棚改停止?住建部已明确,2021年起,20年的老房子统统这样处理
过去10年,"拆迁"一直被视为实现一夜暴富的最佳途径,我们经常能看到类似的新闻:一二线城市某"城中村"拆迁,诞生数位百万、千万甚至亿万富翁。棚改自2005年正式启动,如今已经过去了15年的时间,因此近两年有关"棚改停止"的消息也越来越多。
我们将棚改分为两个阶段,第一阶段是2005年-2012年,主要针对煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。第二阶段是2012年至今,住建部会同七部门联合发出通知,要求加快推进棚户区(危旧房)改造,主要针对"城中村"、城镇危旧房,其特点是户距拥挤不堪、房屋危旧、公共设施不全,有的甚至存在生命安全隐患。根据统计数据显示,截至2018年底,全国一亿多居民"出棚进楼",生活居住环境得到了极大改善,可以说棚改是一项不折不扣的民生福利工程。
对于家里面有多套老旧房屋的人来说,自然是希望房子能够拆迁的,这样不仅生活居住环境得到了改善,自己也能够获得一笔巨额的拆迁补偿款,甚至直接实现财富自由。但对于许多无房刚需来说,则不希望未来房子能够拆迁。主要有两个原因:其一是2015年,许多三四线城市纷纷开启了"棚改"大招帮助楼市去库存,手拿拆迁款的"土豪"与投资者纷纷在三四线城市抢房,推动三四线城市房价大涨,短短两三年有些城市房价直接涨了一倍。其二是对于一二线城市来说,由于拆迁的"造富"功能,老旧二手房成为了许多炒房客投资的目标,导致一二线城市二手房价格上涨,也带动了新房价格上涨。
此外,越来越多单套房家庭发现,"拆迁"也并没有想象得那么好,尽管能够得到一笔补偿,但由于房价早已处于高位,因此这笔钱也只够买一套新房,自己并不能从中获益。此外,如果是住房补偿的话,还建房要么地段偏僻,要么质量不佳,家里的老人也难以适应新环境。除了推动房价上涨之外,还存在其他的问题,比如为了多要赔偿款而出现的"钉子户",阻碍施工进程、影响交通运行、有损城市的面貌。不少一夜暴富的家庭还出现了报复性消费行为,很快一段时间内将这笔钱花光。
为何近两年有关"棚改停止"的消息越来越多了呢?主要原因棚改也开始"踩刹车"了,相关数据显示,2018年全国棚改规模为626万套,2019年为318万套,2020年减少至209万套。此外,在2020年底的政策例行吹风会上,住建部副部长黄艳也明确表示:未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建,要改变城市建设的拆迁文件,注重"绣花"功夫,突出地方特色和人居环境的改造。
那么上述的数据与高层相关的表态,是否意味着拆迁"全面停止呢"?答案是否定的。为何棚改拆迁不会全面停止,主要有三个理由:第一,今年年初的时候,住建部公布半年度重点工作机会时提到了"稳妥推进棚改工作"事项;第二,根据金融界报道来看,今年上半年,发改委已经下发了三批财政补贴,用于支撑小城镇老旧小区改造、棚改与公租房配套基础设施建设;第三,8月10日,住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(意见征求稿)》中也明显提到:除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
也就是说,"拆迁"并不会全面停止,而是规模收缩至原来的20%以下,被鉴定为危房的房屋是可以拆迁了。那么未来2000年以前的老旧房屋该如何处理呢?对于这个问题,住建部一锤定音,2021年起,20年的老房子统统"这样"处理:
2019年,住建部会同改革委、财政部共同印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,其中明确提到全面推进城镇老旧小区改造。所谓老旧小区,是指建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。相关要求指出,到"十四五"期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需要改造城镇老旧住房小区改造任务,涉及21.9万个城镇老旧小区改造。
具体来看,旧改分为"基础类"、"完善类"、"提升类"三个方面的改造,比如供水、供热、供电、供气的全面改造,新增小区绿化与照明设施、墙面路面楼道的修补翻新、符合条件的楼栋加装电梯、新增适老设施等等。总体来看,已经包含了小区住户生活所需的方方面面,也保障了老人和小孩的出行安全。更为重要的是,从2019年以来,中央财政一共下达了补助资金超过2450亿元在相关的改造费用上,比如加装电梯,费用将由"居民+政府+社会力量"共同分摊。根据已经加装电梯的老旧小区来看,住户资金压力减少40%以上。
可以确定的是,随着棚改拆迁规模逐渐减少,将会出现3个趋势,首先是三四线城市楼市泡沫会逐渐消除,对于人口流出比较大的三四线城市来说,住房需求不断减少的情况下,房价也难以有所支撑。其次,对于一二线城市来说,老旧二手房不再成为炒作对象,随着旧改逐步推进,许多有购房需求的业主也会放弃购买新房的想法,整体住房需求进一步减少。最后,在旧改资金的推动下,也会创造新的一批就业岗位,比如电梯维修工、管道改造相关工作者等等。
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