18宗土地仅成交5宗！土地流拍第一城出现了，房价已无支点？

　　我国著名经济学家曾提出过一个经典分析房价理论框架：短期看金融、中期看土地、长期看人口。
　　也就是说，支撑房价涨跌主要有三个因素：分别是金融、土地、人口。目前来看，楼市的三大因素已去其二。首先是金融影响。进入2021年后，楼市两大金融层面上的新规生效，其一是针对房企的负债的＂三道红线，对于房企的负债率进行限制，避免房企无脑拍地盖房，其造成的影响是许多房企为了实现＂红转绿＂的负债指标，于是纷纷打折卖房。相关数据显示，今年起我国5大头部房企都对住房销售价格进行了下调，最高降额达到5200元/㎡，相当于一套百平米住宅售价调低了52万元。
　　其二是央行与银保监会对于银行设立的＂限贷令＂。将银行按照规模分为5档，我们熟知的＂五大行＂都属于第一档，随后根据划分档次设立＂房地产占比上限＂与＂个人住房贷款上限＂，相当于收紧了流入楼市资金的注水口。其造成的影响是许多城市二手房市场放贷都出现了延期情况，部分城市甚至出现了停贷的情况，对于以买卖二手房为主的炒房客来说造成了很大的影响。
　　其次是人口影响。简单来说，人口对应了住房的需求，比如早期城镇化建设过程中，城市住房数量供不应求，因此房价上涨。再比如如今一些偏远小城市人口不断流失，缺少了住房需求，因此房价出现了持续下跌。但目前来看，住房供应数量已经明显超出需求数量，根据最新数据显示，2021年7月末，全国房地产广义库存达380441万㎡，相当于3800万套新房等待出售，除了新房以外，当前楼市也存在一定的空置率，说明二手住房同样过剩。
　　也就是说，支撑房价的＂金融＂与＂人口＂两大因素均已消失，那么对于房价肯定会产生一定的影响，目前来看也确实如此，在楼市不断调控下，房价早已失去了过去大涨的趋势，取而代之的是涨幅的不断收缩，一些偏远城市房价开始收缩，热点城市房价也迎来了降温，未来房价会朝着更加亲民的趋势变化。但即使如此，当前依旧有许多投资炒房的人坚信未来房价还会继续大涨，其根据的根源就在于＂土地＂。
　　按照这类人的说法，土地与住房的关系就像＂面粉＂和＂面包＂，＂面粉＂的价格降不下去，＂面包＂的价格也不可能跌，并且土地还作为许多地方的主要财政收入，因此价格也不会下跌。但事实真是如此吗？答案显然是否定的！今年2月，包含4个一线城市在内的22个热点城市纷纷公示了＂两集中＂（集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，一年内公示不得超过3次）措施。
　　新规的发布，可以说极大改善了过去＂土地招拍挂制度＂，纵观过去的土地挂拍方式，不难发现许多城市都出现了几百家开发商竞争一块地的现象，由此导致＂地王＂频出，那么房价因此上涨就不足为奇了。但土地集中供应后，开发商就需要做取舍研判，不可能每一块土地都去争抢缴纳保证金，而是需要规划统筹资金。此外，上文已经提到过，在＂三道红线＂的约束下，开发商原本就面临资金紧张的问题，不得不做取舍，将钱花在刀刃上，这样就变相地将土地拍卖的热情分散开了，在一定层面控制住了土地的溢价率。
　　土地流拍＂第一城＂出现
　　新规调控效果十分明显，土地流拍方面，以重点监测的城市来看，土地流拍率较上月明显增加，约为19%。中国指数研究院数据显示，6月至今，全国一二三四线城市涉宅用地流拍612宗，其中一二线城市流拍99宗，三四线城市流拍513宗，7、8月各线城市合计流拍317宗。在这样的趋势下，今年土地流拍第一城诞生了，它便是过去河南人口第一大城市：南阳。
　　根据相关报道，按照计划，南阳入市的18宗土地共计1623.45亩，起始价为42.57亿元，其中纯住宅用地12块，共计1185.82亩，但最终的结果却让人大跌眼镜：18宗地块，10宗流拍、3宗终止出让，最终仅成交5宗。土地成交率仅为27.8%，合计金额仅为9.37亿元。是什么情况导致开发商不愿拿地？我们认为主要有3点：
　　第一，南阳过去作为河南人口第一大市，但如今面临的情况却是人口不断流失，上文已经提到过，人口流失导致房价失去支撑，因此开发商也不看好当地楼市。第二，当前整体楼市正在下行，开发商不愿意冒险拿三四线城市的土地，而是更加愿意入手一二线热点城市的土地。第三，南阳过去地价虚高，如今正逐渐回归理性。公开资料显示，过去南阳土地溢价率较高，比如全年4月某地拍卖溢价率为123%、7月14日某地溢价率为224%、11月某地块溢价率为146%。
　　可能有人会说，仅凭土地流拍率增加以及个别城市出现的土地市场遇冷情况，并不能说明土地价格下跌，因此也不能作为判断房价回落的依据，那么我们就来看看全国的数据：根据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米，环比7月全月下降了24%，同比降幅更是高达49%；土地成交总金额降至2462亿元，环比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地价降至2416元/平方米，环同比均呈下降趋势。
　　更为重要的是，这是今年8月份的土地数据。一直以来，楼市都有＂金九银十＂的说法，意思是每年的9月与10月都是楼市热点月份，无论是成交量还是成交价都会提升，对于开发商来说，是完成年内业绩的关键时间点，因此＂金九银十＂之前的8月，往往都是土地交易的热点月份。如果连8月份土地交易都出现了＂量价齐跌＂的情况，对于楼市来说意味着什么，答案也就很明显了。
　　房价已无＂支点＂？
　　除了上文提到的＂双集中＂新规外，近期深圳、广州、南京、成都、合肥等城市均出台了新的土地拍卖规则，将溢价率设置了＂上限＂，基本上都是不得高于15%。对于热点城市来说，土地溢价率过百是十分正常的事情，根据诸多研究机构测算，土地出让金占房价平均比例为30%左右，最高可达50%以上，一旦能够抑制土地溢价率，将对于房价调控起到关键作用。
　　目前来看，支撑房价上涨的3个因素均已消除，那么是否意味着未来房价会全面暴跌呢？尽管这是很多无房刚需的期望，但显然也是不可能的。房价一旦全面快速下跌，对于经济将产生难以估量的影响，甚至会导致经济危机出现。因此更加有可能出现的情况是，一些偏远城市、人口不断流失的城市会出现房价下跌的情况，而一些房价坚挺的热点城市，房价则更容易受到政策调控而出现变化，比如稳中有跌或者稳定不变等。
　　总结：通过目前楼市的大趋势来看，未来支撑房价上涨的因素会不断消除，房价也会逐渐回归理性。因此对于未来想要投资房产来赚钱的人来说，最好及时收手，不然随着楼市调控进一步收紧，有可能会被＂套牢＂，成为高位接盘侠。对于刚需来说，也没有必要让自己背负高额负债买房了，未来一方面房价会趋于稳定，另一方面一些需要＂红转绿＂的开发商会降价促销，可能会以更便宜的价格买到合适的房子。