3大新趋势下，楼市将重回2014年？房产走势已基本明显

　　上世纪30年代，随着美国众多金融寡头们操纵金融，搞乱了市场经济，导致通货膨胀出现物价大涨，作为生活必需品的牛奶出现大量囤积无法销售的情况。令人意想不到的是，农场主们并没有选择降价的方式来弥补损失，反而选择将大量的牛奶倒入河中。于是，＂倒牛奶＂现象成为了具有标志性的一个行为，西方资本家倒牛奶，一直以来都是我们教科书上的必修一课。
　　以经济学的角度来看，直接把牛奶倒掉，这样一个看似荒诞的行为，最后却成为了权衡利弊下的最终答案。原因很简单，牛奶的原产地是威斯康星州等州的农场，而消费者却集中在纽约等大型城市，如果将牛奶运输过去，需要运输，加工，销售渠道等一系列流程，这些后续的流程成本，甚至高于制造牛奶本身。因此，选择将牛奶＂倒掉＂，不仅节省了成本开支，也维持了市场供需平衡，更重要的是，让消费者产生这样一种感受：牛奶就值这个价，没有办法降价了。
　　可谁能想到，百余年后的今年，我国房地产市场竟然也出现了＂倒牛奶＂现象：根据21世纪财经报道公布的数据显示，截至9月中旬，全国已经有288家房企宣布破产，平均下来相当于每天破产一家房企，整个8月份更是平均每天有1.5家房企宣布破产或进行清算，有超过38只涉房债券违约，涉及金额达587.2亿元，同比上升82.4%。可能有人会认为，破产的房企不到300家，与国内十万房企相比九牛一毛。但需要注意的是，作为资金密集型企业，房企宣布破产不仅仅是企业倒闭，更代表了手里的期房工程无法继续动工，一旦没有企业愿意接盘就只能烂尾，而这些烂尾楼背后，凝结的是老百姓大半生的积蓄。
　　举个简单的例子，根据中国房地产报公布的2020年房企负债排行的数据来看，排名前四的房企负债总额均超过了万亿元，负债万亿是什么概念呢？公开数据显示，2020年全国GDP超过万亿的只有23座城市，2019年仅有17座城市。由此可见，一旦房企资金链出现断裂，造成的后果有多么严重。正因如此，去年9月，央行联合住建部对于国内房企设立了有关负债的3个指标，也就是所谓的＂三道红线＂：
　　1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。
　　对于今年的楼市，一些房地产大佬也丝毫不掩饰对于楼市趋势的悲观情绪。比如融创主席孙宏斌在公司年中会议上强调：下半年的市场可能会比较惨烈，除了我们以外都有可能暴雷。万科总裁祝九胜更是直言不讳表示：＂目前留给开发商的可操作空间少之又少，如果还把希望寄托在措施放松上显然是不现实的，稳字当头，是万科当前的应对，活下去比什么都重要＂。
　　显然，2021年楼市遇冷，已经成为业内共识。首先，根据《每日经济新闻》公开的数据显示，8月深圳二手住宅成交量为2043套，即将跌入＂1＂开头的大关，同比暴跌77.28%，创下10年新低。原本业主和购房者胶着较量中处在上风的业主，开始妥协让步，不少区域房价有了实质性下跌，挂牌价仅与2020年初相当。8月杭州二手住宅成交量应声下跌至3160套，环比大跌五成，同比大跌六成，创下近10年8月单月成交量最低值。此外，成都、北京、佛山、厦门等11个热门城市无论是环比和同比都出现了明显下跌。
　　其次，除了二手房市场以外，新房市场销售同样不容乐观。根据贝壳研究院公布的数据显示，8月全国有66个城市新房市场成交量环比持续下滑，在中指研究院重点监测的21个代表城市中，17个城市成交面积环比下降，其中武汉降幅最高，达到82%；南京、重庆等热点城市紧随其后。分城市层级来看，仅一线城市成交面积出现了10.54%的涨幅，二线代表城市成交面积环比下降31.26%，同比下降26.19%。三线代表城市成交面积环比下降14.71%，同比下降25.35%。
　　第三，全国土地出让金同比缩水近一半，7成百强房企单月业绩同比下滑。8月，全国300个城市土地出让金总额为2264亿元，环比减少17%，同比减少49%。其中住宅用地出让金总额为1766亿元，环比减少18%，同比减少53%。值得注意的是，2021年8月全国出让金排名前20城市成交总额同比2020年锐减55%。出让金减少后，房企的业绩自然也会下滑，据克而瑞统计，2021年8月百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，其中26家同比降幅大于30%。
　　也就是说，对于当前的房企来说，不仅需要降低自己的负债，还需要面对新房与二手房市场遇冷，在上述3个原因的影响下，导致房企破产倒闭趋势上升。这时候可能有人会问了：既然如此，为何这些房企不肯降价自救，宁愿选择破产这种类似＂倒牛奶＂的方式呢？对于这个问题，业内普遍认为有3个原因：
　　1、有房企已经尝试过降价，但效果并不理想
　　事实上，文章开头讲述的故事中，有部分奶农尝试过降价，当时全美最大的产奶州威斯康星州牛奶零售价由4.79 美元降到3.48 美元，奶农在零售价中收益占比由46%降至30.5%，但效果并不理想，在经济大萧条面前，这些努力完全就是白费力气。我国部分房企也作出了降价的选择，根据中国经济周刊公布的数据显示，今年以来，大多数房企都做出了打折促销活动，而排名前五的头部房企更是＂联合降价＂，5~6月份的销售价格比1月低了不少，部分楼盘每平米分别降低了5202元、2890元、1897元、696元、280元。
　　但结果大家已经知道了，除了一线城市有略微涨幅以外，二三四线城市全部遇冷，无论是环比还是同比都出现了下跌的情况。但一线城市毕竟只有4个，我国城市数量超过600个，县城数量更是达到2000个以上。究其原因，主要在于过去长时间的房价上涨影响下，人们已经形成了＂买涨不买跌＂的心态，因此房企做活动打折反而让购房者开始犹豫，不知道什么时候＂触底＂。
　　2、恶意降价竞争会招致地方主管单位警告、约谈，甚至＂问责＂
　　为了防止房企恶意降价竞争，扰乱市场秩序，过去一个半月多个城市出台了＂限跌令＂规范房企销售行为。比如岳阳住建局发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》就明确要求了商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。唐山市召开了房地产座谈会，多家大型房企参与，讨论的主题为＂如何救市，要打压恶意降价＂。
　　根据澎湃新闻报道，湖南株洲，有市民反映金壁置业、融盛地产、贝壳经济等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场整个价格销售新建商品房，严重扰乱房地产秩序。市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并记录了企业不良记录。无独有偶，沈阳市沈北新区某楼盘推出降价房源，将原均价11000元/㎡的项目降至8000元/㎡，影响市场。因此沈阳市多部门针对该情况对涉事房企进行了约谈。理由很简单，并不是不允许房价下跌，而是防止房价＂乱跌＂。
　　3、降价会招致同行排挤，引来老业主的不满
　　就当前市场来看，住房资源已经明显过剩，如果某一家房企开始大幅降价的话，那么周边其他房企也会跟着降价，否则房子就难以销售。特别是一些资金链出现问题急需回笼资金的房企来说，是很不愿意看到这种情况的，一旦其他房企降价自己也会跟着降价，资金回笼速度降低，加快了破产速度。因此对于私自降价的房企来说，很容易遭到同行的＂排挤＂。
　　其次，对于已经买房的业主来说，如果自己的房子突然贬值了，那么肯定会对开发商不满，甚至出现打砸售楼部的冲突。比如上面提到的沈阳某楼盘，其导致的结果就是老业主在售楼处排起长队维权，要求将价格调回去。同样的情况在昆明某楼盘也出现了，某楼盘原本均价为1.6万元左右，但部分房源却在短短几天内降至1万元，降幅达40%以上，导致部分业主短短几天内房子就贬值几十万元。
　　楼市或重回2014年？
　　对于当前的楼市，易居研究院表示并不乐观：从数据形态上来看类似2014年初开始的下降周期。事实上，对于开发商来说，除了要面对负债监管的资金压力外，自身库存压力也在不断增加。根据易居房地产研究院公布的数据显示，截至2020年12月，全国100城新建商品房库存总量达到了51040万平米。同样的情形，在7年前也发生过：2013年~2014年，全国房地产销售面积减少1亿平米，库存面积由不足5亿平米上升到6.2亿平米，多个城市的去化周期超过15个月的警戒线。
　　随后，在连续地降准、降息、降首付比例的调控下，三四线城市也纷纷开启＂棚改＂大招，房地产市场迎来了2~3年的牛市，三四线城市房价纷纷上涨，一二线城市老旧二手房也成为炒房客的炒作目标。那么7年时间过去了，＂去库存＂会再次上演吗？答案是否定的，如今＂棚改＂政策已经退场，取而代之的是老旧小区住房改造，更为关键的是，当前楼市的调控基调为＂房住不炒＂，因此自然不可能推动房价上涨。