了。
　　前面两篇关于大湾区楼市的稿子，讲了太多的＂套路坑与不能买＂。
　　后台有太多的人问——
　　哪里能买？
　　佛山、中山、珠海、惠州、江门和肇庆，哪些城市有价值、能买？
　　这些城市中，又有哪些板块有价值、能买？
　　上述问题的答案——
　　皆在东莞。
　　解剖了东莞楼市，就相当于解剖了大湾区除广深之外的绝大多数城市。
　　拿捏了东莞的房价密码，就接近于掌握了大湾区绝大多数城市的房价密码。
　　东莞密码。
　　2020年，东莞以47%的平均涨幅，位居全国房价涨幅第1。
　　第二名的深圳，平均涨幅只有34%。
　　这种涨幅的背后，藏着诸多密码，足以解答前面所有问题的答案。
　　我们先来看张图——
　　下面这张图，是过去两年东莞各镇区的房价涨幅分布图。
　　通过上面这张图，我们会发现——
　　东莞涨幅最高的，并非是临深板块。
　　松山湖、南城、莞城、长安和大岭山，分别以95%、71%、66%、63%和56%的涨幅，位居前五。
　　涨幅前五的镇区，几乎都不是距离深圳最近的。而距离深圳最近的凤岗、塘厦、樟木头等镇区，两年涨幅几乎垫底。
　　唯一的例外，是贴近深圳前海的长安。
　　但如果拉出长安仅两年的成交客户比例，你会发现——
　　长安的成交客户中，接近80%都来自于东莞，与深圳几乎毫无关系。
　　这种涨幅分布，告诉我们一个现实——
　　贴着大哥，紧抱大腿，对房价涨幅并无luan用。
　　既然大腿没luan用，那究竟什么才是影响东莞房价涨幅的关键？
　　我们再来看第二张图——
　　下面这张图，是东莞各镇区的基本面。
　　通过上面这张图，我们会发现——东莞经济最好的五个镇区是：长安、虎门、南城、东城和松山湖；
　　东莞人口最多的五个镇区是：虎门、长安、东城、塘厦和大朗；
　　10年新增超过十万人的镇区是：大朗、虎门、塘厦、长安、南城、厚街和东城；
　　10年人口比重增加最大的镇是：大朗、松山湖；
　　东莞人口最多，土地最少，人地关系最紧张的镇区是：石龙、莞城、长安、石碣、寮步；
　　过去两年土地供应最少、人口增速最快、供需最紧张的镇区是：南城、莞城、长安、东坑、道滘。
　　东莞商业、学区等配套最好的镇区是：南城、莞城、东城、万江和长安
　　结合经济基础、人口增速、配套条件、供需关系等多重数据，东莞基本面素质最好的镇区是——
　　长安、虎门、大朗、松山湖、南城、莞城和东城。
　　它们共同构筑了东莞的三大核心！
　　长安和虎门，是制造业重镇。南城、莞城和东城，是行政、文化和配套重镇。松山湖以及辐射区的大朗、大岭山，是科创重镇。
　　长安三大宝，小天才、vivo和oppo；虎门，在世界服装制造之都之下，还挂着个世界线缆之都。全球三分之一的苹果、三星，90%的华为和oppo的电子线生产技术都源自于虎门；
　　南城、莞城和东城有整个东莞最好的教育和商业配套链条，再牛批的老板，都逃不开一套学区；
　　松山湖的华为产业链之下，还有中国十二大科学装置之首、能代表全球顶尖材料科学水准的中国散裂中子源……
　　讲到这里，再回顾前面我们所提及的东莞各镇区房价涨幅，我们会发现——
　　三大核心镇区的涨幅，几乎都在TOP10，且涨幅几乎都在40%以上。
　　人口、供需、配套、产业和经济的基本面，与房价涨幅高度吻合。
　　通过对东莞房价涨幅的解剖，我们必须对大湾区保持两个最清醒的认识：
　　我们必须清醒的认识到
　　——房价涨幅的高低，与概念的大小没有必然联系！
　　拥有大概念的滨海湾新区，房价涨幅却抵不上＂没啥概念，但拥有成熟配套＂的莞城，以及＂规划建设20年，有成熟产业落地＂的松山湖。
　　我们必须清醒认识到
　　——房价涨幅的高低，与抱着的大腿也没有必然联系！
　　距离深圳最近的凤岗，房价涨幅却抵不上＂距离深圳较远＂的大岭山。距离前海最近的长安，房价涨幅却抵不上＂距离深圳较远，但配套自成体系，拥有庞大本地客＂的南城。
　　我们必须清醒认识到
　　——真正能决定房价涨幅的，是人口、产业、配套、供需和经济总量。
　　人口、产业、配套、供需、经济总量……
　　这些核心指标，我们经常挂在嘴边，却又时常被大概念和大规划冲散，选择性忘却。
　　就比如——
　　东莞的松山湖、南城、莞城、大岭山等等镇区，抱着人口、经济、产业、配套等核心指标，嗷嗷上涨的时候……我们又在追逐着什么？
　　我们在追逐着十字门，马鞍岛。
　　长安已经有步步高旗下，包括研发和制造在内的整套产业链落地，房价也就将将不到4万。
　　你十字门一堆空空写字楼，马鞍岛的写字楼还挂在墙上，你凭啥卖到3万？
　　我们在追逐着深中通道、深珠通道。
　　凤岗距离深圳也就一条路的距离，到大运中心仅30分钟，涨幅还拖着个大屁股，垫底整个东莞。
　　长安距离深圳前海也就40分钟，距离宝安甚至不到30分钟，8成的客户却依旧都是本地客，深圳客不足2成。
　　你马鞍岛还隔着座漫长的深中大桥，你唐家甚至连深珠通道的规划还没批，你凭啥坚信＂未来会有大量深圳刚需跑到你这＂？你凭啥坚信你能暴击？
　　隔条路都不过来的深圳刚需，凭啥隔座桥会过来？上桥有瘾？
　　我们在追逐着＂蹭大哥、抱大腿＂的概念。
　　东莞整个临深镇区，涨幅几乎全部垫底。
　　残酷的现实告诉我们，外溢很难，靠外溢换暴击更难。
　　即便真有外溢，也是在深圳买不起房的绝对刚需。单纯依靠这些人，无法把两三万的单价推向更高的四五万。
　　但依旧还有太多的人冲向佛山的陈村、伦教、容桂和三水新城等临广板块，妄图蹭着大哥玩暴击。
　　深圳的大腿，不比你广州粗？深圳都拉不动的涨幅，凭啥广州可以？
　　大湾区的楼市，被太多人带歪了。
　　放着活生生的案例不信，非要相信那些被人为扭曲的虚妄。
　　这两天，无数人在后台告诉我
　　——大湾区的规划贼凶，概念贼猛，你要相信时间的力量。
　　嗯，我相信时间的力量。
　　但是！但是！但是！
　　我更尊重数据，更尊重常识，更尊重已经在东莞屡次得到验证的基本常识！
　　讲到这里，我相信很多问题，都有了答案。
　　在讲出答案之前，我希望大家能时刻铭记东莞告诉我们的涨幅密码——
　　归零大湾区的全部概念，回归决定涨幅的基本面。
　　你问我，中山、佛山和珠海，哪个城市更好？
　　答案一定是佛山。
　　因为无论从人口、经济、产业基础等各方面的基本面来看，佛山都远胜其他两个城市。
　　如果不信，自己去百度拉数据。
　　你问我，中山应该优先关注哪个板块？
　　答案一定不是马鞍岛。
　　而是要优先关注经济、配套和人口基础更好的中山东区。
　　你问我，佛山哪些板块更有价值？
　　答案一定不是陈村、伦教、三水新城之类的临广板块。
　　而是要优先关注千灯湖北区和北滘新城。
　　关注千灯湖，不是因为临广，而是因为这里有佛山最好的城市界面、居住氛围、配套链条和相对密集的金融产业，这里是整个佛山有钱人终集居所的第一选择。
　　关注北滘新城，纯粹因为澎湃的产业基础，它就是佛山版的＂长安和虎门＂。
　　你问我，惠州哪个板块有价值？
　　答案一定不是更靠近深圳的惠阳和大亚湾。
　　而是要优先关注本地客更聚焦的惠城区。
　　因为东莞那些临深板块的垫底涨幅已经告诉我们，没有那么多深圳刚需会外溢到临深的惠阳和大亚湾。即便有，他们也无法托举出一个更高的涨幅。
　　最后，我想给大家说几句掏心窝子的话。
　　大湾区很火，想在大湾区楼市里掘出一桶金的人很多。
　　趁着你掘金，想把一把烂铲子卖给你的人更多！
　　但是，我希望你在进场任何一个城市之前，先做好三件事。
　　第一件事，归零！归零！归零大湾区的全部概念！
　　什么蹭大哥，什么企业总部，什么金融岛……全部归零。
　　选择性的屏蔽掉一部分杂音，让自己进入到放空状态。
　　第二件事，回归！回归！回归到真正能决定房价涨幅的基本面。
　　照着我上面的东莞各镇区基本面图表，把你想进场城市和进场板块的人口、经济、产业、商圈、土地、学区等数据一个一个找出来，填上去。
　　做个横向对比，找到同等房价中，基本面最好的那个。
　　相关数据很好找，直接百度搜索/公众号搜索/微博搜索，基本都能查到。
　　第三件事，一定要去现场看一看，看看有没有成熟的二手房市场。
　　看看周边二手房卖多少钱，是不是比新房更便宜；有没有二手房市场，二手能不能租出去，能不能卖出去；最近一年，成交多少套二手房……
　　如果没有二手房市场，或者最近一年只成交个十几套，基本可以放弃。
　　以上三件事——
　　归零，是为了屏蔽大概念的忽悠；回归，是为了找到夯实价格的基础；观察二手，是为了判断流动性。
　　做完这三件事，我相信很多问题都能找到答案。
　　在做这三件事的过程中，如果有人还在你旁边讲规划、聊概念、蹭大哥……
　　请在心中默念一句口诀——
　　不听不听，王八念经。