规则变了！土拍进入摇号时代！楼市稳了？

　　今年8月，楼市好不热闹。
　　北京打击＂假离婚＂、杭州出台加强版＂限购令＂、广州调整人才购房政策、上海发布二手房贷款实行＂三价就低＂原则……
　　就连 土拍市场也是＂一波三折＂ 。深圳率先在8月6日中止了第二批集中供地，随后，上海、青岛、济南、天津、杭州、沈阳等多个城市跟进。
　　第二轮土拍＂变局＂的背后，与官方近日召开的闭门会议相关。据传此次对部分城市在竞拍企业、资金审查、土地溢价率及竞配建上明确了新的条件，对土拍的要求更高了。
　　对于 多地中止或延期第二轮集中土拍 ，58安居客房产研究院分院院长张波表示，这 更大程度上或是对土拍政策进行调整和完善，着力推动建立房地联动机制，实现限房价、控地价、提品质 。
　　多城更改第二轮集中供地规则
　　在闭门会议之后，近日，多城紧急更改了第二轮集中供地的规则。
　　合肥 将土地拍卖方式调整为＂ 价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号 ＂和＂ 价高者得+竞装配率+摇号 ＂两种方式。当竞价达到最高限价时，转竞商品住宅的装配率，从30%开始竞拍，每次增幅5%，最高不超过60%。
　　杭州 再次对土地出让规则进行调整， 设置竞买准入条件，调整土地竞价规则，规范购地资金来源，严格企业信用监管 等。其中，在土地竞价规则方面，一般地块溢价率上限调整为15%，＂竞品质＂试点地块的溢价率上限调整为5%；出让地块达到上限价格后，转为在此价格基础上通过 线下公开摇号 的方式确定竞得人。
　　广州 的土拍方式也调整为＂ 限地价+竞自持+摇号 ＂。其中，规定挂牌地价最高溢价率不超15%；大部分土地最高限制楼面价；严禁房企使用＂马甲＂，且要求房企竞买宅地必须使用自有资金等。
　　南京 按照＂ 限房价、定品质、竞地价 ＂的方式出让地块，当网上交易达到最高限价须 通过摇号确定竞得人 的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%，且部分地块不得合作开发。
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　　从多个城市调整的土拍规则来看，此次闭门会议中的相关规定可能包括：单宗土地溢价上限不得超过15%；不得通过调高地价、竞配建等方式抬升实际地价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案等方式决定土地归属。
　　这也意味着， 未来重点城市土拍将进入摇号时代 。
　　集中供地下，土拍市场依旧火热
　　众所周知，在 首次集中供地 中，22个重点城市 合计成交住宅用地（含综合用地）878宗 ， 成交用地面积约5037公顷 ， 建筑面积1.11亿㎡ ， 土地价格合计1.07万亿元 ， 综合溢价率15.1% 。不得不说，首批集中供地无论是在竞拍参与度还是在土地溢价度方面，都堪称激烈。
　　就拿卖地第一城的 杭州 来说，其今年5月进行的 首批集中供地平均溢价率达26% ，57宗宅地中，有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例高达40%，近20个板块创下地价新高，创下了全国揽金第一名的纪录。
　　其中，最令人关注的 总价排名第一的＂地王＂项目是杭州的未来科技城三站换乘综合体 。其在经历了 136轮 激烈竞价后，最终由华润以 111.61亿元 的总价竞得，楼面价为16499.13元/㎡，溢价率为29.91%，自持4%。
　　该项目是 一座体量庞大的超级综合体 ，位于未来科技城建设管理区，东至支三路，南至支二路，西至林场港，北至支一路。 为罕见的三线地铁上盖 （地铁3号线、5号线和16号线） TOD ，要求建设地上计容建筑面积17万㎡集中式商业，以及地下1.8~2.2万㎡的集中式商业， 包括亲子乐园、青年潮流、核心景观、光电水秀、大型游乐设施等 。
　　但这样火热的土拍市场和过高的溢价率，显然并非＂两集中＂土拍政策发布的初衷。所以在第二批集中供地前，不少城市只能紧急对土拍规则进行修改完善，以防＂面粉贵过面包＂。
　　面对新的拍地规则，房企们在第二轮集中供地中是否会更加冷静，且行且看。
　　关于土拍进入＂摇号时代＂，你怎么看？你觉得楼市稳了吗？欢迎下方留言。