如今的房地产市场，简直算得上是屋漏偏逢连阴雨了。 首先，针对房地产的调控并没有丝毫放松的迹象，经过2020年的楼市黑天鹅之后，一大波房地产专家建议完全放开房地产限制，然而随后便被市场无情打脸了，房地产调控不仅没有丝毫放松，反而呈现出逐渐加严的态势。 2020年首次提出三条红线，一度让房企融资举步维艰，2021年之后，再度加码＂限贷令＂，不仅设置了金融机构向房地产开发商贷款的比例，而且设置了向购房者的贷款比例限制。双管齐下，牢牢把控住了金融机构流向房地产的资金源。 其次，房地产市场上的购房者显得越来越少。2021年2月份，随着春节之后回乡置业潮的出现，个别城市出现了一次房地产热。随之而来的调控，让聒噪的楼市再度冷却下来，炒房客销声匿迹的同时，仅存的少量刚需也开始观望起来。 01 首先，咱们谈一下当前的房地产状态 2021年初，住建部长王蒙徽在一次接受人民日报的专访中曾表示，2021年的房地产发展，主要坚持＂平稳健康发展＂的主基调。首先要稳妥实施房住不炒的长效发展机制，确保稳地价、稳房价、稳预期的三大目标，同时建立重点城市和热点城市的房价检测预警机制，多措并举、因城施策保障房市的平稳发展。这是今年的楼市发展主题。 在此基础上，我们见到，即便是在＂限贷令＂和＂三条红线＂下，调控也没有任何放松的迹象。克而瑞数据显示，在2021年全年，房地产开发商们到期的债务达到1.2万亿以上，在4月和7月分别是2个偿债高峰期，每一次的偿债金额都高达1000亿元。一方面是债务临近，另一方面是银行融资受限，所以摆在房企们面前的似乎只有一条路：降价促销。 故而，各路房地产专家们纷纷预测，2021年将是房地产的促销年，各项大大小小的促销或如雨点般袭来，虽然在上半年并未见到有多少降价甩卖的情况，但是到了下半年，促销或许就会增加。 02 其次，多措并举之下，房市表现平稳 2021年上半年，房地产发展表现平稳，房地产企业们的销售业绩也平稳上升，在1-6月，累计销售操盘金额规模业绩同比增长36.7%。截止6月底，有九成以上的房企基本完成了上半年销售目标的40%以上（上半年目标为40%-60%）。 TOP100的房企销售操盘门槛达到61499.1亿元，同比2020年上半年增长36.7%。单6月份实现操盘金额达到12829.6亿元，同比也有所提升，比2019年当期上浮21.5%。 上述业绩，是在调控持续增加的情况下实现的，如果2-4月份没有密集的调控出现，住房市场的销售额或许还能进一步提升。当然了，销售提升有可能是受到了2020年全年疫情＂抑制＂的购房需求次年释放的影响，但不可否认的一点是，后疫情时代，刚需有所迸发。 03 楼市＂阴雨天＂，有房15天降价20万。买房人：早知不买了 如果说新房能勉强维持上升态势的话，那么二手房就没有那么幸运了，经常闲逛于二手房市场的购房者会发现一个问题，自从2016年10月份房住不炒提出之后，新房和二手房就涨跌分化了，新房呈现出缓慢上浮态势，开发商对楼盘的备案价一步一个脚印提高。然而，与之走势相反的是二手房，二手房阴跌不止。 一位粉丝（暂且称之为小王吧），他分享了自己2021年的一个买房故事，在5月上旬，他们小区的房价还在2万元/平米的高度，眼看着即将继续上行的，然而限购来了，市场上的买房人纷纷对2万元提出了质疑，在15天之后，调控降临后小区出售了第一套房子，平均降幅达到0.2万元/平米，小王家里的房子也正在挂牌中，在2万元的时候挂牌价格为200万元，按照下调之后的价格，他的这套房子只价值180万元，也就是说，他的这套房15天降价20万， 这相当于一个首付款没了。 04 其实，房地产开始转折，李嘉诚等早有暗示 在2013年之前，李嘉诚的房地产业务主要范围是内地房地产市场，然而从2013年开始，李嘉诚大手笔甩卖内地房。很多人说房价要跌了、李嘉诚都跑掉了。但实际上2013年至2020年这7-8年的时间里，房地产并未有任何消停的意思。只不过，在李嘉诚的眼中，首先不能让资本有任何的风险存在，13年卖掉上海陆家嘴东方汇经中心变现71.6亿，至今已经卖掉了400多亿元的项目。 与李嘉诚相似，王健林从2017年开始，也一度把万达分割打包销售，在2017年至2018年短短2年的时间内，就销售掉了2000亿元的房地产项目，万达官微还曾说，要从房地产转型到文化旅游行业。至于原因，王健林是这样说的，纵观全世界各国的房地产历史，没有哪个国家的房地产能持续兴盛超过50年，言外之意我们的房地产已经走了50%路程，确实到了转折点了。 05 房地产市场真的在走下坡路？变了思路而已 首先，对于房地产开发商而言，大鱼吃小鱼的时代或许正式来临了，正如万科郁亮说的那样，三红线之后，所有的房企被拉到了同一个起跑线上，失去了巨额融资红利期之后，只能依靠管理创造红利，这也就意味着，未来谁的资金充裕，谁就有可能获胜，而对于那些资金不畅的中小房企，或许只有＂被吃＂的结局。 其次，对于购房者来说，买房更加挑剔或许是常态化情况，刚需不足15%，住房保有量达到96%，与此同时房地产税呼之欲出，房东税已经在路上，不管是房产税还是房东税，都会直接提高房产持有成本，所以面对需求少住房多的情况，优质房产受欢迎，劣质房产被嫌弃。