日本楼市崩盘始末，国内会重蹈覆辙吗？三个现象说明原因

　　1985年9月22日，美、日、英、法、德（联邦）五国的财政部长和中央银行行长签订了美元对主要货币有秩序的贬值以解决美国贸易赤字的协议，史称＂广场协议＂。随后，大量外国资本流入日本市场，在以楼市和股市为主体的市场纷纷迎来了繁荣期。不到一年时间，日元对美元汇率从240日元升至120日元左右，日本央行在1987年将利率从5.5％下调至2.5％。
　　而其中最为明显的就是房价的飙升，货币放松导致的就是最明显结果就是刺激了房价的大涨，据相关资料记载，银座4丁目的土地每平方米的交易价格为九千万日元（相当于75万美元）。在日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为694.1万日元，（相当于人民币39万元） ，吃一顿麦当劳8000元、打一次的士120元起步、开发商们自称能买下美国所有的地皮，然后以高价租给美国人住……所有人都陷入到经济形势大好的狂欢中。
　　但好景不长，在这些外资逐渐撤离后，日本经济迎来衰退期，紧接着当时的央行又采取了刺破泡沫的方式来解决问题，但首先迎来的就是断供潮，紧接着大量企业破产倒闭、银行坏账增加了数千亿的坏账，最后经济危机爆发。这场日本有史以来最大的一次经济危机，使得日本经济倒退了20年。直到现在，很多当地人都选择租房，而不会买房。
　　因此，很多人都在担心国内的楼市会不会和当时日本一样崩盘，进而引发金融危机。
　　前不久，中指研究院公布了2020年11月全国百城房价调查研究报告，其中新建商品房住宅价格环比上涨0.32%，同比上涨3.63%。其中环比涨幅前五名的分别是东莞、杭州、金华、南京、中山。可见，房价依旧处于上涨趋势，而这也是今年第五个房价过万的月份了，照这样的趋势发展下去，那么今年的整体房价就会突破＂万元大关＂。
　　根据国家统计局公布的数据来看，2000年全国房价平均水平不足2000元/平米，如今20年过去已经超过了万元水平，上涨了500%。需要注意的是，这个数值仅仅是＂平均值＂，如果剔除掉房价一直没变化以及房价下跌的偏远城市外，那么二三线城市房价上涨了6~7倍，部分二线城市以及一线城市房价上涨了8~9倍，一些炒房集中的地区房价可能上涨了10倍以上。
　　此外，国内的楼市是否存在泡沫，答案是显而易见的，如果以发达国家的4：1至6：1的房价收入比水平作为标准，那么很多城市已经远远超过了这个比值，根据相关机构数据显示，很多城市的房价收入比已经超过了15：1，其中深圳已经达到了36：1。那么回到上面的问题，楼市泡沫会破裂引发崩盘吗？笔者认为不会，主要有三个理由。
　　一、楼市调控效果显著，针对性强。
　　说起房价，那就不得不提近几年房价一直领跑的深圳了，无论是房价还是涨幅一直都处于领跑阶段，哪怕是经历了上半年的＂楼市寒冬＂，也是率先开始回暖继续领跑，很多楼盘刚开盘就被戴着口罩的购房者们一扫而空，炒房现象明显。
　　因此，8月中旬，深圳迎来了最为严厉的针对性楼市调控，直接提高了6项购房门槛。其效果也是立竿见影，短短一周各地的二手房挂牌价格就下跌了20万元到400万元不等。紧接着，11月20日深圳再次提出一项规范热点楼市的交易秩序，购房者需要如实申报购房诚意登记信息，若违规可能面临多部门联合惩戒、3年内无权使用购房诚意登记系统以及没收保证金等处罚。而根据中指研究院公布的数据来看，深圳房价出现了罕见的下跌，下跌了0.31%，为下跌幅度排名第10的城市。
　　而与日本刺激性调控不同，国内采取的调控明显更加温和。事实上，自2016年底＂房住不炒＂正式提出之后，各个城市就在积极配合进行楼市调控，其效果也非常明显，2018年房价大涨的趋势已被遏制，很多之前房价大涨的城市都出现了由涨转跌的情况，直到现在很多城市的房价依旧不如2018年的时候高。可见，保持房价稳定增长是未来楼市调控的主要方向。
　　二、房价上涨幅度缓慢，没有利润空间。
　　除了物价上涨导致房价上涨之外，近些年房价大涨很大程度上与炒房有关，房价大涨的时候基本上买房坐等升值就能比大部分人上班要赚钱得多，因此无论是个人还是企业都参与了炒房行列，整个楼市的投机性比较明显。其主要流程就是买房，过几年卖掉从中赚取差价。
　　但就现在的房价涨幅而言，可以说是炒房已经没有任何利润空间了，就拿11月份涨幅最高的东莞（环比上涨1.14%）来计算，即使12个月都保持这个增长趋势，那么一年的涨幅也就不到4%。而对于多套房的炒房客来说，光是房贷利率就比这个高得多，并且还有各种持房成本也要算进去，还得一直保持这个涨势。
　　此外，对于炒房客来说还有一个比较麻烦的问题就是未来二手房的出售问题，我们都知道现在的二手房市场挂牌量与日俱增，但是成交量却差强人意，说明二手房市场的需求并没有那么明显，因此未来二手房可能也没那么容易出手，存在被套牢的风险。
　　三、楼市需求不断降低
　　正如经济学家任泽平说的一样，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。由此可见人口是决定未来房价的关键因素，也是市场的需求方。前不久，任泽平团队发表了《建议开放三胎：人口报告2020》，里面提到人口可能在＂十四五＂期间进入负增长。
　　无独有偶，根据国家卫生健康委直属单位中国人口与发展研究中心的预测，中国总人口将在2027年后开始进入负增长。可见人口提前进入负增长趋势已成为学界共识。人口进入负增长不代表楼市未来没有购房需求，但随着明年正式生效的《民法典》中，有关房产继承制度的不断完善，未来楼市购房需求会不断减少也是不争的事实。
　　而另一方面，根据4月央行公布的城镇家庭居民负债统计报告来看，当前城市人口住房普及率已经超过96%，且户均持有1.5套房，说明未来需要买房的也不多了。而对于农村家庭而言，也有相应的福利政策，比如＂地随房走＂、城市户口的子女老家的房子依旧可以继承等等。
　　简单总结一下，国内楼市不会和当年日本一样崩盘，其最重要的原因还是国家强大起来了，不像当年日本一样需要依靠其他国家。但另一方面，国内楼市也确实存在大量的泡沫，对此需要防患于未然。
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