预售制或全面取消?开发商坐不住了,多城开始实施
预售,这是一个老生常谈的话题,起源于H~K,最初由商人霍英~东首创,这一点在《霍英~东自传》中有着详细的介绍,也被称为房地产发展历史上与"公摊面积"并驾齐驱的两大发明。
在这两个制度出现之前,房地产市场经历了一场短期的蛰伏,一方面城市化快速推进,越来越多的人口向大城市聚集,但是大城市的土地面积是非常有限的,这些人来了之后住到哪里?盖房子成为了首要难题,根据以往的销售规则,买房人只能按套购买,一栋楼为一套房子。
城市的房子越盖越高,一栋楼少则10户,多则50户,一个买房人根本买不起。与此同时,高楼建设耗费的资金垫付量巨大,为了有效解决这个难题,就出现了公摊和预售。
在公摊、预售出现之后,房地产立即迎来了空前发展的盛况。1998年我国房改开始,住房市场开始正式市场化,H·K的房地产制度也被一锅端引入进来。
在一段时期内,预售确实为房地产市场带来了巨大的资金流,空手套白狼的称呼也应运而生,很多非房地产企业看到了房地产资金的利润空间,所以纷纷转行房地产,据不完全统计,在现阶段10万家房地产企业中,有8万-9万家房地产企业其实是"半路出家的和尚",他们的主业根本就不是房地产开发,是半路转行过来的。
随着时间的推移,开发商越来越发现,预售真的是一个好东西:自己一分钱不出,不仅能赚到利润,而且还可以把风险100%转嫁给购房者,在此基础上,高周转、高负债发迹了,这倒还好,关键是预售对买房人负面影响不小:
1、买房就一张纸,房子什么样全凭运气。 指闻君身边就有好几位朋友掉进了这个坑里,大明想买房子,新房全部都是预售,在售楼部洽谈的时候,开发商承诺的非常好,这个房子在房产证之外额外赠送50平米,还赠送超高级别的门窗设备。然而交房时,大明傻了眼,这套房子不仅没有赠送,而且门窗都是最差的材质。
2、更为甚者,开发商一房多卖 。买房人看不到房子是什么样子、也不知道房子位于哪里,只能从合同上标注,所以经常会出现买房人购买的是A房子,实际开发商给的是B房子。
小区绿化40%,实际只有3棵树。
车位配比1:1.2规划,实际只有1:0.8。
3、更有奇葩的事情。 在2019年,买房人张女士表示,自己当初买房的时候,开发商说这栋楼总层高是27层,张女士准备买顶楼2703,也就是位于27层的一套中间户,然而2年之后,张女士发现,别人都交房了,自己的房子迟迟没有动静,当张女士找到售楼部的时候,张女士发现,这栋楼最高才25楼,根本不存在27层的房子。
正是由于以上种种问题的存在,近些年来,呼吁取消预售的声音一浪高于一浪。"预售制"或全面取消?央媒3字表态,多城"亮相"新政!
1、央媒人民日报表达了基本态度。 人民日报在《取消预售制,调研可先行》一文中表示,预售制时间很久,但是长期存在的东西并不一定就是合理的,房地产预售与现阶段的市场多向体系挂钩,例如税费、商品房销售、价格等有关系,贸然取消或许不可能。但是长期来看不可免。用了3个字清晰地表达出了基本定位:不可免。
2、多城开始实施! 其实,很多个城市早就有新政开始探索取消了。例如海南省就发布《建立房地产市场平稳健康发展的通知》,提出逐步开始现房销售方式,从今后新出让的土地开始,一律房子建成之后出售,不再允许预售房产。再例如广东省,同样早就发布《关于商品房预售制意见通知》,要求阶段性开始现房销售的方式。
看到预售取消,开发商"坐不住"了。 原因有2个:
1、取消后或降低房企的资金周转率。 过去的房地产市场,不少房企经过长期探索,形成了一套高周转的资金运行模式,例如30天开盘、50天回款、90天账面转正。多数中小房企手中只有开发建设不足1%的1000-2000万资金,却敢于承接4-5个亿的楼盘,靠的就是这一招"预售回款"。预售没了,就等于断了他们的现金流。
2、现房销售,这挡不住"质量"问题。 或直接降低房企的利润规模,房企在某楼盘建设成本为6000元/平米,在预售制下,可以缩减至3000元/平米;但是如果现房验收,则成本或超过6000元/平米,利润直接缩水了2000元-3000元,这可是真金白银的损失,所以会从质量上扣除利润回本。
话题:取消预售,利大于弊还是弊大于利?欢迎评论区留言。
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