房东租客需留意，今年起租房迎来新禁令，5类房源将无法出租

　　住房是人们生活的刚需，但自房地产市场化改革以来，房价前后经历了几轮大涨，加剧了百姓买房的负担。尽管随着楼市不断调控，如今房价大涨趋势得以抑制，房价整体回归稳定，但过高的房价还是让很多人望而却步。特别对于年轻人来讲，买房更是可望不可及的事情。
　　2月3日，上海易居房地产研究院发布了2020年全国100个城市新建商品住宅成交均价。其中，一线城市新建商品住宅成交均价为44968元/平方米，同比涨2.7%；32个二线城市新建商品住宅成交均价为15599元/平方米，同比涨9.6%。根据前不久国家统计局公布的2020人均可支配收入数据来看，北京市为69434元，也就是说在北京买一套50平米的房子，需要不吃不喝32年。
　　而这种情况则催生了年轻一代对于购房观念的改变。数据显示，在2019年白领群体对购房需求的调研中，我国有近一半的白领能够接受一辈子租房；而15%和11%的白领表示看经济条件和看政策走向；仅有31%不能接受一辈子租房。根据《2020年中国青年租住生活蓝皮书》的数据来看，超过60%的租客租房时长超过3年，其中20%以上的租客表示愿意一直租房。租房正逐渐成为当前年轻人主要生活方式。
　　虽然相较于买房来说，租房能解决一时之需，但高额的房价也对应着高额的租金，很多人租了一段时间房子后，会发现自己根本存不了多少钱。根据58安居客房产研究院发布的数据来看，2019年全国重点城市房租高于2000元的占比高达66.3%，超过4000元占比高达44.1%，相较于职工薪酬来说，房租依旧占主要支出部分。正由于房租负担过大，因此对于租客来说，一旦出现租房过程中出现任何问题，造成的损失也是不可估量的。
　　随着租房市场的扩大，近几年由于租房也出现了越来越多的纠纷，主要围绕着房源问题。很多房东认为只要是自己的房子，想怎么租就怎么租，想涨价就涨价。但事实真是如此吗？答案是否定的，去年9月住房和城乡建设部两个部门联合公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中明确规定了有4类房子将不能对外出租。按照以往的经验来看，意见征求到落地需要半年左右的时间，也就是说今年3月份左右会正式落地。＂新禁令＂下有4类房源不得出租：
　　一、不符合工程建设强制性标准、消防安全的住房
　　工程建设强制性标准指的是直接涉及工程质量、安全、卫生及环境保护等方面的工程建设标准强制性条文。包含住房建筑设计、建筑设备、建筑防火、抗震设计等10个方面提出的硬性指标。也是一套房需要满足的基础条件。值得注意的是，如今开发商新建房源都经过了严格的审核，相关的标准要求基本上也能符合。
　　但最新的《工程建设强制性条文》发布时间是2009年，对于2002年发布的条文进行了补充，也就是说2002年之前建成的房源可能没有这么严格的要求。因此，对于租客来说需要特别注意2002年前建成的老旧住宅，当时并没有相应的严格标准，并且房龄基本也超过了20年，一定程度上会出现问题。尤其是以前房东自己盖的违建房，这类房子大多数都没有相对应的监管以及验收环节，无论是建造材质还是整体结构等多个方面都难以符合相应标准。
　　二、室内装修不符合国家有关标准的住房
　　在《住房租赁条例（征求意见稿）》第二章第六条特别提到了：
　　出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。
　　很多房东在上一任长租租客离开后，都会对于室内进行一定的装修，但装修完后立刻就会登记出租，忽视了装修材料需要经过一段时间的静置期，特别是对于一些＂以租养贷＂的投资者而言，买完房之后经过简单装修立刻就出租了，一般装修完的毛坯房都要经过半年左右的放置时间才能出租。而很多装修材料对于人身体都是有很大危害的，比如甲醛，一氧化碳等有毒气体。
　　因此对于房东来说，装修完的房子不宜立刻出租。而对于租客来说，租房的时候也需要小心谨慎一些，不能光靠＂闻气味＂来判断是否可以入住，有条件的话可以带上专门的检测人员或者检测设备来检测有害物质，不仅住着安心同时也避免受到伤害。
　　三、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住
　　随着租房市场的不断扩大，一些房东也开始寻求获得更高的收益，很多地方常见做法就是将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等隔离出来，让本来只能住两个人的房子，变为可以住10个人，也就是经常说到的群租房现象。表面上看，群租房减少了租客的负担，但其却埋下了很大的隐患。
　　首先，对于隔壁左右的邻居来说，群租房的租客上下班时间不等，且由于人数过多产生的噪音也比较大，影响正常居住生活。其次，群租房严重加剧了用电负担，容易造成电路短路进而引发火灾、用电安全等风险。最后，群租房加剧了逃生困难，比如一旦火灾发生，住宅地下储藏室的租客第一时间就会遇到危险，逃生也比较困难。因此新规中设立了相应的惩罚，一旦违规出租群租房，将对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款。
　　四、房源存在问题的房屋
　　《住房租赁条例（征求意见稿）》第二章第八条规定：
　　签订住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等证明住房权利归属的材料。承租人有权要求出租人配合其依法查询、核实有关信息。承租人应当向出租人出示身份证明。
　　也就是说，如果出租人如果不是房主，而是＂二房东＂的话，那么这样的房子是不能出租的，除非经过了原房东的允许。此外，如果房子处于拍卖、抵押、扣押、没有依法取得所有权证的住房、被查封或者其他形式限制房地产权利的住房，都是无法出租的。
　　五、设立了＂居住权＂的房屋
　　除了上述4类在《住房租赁条例（征求意见稿）》中明确写明了不能出租的房屋外，今年1月1日正式生效的《民法典》中也写有一项不能出租的房屋，即设立了＂居住权＂的房屋。
　　在今年生效的《民法典》中，首次引入了＂居住权＂的概念，指的是对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。而设立了居住权的房屋，受益人享有使用居住的权利，但无法将房子用于出售和拍卖。
　　买房很难，租房也不容易。因此对于租客来说，碰到上述5种类型的房子，还是不要入住比较好，不要为了一时便宜而吃大亏。对于房东来说，一些无法出租的房子也应该了解知晓，对于租客来说是一种负责任的行为，同时也不用担心受到相应处罚。
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