楼市开始排队卖房？两大硬核措施下，2021年房价走势或无悬念

　　前不久看到这样一个报道，环京地区香河5年前的房价为25000元/㎡，如今已经下跌了一大半，仅为8000元/㎡，并且买房额外送车位。除了香河之外，燕郊也有类似的情况，前不久，燕郊有业主开始＂免费送房＂，要求是剩余的房贷由买方承担。原因也很简单，该业主在房价处于高位的时候买了房，最近几年这个小区房价一直在滑落才决定出手，该业主表示，如果＂送＂不出去的话，连车位也能一并赠与。
　　那么＂免费＂的房子能够入手吗？事实上，对于现在绝大多数贷款买房的家庭来说，一般选择的还款期限为30年，还款的总金额已经超过了房子的总值。当然，其中并没有考虑到货币贬值的速度，因此如果房价稳定或者稳中有升的话，买房是划算的，而一旦房价出现持续性下跌，那么就得不偿失了。燕郊和香河的现状正是楼市热度消退的表现。
　　如果放眼整个楼市来看，这种＂排队卖房＂的现象是否会延续呢？答案是肯定的，主要体现在两个方面：
　　1、二手房挂牌量激增，抛售压力持续增加
　　除了上述的燕郊和香河外，很多偏远四五线城市都出现了这种情况。在甘肃玉门，一百平米的房子仅需要5万元左右就能入手，这仅仅是新城区，如果是老城市可能2~3万元就能入手。但放在过去，玉门作为国内第一座现代化石油城，辉煌时期也有百万吨石油年产量，因此房价并不低。
　　根据《3月国民安居指数报告》的数据来看，全国新增挂牌房源量环比上涨83.9%，一线四城均有不同程度的上涨，其中，广州环比涨幅最高达到83.4%。从全国范围来看，吉林、呼和浩特、石家庄、银川和哈尔滨的新增房源环比涨幅领先其他城市。
　　很多人将二手房市场比喻为楼市的＂晴雨表＂。那么二手房市场挂牌量增加说明什么问题呢？说明越来越多的人在抛售房源，但从近几个月市场表现来看，无论是一线城市还是吉林、呼和浩特、石家庄、银川和哈尔滨等北方城市，房价都没有出现大跌的情况，因此排队卖房的不是刚需，大概率是炒房客以及囤房族，随着调控的不断加深，炒房已经开始亏本。
　　2、新房市场房源囤积，库存压力大
　　说完了二手房市场，再来看看新房市场。根据易居房地产研究院的发布的报告来看，截至2020年12月，全国100个城市新建住宅库存总量已经突破5亿平米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。库存规模已保持24个月同比正增长。具体来看，100个城市中，一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3143、26820和21077万平方米，同比增速分别为12.3%、11.0%和3.3%。
　　更令人担忧的是，根据中泰证券宏观分析师陈兴3月中旬发布的数据来看：截至2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平米。换句话说，按照100平米每套房来计算的话，相当于有7000万套房子还没有卖出去，足够2亿人生活居住。
　　那么问题来了，为何会出现5亿平米和70亿平米两组数据？首先，5亿平米仅仅是100个城市新建住宅，而70亿平米包括了过去建造但是还没卖出去的房子，另一方面纳入统计的城市远不止100个。其次，＂广义库存＂与新建住宅库存不同，一般来说，开发商已经开工但未竣工的期房同样算作广义库存中。也就是说，相较于新建商品房，还在建设的期房未来将承担更大的出售压力。
　　同样的情况在2014年也出现过，2014年，全国商品房库存面积由2013年不足5亿平米上升至2014年的6.2亿平米，多个城市的去化周期在15个月警戒线以上，部分三四线城市的去化周期甚至超过30个月。为了降低库存，部分城市开始了连续的降息、降准、降首付比例，三四线城市则是开始了＂棚改＂政策，一系列措施下，拉开了房价上涨的序幕，楼市进入了3年左右的牛市周期。
　　7年前的楼市＂去库存＂历史还会＂重现＂吗？答案是否定的，今年起，楼市迎来两个＂硬核＂调控：
　　01银行开始对于房地产限贷
　　2020年最后一天，人民银行、银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。新规于2021年正式生效，按照以往的经验来看，第一天新规发布第二天正式生效，丝毫没有给市场任何反应时间，属于非常少见的情况，同时也说明了对于楼市调控的信心。
　　简单来说，按照银行规模来分配，将银行分为5个等级，分别授予个人房贷以及开发商房贷占比上限，以第一级别银行为例，其中个人房贷占比上限最高为32%，房企贷款最高为40%。据相关媒体报道，在前不久发布银行业绩发布会上，多家银行均表示将按照监管要求，加快相关涉房贷款调整力度。与此同时，多地按揭利率进行了上调，放款时间出现了延长，热点城市都在严查违规贷款流入楼市的情况。
　　02＂三条红线＂要求下，房企＂排队卖房＂或成常态
　　除了＂限贷令＂以外，今年开始生效的还有＂三条红线＂，指的是银保监会对于房企融资进行了三个指标的约束：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的＂现金短债比＂小于1。作为资金密集型企业，负债率过高是存在很大风险的，一旦资金链出现问题很容易出现破产倒闭的情况。因此需要设立相应的资金负债要求来对于房企进行约束。
　　根据多家机构检测的数据来看，房企踩线率普遍高达50%以上，因此为了降低自己的负债率，房企只能多卖房子增加变现来降低自己的负债。但正如上文给出的数据一样，如今大量房子卖不出去，楼市整体需求也在不断减少，另一方面是二手房挂牌不断增加给予市场冲击，因此未来房企＂排队卖房＂或成常态。
　　总的来说，虽然目前楼市各项数据依旧表现强势，但很多城市已经出现楼市＂降温＂征兆。在房住不炒的理念贯彻落实下，炒房客生存空间所剩无几，另一方面对于房企来说也有相应的新规约束，支撑房价上涨的两大因素已不存在，未来房价走势已趋于明朗。