房地产公司的增值税纳税义务到底发生了没？

　　今天遇到一个朋友的咨询，他遇到了增值税的头疼问题，我们一起来帮助他分析一下。
　　【咨询案例】
　　你好，我现在遇到个问题想咨询，我们是一家房地产公司，销售自行开发的商业房产项目。
　　合同约定的交房时间为 2  021 年 1  0 月，客户付款时间也是 2  021 年 1  0 月，付款方式为一次性。
　　但是在交房后，我们只收到客户  50%的房款  。  此时  还没有开具增值税发票，但  增值税纳税义务  是不是  已经发生  了？还有，  房地产公司应以合同约定价格计算确认销售额，还是以实际收到  5  0 % 的  金额计算确认销售额  缴税  ？
　　【分析】
　　1 、增值税纳税义务什么时候发生？
　　财税 3 6 号文  第四十五条  增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
　　纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天 ;先开具发票的，为开具发票的当天。
　　收讫销售款项：  指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
　　取得索取销售款项凭据的当天：  指书面合同确定的付款日期，  未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
　　房地产公司的销售合同约定的付款日期为  2021年 10 月  ，此时增值税的纳税义务已经发生了。
　　尽管还没有开具发票，也需要申报缴纳增值税（通过申报表中的 ＂未开票申报＂栏次实现）。
　　2 、以合同总价还是  实际收到  5  0 % 的  金额  ，计算缴纳增值税呢？
　　政策  说得  清楚了， 2021 年 10 月  一次性付款，按照全额确认增值税，在当期及时申报缴纳税款。只是现在对方违约了，合同约定的是一次性付款，地产公司不得不垫付增值税。
　　之所以这位朋友会有这个疑问，是因为对方只支付了 5  0 % 的款项，但是增值税却要按照 1  00 % 销售额去计算缴纳，觉得不太合理。
　　3 、怎么优化合同才不至于吃亏呢？
　　如果一开始预计对方违约可能性较大，地产公司完全可以在合同中约定：
　　未按期一次性付款的，将支付 X  XX 违约金。这样，一旦客户违约，违约金可以弥补因提前缴纳增值税带来的资金占用损失（毕竟地产公司的融资成本不容小觑）。
　　上面的案例改编一下，看看又怎么处理？
　　【案例】
　　房地产公司，销售自行开发的商业项目，假定合同约定的交房时间为  2021年 10 月，  同时合同约定付款方式为：  2021年 10 月收取 50% 的款项， 2022 年 1 月收取剩余 50% 的款项。  交房的时候，会计上 1  00 % 确认收入。
　　此时纳税义务  如何确认？以全款  还是以实际收到 50% 的金额计算确认销售额缴税？
　　n  《增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定：
　　采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天  ，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。
　　合同约定，  2021年 10 月  收取 5  0 % 的款项， 2  022 年 1 月收取剩余 5  0 % 的款项。  2021年 10 月  自然按照 5  0 % 销售额计算缴纳增值税。
　　如果约定了分期收款，即使提前收到 1  00 % 款项，剩余 5  0 % 款项也不用提前确认增值税，不过这种情况应该很难发生。
　　n  《企业所得税法实施条例》规定：
　　以分期收款方式销售货物的，应按合同约定的收款日期确认收入的实现，收入金额为合同或协议分期收款的金额，当期确认应税所得计算所得税。
　　大致来讲，所得税与增值税的处理是一致的，  合同约定，  2021年 10 月收取 50% 的款项，  那么 2  021 年所得税申报收入的时候就只有这 5  0 % 销售款。
　　n 按照新收入准则，如何确认收入？
　　对于分期付款业务，会计上确认收入与税收处理产生了一些差异。
　　1 ）税法上依据收付实现制，根据合同约定的收款日期＂分次＂确认收入。
　　2 ）会计上需要考虑货币时间价值，在满足销售实现条件时一次性确认收入。
　　地产公司交付房产时，如果已经把房产的控制权转移了，并且预计剩余的 5  0 % 价款很有可能收回，交付的时候会计上应当确认收入。
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