商铺住房仓库出租，缴税有何差异？税务优惠怎么用？

　　在扶持、鼓励租赁市场的政策环境下， A BC 房地产公司转型积极发展租赁业务。
　　A  BC 公司是增值税一般纳税人，主要持有商铺、住房、仓库三种物业：
　　商铺、仓库都是营改增后自行开发建造的。
　　住房中的绝大部分是从分散的个人业主手中租来，统一装修后再对外出租的，小部分为营改增后自建的。
　　A  BC 公司的出租业务，应该怎么缴税呢？
　　1、政策文件
　　＂不动产租赁＂属于＂现代服务  -租赁服务 ＂  ，增值税税率为 9%。 符合条件可以选择简易计税方式计税，适用  5%征收率。
　　符合条件是指：一般纳税人出租其  2016年4月30日前取得 的不动产  。
　　政策文件：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔   2016〕36号）
　　2、政策分析
　　A  BC 房地产公司出租的房产都是营改增后取得的，取得方式包括自建、租赁，  无法  适用  简易计税  ，按照 9%税率缴纳增值税。考虑到物业形态的不同和住房租赁市场的政策优惠，需要分物业进行增值税合理规划。
　　3 、税务规划
　　n  出租商铺
　　自行开发建造的商铺，建造过程中尽量取得一般纳税人建筑企业开具的 9%的增值税专票，实现最大程度的抵扣，假设取票率为8 0 %，税负就能控制在2%-  3 %的合理区间。
　　如果只能与小规模建筑企业合作，可以采用甲供材的模式，建筑企业仅提供建筑劳务，开具 3%的增值税专票。由A BC 地产公司直接购进材料、设备，取得  13 %的增值税专票。
　　n  出租住房
　　住房从个人手中租赁而来，很难取得增值税专票抵扣，现在对外转租却要按照 9%税率全额缴纳增值税，负担难以承受。
　　有的朋友会说，个人也可以去税务代开 3%专票给A BC 公司啊！
　　现实情况一个是，个人房主不愿意代开，另一个是，代开需要 A BC 房地产公司去承担实际税费，由于不同地方的代开政策不同，综合税负在 3%- 20 %不等（增值税一般可以免税，主要是个人所得税）。
　　这种情况下， A BC 公司可以先成立住房租赁公司（全资子公司），再以子公司名义将住房对外出租给个人。
　　原模式：
　　A  BC 房地产公司从个人业主手中租入住房，承诺免费装修，再直接将住房对外出租给其他个人。假设每月收取个人租客的租金为  2000元（含税），支付给个人业主的租金为1500元 ，租期为一年。
　　A  BC公司替个人业主代开了增值税普通发票 ，月租金不超过 1 5 万元，  享受增值税免税，因为无法取得专票，没有进项税额。
　　原模式增值税税负：
　　2000*12÷（1+9%）*9%=1982元
　　新模式：
　　A  BC 房地产公司成立了 S公寓出租平台公司，从个人业主手中租入住房，承诺免费装修，再对外出租给其他个人。公寓平台为增值税一般纳税人，其他条件相同。
　　根据 2 4 号公告，一般纳税人租赁企业，出租营改增后购进的住房给自然人，可以选择适用简易计税方法，按照  5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税 。
　　政策依据：《财政部    税务总局  住房城乡建设部公告2021年第24号 关于完善住房租赁有关税收政策的公告》
　　新模式增值税税负：
　　选择简易计税：  2000*12÷（1+5%）×1.5%=343元
　　比原模式节约税款 = 1982-343 =  1639 元
　　优惠力度  =（1982-343）/1982=83%
　　主动利用税收优惠，合理节税的效果很明显。
　　n  提供仓储服务
　　仓储服务是指：利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。
　　仓储服务属于 ＂现代服务 -物流辅助服务 ＂  ，增值税税率为 6% 。一般纳税人提供仓储服务 ,可以选择适用简易计税方法计税，简易计税适用征收率 3% （而仓库出租为  9 %）。
　　A  BC 公司可以通过安装自动监控设备、聘请安保人员等方式，将租赁业务变为实际提供仓储服务，同时签订仓储合同而不是租赁合同。在仓库建造费很难取得进项税额情况下，预计税负降低 3%-6%。
　　注：仅签订仓储合同而没有业务实质是不行的，存在税收风险。
　　小结：
　　考虑到商铺、住房、仓库等不同的物业形态，企业需要分物业进行增值税合理规划，积极利用国家的住房租赁市场的优惠！
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