两千余个城市面临的考验停建高层限建高铁道路限宽
随着科学进步的不断发展,城市之间的联系变得更加紧密,如今的城市化不仅仅是人口从农村流入城市,也包含着城市之间经济、政治、文化和社会的共同作用,也就是"都市圈"。都市圈指的是城市群内部以超大城市、特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态,其金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到发展,城市的集聚力日益增强,从而使城市的经济能级大大提高。
根据社科院发布的数据显示,截至2019年我国有18个发展较为完善的都市圈,包含了110个城市,比如首都都市圈、深圳都市圈、广州都市圈、武汉都市圈等等。一方面,都市圈的发展能够带动地区经济发展,但另一方面,正如上文提到的"以1小时通勤圈为基本范围"的城市才会包含其中,而这仅仅是少数城市,对于不处于都市圈的城市来说,更加被边缘化了。
相关数据显示,2020年我国有县级市376个,县城1636个,合计2010个城市。其中大部分城市并不是属于"都市圈"的范围。那么对于这些县城来说,该如何发展自己的经济呢?答案很明显,是房地产。过去20年,中国的经济飞速发展,少不了房地产市场做出的贡献,直到现在依旧有很多地方将房地产作为主要市政收入来源。除了房地产之外,还有一条途径就是高铁地铁的建设:"高铁一响,黄金万两;地铁一通,房价翻倍",这是很多人都听过的话。
但今年发布的两条新规,却牵动着这两千多个城市的命运。
01
前不久,国办转发国家发改委等单位《关于进一步做好铁路规划建设工作意见的通知》中提到了这么几个要求:1、高铁利用率达不到80%,不准开平行线路;2、只有省会、特大城市,双向客流密度达到2500万人/年,才能采用350公里的时速标准;3、严禁以城际铁路、市域铁路的名义建地铁和轻轨。
我国的高铁一直闻名于世界,数据显示截至2020年底,中国铁路营业里程已经超过了14万公里,其中高铁里程超过了3.7万公里,超过世界高铁里程总和的2/3,是当之无愧的世界第一。但从盈利情况来看,除了京沪、京津少数线路能够实现盈利,其他线路都处于亏损状态。根据2018年中国国家铁路集团有限公司下属公司公布的盈利情况来看,18个铁路局只有6个在盈利,12个处于亏损状态。
而高铁之所以会亏损,主要有三个方面的原因,其一是高昂的建设费用拉高了各铁路局的成本,专家测算平均每公里需要投入1~2亿元,一段500公里长的线路,就得投入500~1000亿元。其二是上座率不平衡,只有每逢节假日的时候,高铁的上座率才会高一些,平时期间整体上座率不足70%,除人口集中的地区外,其他地区上座率并不理想。其三是除了建设费用外,维护费用相当高。铁路亏损不只是我们的问题,而是全世界都头疼的问题。
因此,新规的发布主要是为了避免地方上不分青红皂白靠基建拉动GDP,造成大量资源的浪费。那么以城际铁路、市域铁路为理由,变相建设地铁、轻轨的路子行不通了。同样地,很多城市用于提高土地价格,房产价格的轻轨地铁规划也会落空。
02
第二个新规来源于住建部前不久发布的加强绿色低碳建设的意见稿。其中明确提出:县城新建的住宅以6层为主,6层及以下住宅占比不低于75%,新建住宅最高不得高于18层。事实上早在去年4月,住建部在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》就提到了中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。
从大城市到中小城市再到县城,为什么都要对高层住宅的建设进行限制?以大城市为例,如今一线城市、新一线城市基本上全是高层住宅、超高层住宅,数量越来越多,高度越来越高,同时也越来越密集。对于城市来说,消防安全隐患问题不容忽视,对于住户体验来说,高容积率的情况下居住体验变得越来越差,同时未来是否能够拆迁也是一大问题。
大城市由于人口不断流入,住房需求一直增加,土地资源有限,因此需要建设高层住宅还情有可原,那么对于县城来说是否需要建设高层住宅呢?如今很多县城建设高层住宅的热度一点都不比一二线城市低,由于房价较低,甚至还吸引了不少炒房客投资。相关数据显示,全国280多个地级市和直辖市中,有272个在当地建有新城,超过90%的城市在规划建设新城。
对于这些城市来说,是否存在着土地资源紧缺的问题呢?答案是否定的,相反很多县城还存在着人口大量流失的问题。每年都有大量的应届毕业生与打工者前往一二线城市寻找工作,因此对于这类城市而言除了能吸引一部分投机炒房客以外,实际上并不存在住房需求以及土地资源紧缺的问题。另一方面,我国目前还面临着严峻的人口考验,多家机构均预测人口负增长会提前到来,而很多县城事实上已经进入了人口负增长阶段,购房需求不断减少。
在楼市的不断调控下,炒房客们最终会逐渐退出市场,那么对于地广人稀还进行高层住宅建设的县城来说,结局显显而易见,未来将面对高空置率、居住体验差、拆迁难度大的高层"鸽子笼"。因此,为了避免这种情况出现,需要限制高层住宅的建设,大城市如此,小县城更应如此。
去年年底,新华社发布了一份关于"十四五"的建议稿,其中有一句很关键的话:县城作为城镇化的重要载体。可见未来城镇化进程中,县城将充当着重要角色,两条新规的发布是为了将来县城能够发展得更加好,同时也透露了这样的信号:2021年开始限制高层建设、地铁、道路仅仅是第一步,曾经挥金如土的小城市,未来都需收紧裤腰带过日子。
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