房地产税如何影响商品房住宅价格？

　　这些年来，由于我国经济的快速发展，导致房地产价格快速上涨。其中增速最快的应该是住宅的价格。据官方统计，其上涨的速度已经远远超过了GDP的增长率。为此住房已经成为困扰我国经济发展的主要问题之一。要知道房地产价格的持续增长，不仅会引起全社会人民对此问题的广泛关注，更能直接影响到社会整体的发展，国民民生问题等等。从供需的角度来看，商品房的价格是由房屋的供给以及需求关系共同决定的。自从二十世纪九十年代开放住宅市场之后，整个住宅市场的价格便由市场供求决定。而政府为什么要通过税收的手段征收房地产税呢？其主要原因还是为了通过此手段来进行干预，控制整个住宅市场。具体来说就是征收房地产税能够影响到住宅购买量以及住宅的价格。因为供求理论是研究市场经济的重要基本理论，与此同时也是政府调控市场的关键依据。为此房地产税能够影响到商品房住宅价格。
　　▲房地产税什么是房地产税、商品房及房地产价格？
　　再继续探讨房地产税如何影响商品房住宅价格这个问题之前，我们需要先了解一下什么是房地产税。房地产税也被称之为房屋财产税，主要是政府通过向地产物业征收的一种财产税。其征收对象一般也是房产的业主或租户，也就是房屋的使用者。首先负责房地产税征收的机构会通过价值进行评估，并以房产价值的1%作为应缴的税额。值得注意的是，全球各国在征收房地产税方面是有所区别的。其主要原因还是国内的经济发展情况。截止目前重庆以及上海的房地产税扩围方案试点已经停止接下来的重点方向应该就是加快房地产税立法。房地产业在我国经济发展当中起到了非常关键性的作用，为此在近些年国家也出台了多个相关政策。其中包括2016年12月19日，中国社科院对外发布经济蓝皮书。并在书中强烈呼吁国家需要尽快实施房地产税，积极推进个人所得税等等改革措施。2020年5月18日，正式公开发布关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见。并明确指出要想加快建设现代化的财税制度，需要稳妥的推进房地产税立法。
　　▲征收房地产税
　　那么什么又是商品房以及房地产价格呢？首先商品房是指在市场经济的发展背景下，具有经营资格的房地产开发公司其中也包括外商投资企业，通过出让的方式拿到土地的使用权，根据经营按市场价出售的住宅。商品房主要是我国二十世纪八十年代出现的。要知道在我国的历史上，长期实施的是供给制。而开发公司租售的商品房，价格是由税金，利润成本代收费用，以及层次，朝向，质量，地段，以及材料差价等等构成。根据销售对象的不同，商品房还可以分为外销和内销两种。从法律角度来看，商品房可以在市场上自由交易，而新建商品房，二手房等等是不受政府限制的。值得注意的是，经济适用房，公有房屋以及廉租住房在交易方面是存在限制的。而房地产价格并不仅仅是住宅的价格，而是土地价格以及建筑物价格的总和。作为市场经济体系中的基础，房地产价格水平在一定程度上体现了总体价格水平。
　　▲房产税为何要推进房地产税及其手段？
　　房地产行业在我国经济发展当中起到了关键性的作用，同时也为各级政府的财政征收作出了巨大的贡献。2011年1月28日，我国开始正式征收房地产税。由此便成为了继土地限制信贷约束之后，调控商品房以及住宅价格急速上涨的强有力手段。为了进一步深化经济体制改革，还出台了多个政策用于推进房地产税。虽然各界对此看法不一，但总的来说引导了我国房地产市场朝着规范化发展。值得注意的是，通过征收房地产税还可以抑制投机性炒房的行为。这对整个房地产行业健康发展起到了非常关键性的作用。通过近些年来在多个城市进行房地产税征收试点，目前该手段已逐渐趋于成熟。而国际上多个国家也采取了相同的手段。就比如说墨西哥在征收房地产税方面，为了保持稳定发展，通过区域贫富差距等依据进行征收。另外新加坡为了进一步抑制国内房价过快上涨，同时采取了非常合理的阶梯式递进税制。为此能够快速有效的增加投机性购房者两套房屋或更多房屋持有的成本。
　　▲增加购房成本
　　而我国征收房地产税的聚焦点是在征收环节不合理以及税负过重征收范围为太窄等方面。倘若不能很好的控制开发商过高的税额成本，那么转嫁到消费者这边会进一步加剧房价上涨现象。为此这不断健全相关的税收制度，学习国内外改革的成功经验，才能进一步引导我国房地产市场走向健康发展的道路上。这也能够从根本上促进社会稳定与和谐发展。针对国内的现象，可以将消费者购买住宅的目的分为两大类消费需求。其一是投资型需求。简单来说就是通过购买租赁交易房屋，从中获取利益。从而满足长期持有带来的保值升值。值得注意的是，其中也包括炒房这种投机性的行为。这对于整个市场的正常运作将会带来极大的困扰。不仅会误导市场消费导向危害和谐发展，而且还有可能造成房地产泡沫。其二是消费型需求。换句话来说就是刚需。消费者购买住宅的主要目的是用来满足基本的居住需求。在此前提下征收房地产税对于这部分消费者并没有过大的影响。
　　▲房地产市场供需市场分析，房地产税的影响
　　从消费需求方面分析，可以得出房地产税的征收手段可以进一步规范房地产市场的交易行为，同时也会改善部分消费者在购买住房时的理性行为。对于投机型的消费者通过征收房地产税，能够大幅度增加其购买房屋的成本。从短期内看，能够促进房地产市场交易，降低炒房者的投资热情，改善整个市场需求结构。但是从供需的角度出发住宅的供给量并不会受到土地稀缺的影响。长期内毕竟土地资源是影响住宅供给量的最主要因素。通过分析房地产税对于商品房住宅价格的影响主要分为三方面。国内GDP增长会导致人们对于房地产市场的消费热情及投资热情持续高涨，最终结果是商品房住宅价格持续上升。其次地方财政支出的上涨也会提高地方公共服务水平，从而间接的提高了商品房住宅的价格。通过这两个方面可以判断出房地产市场投资环境因素是导致商品房住宅价格变化的主要影响因素。征收房地产税能够增加购房者的持有成本，所以能够起到抑制房价的作用。
　　▲征收房产税
　　因为房地产税影响到了投资者资产收益和价格的预期，使得市场投入方将会保持观望的态度，从而导致整个房地产市场的投资热情逐渐下降，进而房价也在下跌。而这个第三点就是持有环节税收对于商品房住宅价格的影响程度远大于流转环节税收对于商品房住宅价格的影响。要知道在房地产经纪活动当中税收环节不同也会影响到商品房住宅的价格。其中包括契税，土地增值税，耕地占用税城镇土地使用税以及房产税等等。如果只考虑部分税收环节，那么对于整个房地产经济的分析是过于片面的。只有综合分析所有税收环节才有可能准确判断其对商品房住房的价格影响。
　　▲房产价格当前问题及未来发展趋势
　　结合我国目前房地产市场的情况来看，主要存在三个问题。分别是购买力市场巨大，政府积极压缩泡沫，房地产企业高筑债台。相关机构以及开发商的博弈持续进行。只要房地产价格调控达到预期的目标，那么就不能有效控制投机性投资购房的行为。由此商品房价格也不能回到合理的水平，或者说房屋的价格上涨幅度不能在一个比较合理的水平范围内。种种现象说明打压房地产价格的手段还不够，为此相关机构需要持续加强。另外值得注意的是，城市化进程需要住房保障房地产来进一步拉动这两个原因也是导致我国房价逐渐增高的不可忽视的原因。因为我国的城市化率并不高，房地产的收入占据了财政收入相当大的比重。这两者之间是一种同向的关系变动，简单来说就是相互促进，互相带动。为此在分析房地产税对于商品住宅价格的影响时，也不能忽视这两点带来的影响。
　　▲房产价格
　　由于房地产的价格持续上涨，政府通过相关措施进行干预并实现调控房地产价格的目的，这个出发点是好的，但是如果房地产价格太多的话，将会造成很多人借钱投资房地产，由此将引发房地产泡沫。针对房地产经济的发展起到负增长作用。从房地产未来的发展趋势来看，政府调控房价并不是真正的强势打压房地产产业。而是为了通过提高整体的收入水平，从而降低房价上涨对其市场的相对影响。不过除了国内市场的影响之外，国际的房地产产业动荡也会对我国产生较大的影响。就比如国际上先前发生的次贷危机以及金融危机，对于我国也造成了不小的影响。国内货币供应不足其必然会影响房价持续下跌。倘若真到这个阶段，政府对其房价进行控制就不起作用了。不过在当前阶段下，政府还是能够通过宏观调控，使得国内房地产价格实现平稳过渡。但从长期来看，在市场供需的发展之下，由于经济发展速度不断提高商品房住宅价格也会继续增高。
　　▲房产税试点
　　最后值得说明的是，虽然征收房地产税能够直接影响到房屋住宅价格按其影响因素并不止这一个。经济因素，社会因素，行政因素，政治因素，房地产内在因素，以及周边环境因素都能或多或少对其价格产生较大的波动。要想掌握房地产价格的整体运动规律，必须要弄清楚其价格影响的因素。就拿经济因素来说，一般某地区的经济发展水平越高，经济增长速度越快，产业结构就越合理，收入水平以及投资水平也相对越高。由此财政收入也会增多，金融市场发展较好，从而导致房地产市场需求增大，价格水平增高。从近些年来我国的经济市场的发展趋势来看，也得到了很好的证明，特别是在北京上海等一线城市当中。居民的收入水平对于房地产价格的波动有明显的影响。而政府征收房地产税无疑能够抑制投资者投入的成本，进而在短期之内有效稳定整个房地产市场。