今年起,楼市迎来三股冷空气,两类人或竹篮打水一场空
前不久,上海易居房地产研究院发布《2020年全国百城房价报告》。《报告》称,2020年,全国100个城市新建商品住宅成交均价为16018元/平方米,同比上涨10.8%。虽然上半年的"黑天鹅"事件让楼市遇冷,但市场整体呈"V"型增长,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,稳房价依然面对着各种压力。
对于2020年而言,信贷环境总体趋于宽松,一些炒房资金加快进入楼市。特别是第三、第四季度,部分热点城市甚至出现了哄抢房源的行为。截至2020年12月,超过30个城市卖地收入超过500亿元,上海、广州、杭州三城均超过2000亿元,多城土地销售均刷新历史记录……表面上看,楼市一片繁荣景象。不少人猜测:在去年整体经济形势不好的情况下,楼市依旧能逆势上涨,说明未来还会大涨。
但这样的"繁荣"会延续下去吗?答案是否定的。
转眼间,2021年已经过去了一个月。目前来看,楼市至少已经吹来了三道"冷空气":
01楼市密集调控
1月19日,深圳市住房和建设局下发文件,明确了居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下,不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。让通过"假结婚"来获取购房资格的想法成为空谈。1月23日,深圳调控再次加码,要求房地产开发企业、房地产经纪机构会同有关商业银行严格审查购房人资格,防止违规资金流入房地产市场,与此同时还加大了惩罚力度。
1月21日,上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,1、夫妻离异的任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。2、对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。1月25日,上海市宣布法拍房将纳入限购范围。
1月24日,广州个人按揭贷款实施"双管控":新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。1月28日,北京房地产中介行业协会透露,为坚决遏制投机炒房,近期市区住建部门已多次约谈和持续检查房地产中介机构。
1月27日,杭州调控加码,落户未满5年限购套数从两套降为1套,且房子赠与他人需满3年后才有购房资格。在限售方面,中签率低于10%的楼盘,产证满5年才可出售。
可见,仅仅在1月下旬,多个热点城市都进行了调控,而这些城市也是近几年房价涨幅较快的典型城市。其目的很明确,只有将这些热点城市的炒房热度浇灭,才能保证市场整体运行平稳。而今年正好是"十四五"规划的第一年,其未来5年楼市发展方向也早已定调,在其规划大纲中也已指明:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。
02"限贷令"
2020年12月31日,央行、银保监会联合发出《建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度》的文件,对于房企的贷款资金以及购房者的房贷资金进行了限制。根据银行的资金能力将其分为5个档次,且限制了个人住房贷款以及企业贷款的占比上限。
有专家指出,过去20年房价历经过几轮上涨周期,而每次上涨周期其必然会伴随着个人和房企负债占比的增长。因此,限制了贷款占比也就相当于遏制了流入楼市资金的"源头",有利于楼市资金周转稳定性,剔除了资金带动炒房的可能。
根据中国房地产报报道,2021年1月上旬,银保监系统已密集披露超200张罚单,合计罚款金额超2.5亿元,其中大多数都指向"涉事房款"。仅1月8号当天,银保监会就开出21张罚单,罚款涉事金融机构共计1.995亿元。除了金融机构以外,部分房企也遭受到了处罚,比如泰禾集团旗下某公司因为无证售房被处以1286万元的罚款,对22家没有明示所售房屋相关信息的开发商企业进行立案处罚。
03"三道红线"
如果说"限贷令"管控的是房企的资金来源,那么"三道红线"则是对于房企资金流向进行了约束:1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;2、净负债率不得大于100%;3、现金短债比小于1。2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,并明确了于2021年正式生效。
标准一出台,很多房企就慌了。根据诸葛找房数据研究中心监测的100家上市房企数据来看,房企踩线的占比为86%。数据显示,在A+H股上市的已披露数据的133家房企中,三条未踩线房企仅有39家,占比29.32%;一条踩线房企44家,占比33.08%;两条踩线房企24家,占比18.04%;三条踩线房企26家,占比19.54%。 其中包含了多个龙头房企。
对于"高负债"、"高杠杆"、"高融资"的三高房企来说,降低负债率绝非一朝一夕就能完成的事情,作为资金密集型企业,降低负债占比需要很长一段时间才能够实现,因此就去年的"金九银十"期间,多家房企已经开始进行打折促销等活动,目的就是为了增加变现来降低自己的负债占比。
不得不说,这三道"冷空气",将会给过热的楼市降温,2类人或"竹篮打水一场空"。
第一类是靠快速买卖房产变现来获得收益的炒房客。在楼市密集调控下,炒房空间将会被逐渐压缩,特别是热点城市,比如上文所说的深圳、上海,不到一周时间内进行了两次调控。而另一方面,这些城市的调控实际上也指明了方向:未来入手多套房门槛将越来越高,企图通过"假结婚"、"假离婚"等方式来炒房也同样不可能。
第二类是持有多套房的囤房者。这类人往往是在早期就买了多套房,希望未来房价大涨过后卖掉来赚取差价,但随着调控不断收紧,持房成本越来越高,房价整体涨幅也在不断减少。而另一方面,随着炒房客不断退出市场,二手房买卖将变得更加困难,如今各地二手房市场的挂牌量也在不断上涨,未来囤房族或许会遇到房子转手困难、被套牢等困境。
古人云:"一日之计在于晨,一年之计在于春",2021年刚开局,楼市就迎来了3股冷空气。对于无房刚需而言,或许是一个好消息,种种迹象表明,未来房价不会大涨,而是会以更加稳定的方式发展,楼市泡沫逐渐消除,换言之,未来刚需买房或将变得容易。
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